W transakcjach, które prowadzimy w segmencie premium w Warszawie, pojawia się od kilku kwartałów nowy podmiot po stronie kupującego. Zamiast osoby fizycznej lub spółki, w dokumentach figuruje nazwa z dopiskiem „Fundacja Rodzinna”. W aktach notarialnych, w wnioskach wieczystoksięgowych, w pełnomocnictwach zarządu — fundacja rodzinna przestała być rzadkością w premium transakcjach nieruchomościowych.
Przepisy o fundacji rodzinnej (Dz.U. 2023 poz. 326) weszły w życie 22 maja 2023 r. Przez trzy lata od tamtego momentu nowa instytucja zdążyła utrwalić się w praktyce. Według danych z Rejestru Fundacji Rodzinnych prowadzonego przez Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim, do 30 kwietnia 2026 r. zarejestrowanych zostało już 3 677 fundacji rodzinnych, przy czym łączna liczba złożonych wniosków przekracza 7 000 — kilka tysięcy podmiotów czeka jeszcze na wpis (średni czas oczekiwania wynosi obecnie 14–15 miesięcy).
Równolegle, według Knight Frank Wealth Report 2026, spośród wszystkich analizowanych rynków to właśnie Polska odnotowała najdynamiczniejszy przyrost liczby osób ultrazamożnych (UHNWI, majątek netto powyżej 30 mln USD) — o 109,2% w ciągu pięciu lat (z 1 442 do 3 017 osób w przedziale 2021–2026). Ta zamożność szuka form ochrony, organizacji i sukcesji. Fundacja rodzinna jest jedną z odpowiedzi, którą oferuje polskie prawo — i jedyną w tej skali, która dotyczy struktury własnościowej nieruchomości premium.
Poniżej wyjaśniamy, jak fundacja rodzinna może posiadać i zarządzać nieruchomościami, jak wygląda transakcja zakupu przez fundację, co zmienia się w kosztach i podatkach oraz gdzie leżą granice i pułapki tej struktury.
Co może posiadać fundacja rodzinna — podstawa w ustawie
Ustawa o fundacji rodzinnej nie ogranicza kategorii majątku, który fundacja może gromadzić. Nieruchomości mieszkalne, apartamenty, kamienice, lokale komercyjne, grunty — wszystkie te rodzaje aktywów mogą wejść do funduszu założycielskiego lub zostać nabyte przez fundację w toku jej działalności.
Kluczowe znaczenie ma art. 5 ust. 1 ustawy, który wymienia dozwolone zakresy działalności. W kontekście nieruchomości najistotniejsze są dwa punkty:
- Art. 5 ust. 1 pkt 2 wymienia wśród dozwolonych form aktywności najem i dzierżawę mienia oraz jego udostępnianie na każdej innej podstawie. Oznacza to, że fundacja może legalnie wynajmować posiadane nieruchomości i czerpać z tego dochody.
- Art. 5 ust. 1 pkt 1 dopuszcza zbywanie mienia, jednak z kluczowym zastrzeżeniem: za niedozwolony uznaje się zakup dokonany w celu wyłącznie spekulacyjnym — czyli nabycie po to, by niezwłocznie odsprzedać z zyskiem. To ograniczenie ma daleko idące konsekwencje podatkowe (opisujemy je poniżej w sekcji o CIT).
Fundacja rodzinna może posiadać nieruchomości jako długoterminowy zasób generujący świadczenia dla beneficjentów — pensjonat rodzinny, apartament wynajmowany na podstawie umowy długoterminowej, kamienica przynajmująca. Może też posiadać nieruchomości, które służą wyłącznie zachowaniu majątku (np. grunt traktowany jako rezerwa kapitałowa). To, czego nie może robić bez ryzyka podatkowego, to profesjonalny obrót nieruchomościami — czyli kupowanie i szybkie sprzedawanie z zyskiem.
Dlaczego nieruchomości premium i fundacja rodzinna tworzą naturalne połączenie
Logika stojąca za tym połączeniem jest w gruncie rzeczy prosta. Nieruchomość premium, zwłaszcza w Warszawie, to zasób charakteryzujący się stosunkowo niską zmiennością wartości, generujący regularne przychody z najmu i utrzymujący realne tempo aprecjacji w długim horyzoncie. To klasa aktywów, która pasuje do profilu fundacji rodzinnej jako narzędzia akumulacji i ochrony majątku.
Z perspektywy planowania sukcesji, nieruchomość premium jest szczególnie trudna do podziału. Apartament za 5–8 mln zł nie da się podzielić między troje dzieci bez utraty wartości i użyteczności. Fundacja rodzinna pozwala zachować nieruchomość jako całość, a prawa do świadczeń z jej eksploatacji podzielić między beneficjentów zgodnie ze statutem. Beneficjenci dostają regularne wypłaty — fundacja zachowuje integralność majątku.
W transakcjach, które obserwujemy w Warszawie, fundacje rodzinne pojawiają się najczęściej w trzech scenariuszach:
- Przeniesienie istniejącej nieruchomości premium do fundacji — fundator, który posiada apartament lub kamienicę, wnosi ją do funduszu założycielskiego lub przekazuje w drodze darowizny do już istniejącej fundacji.
- Zakup nowej nieruchomości premium przez fundację — fundacja, dysponując środkami finansowymi (np. po wniesieniu do niej innych aktywów), nabywa nieruchomość bezpośrednio jako podmiot.
- Zakup nieruchomości równolegle z rejestracją fundacji — fundator rejestruje fundację, a nieruchomość nabywa już fundacja, nie osobiście.
Każdy z tych scenariuszy ma inny przebieg transakcyjny i inne skutki podatkowe.
Zakup nieruchomości przez fundację — jak wygląda transakcja
Z perspektywy procesu notarialnego zakup nieruchomości przez fundację rodzinną nie różni się zasadniczo od zakupu przez spółkę z o.o. Fundacja jest osobą prawną — działa przez swoje organy. Przy zakupie nieruchomości:
- Po stronie kupującego w akcie notarialnym figuruje pełna nazwa fundacji rodzinnej wraz z numerem KRS i siedzibą.
- W imieniu fundacji działa jej zarząd — w składzie określonym w statucie. Zarząd reprezentuje fundację i podpisuje akt notarialny, a jego umocowanie jest widoczne w rejestrze.
- Akt notarialny jest wymagany bezwzględnie — tak jak w każdej innej transakcji nieruchomościowej (zgodnie z art. 158 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.). Więcej o tym, co dzieje się w kancelarii notarialnej podczas podpisywania aktu, opisaliśmy wcześniej w tekście o akcie notarialnym przy zakupie nieruchomości premium.
- Wpis w księdze wieczystej następuje na fundację rodzinną jako właściciela — nie na beneficjentów. Fundacja jest podmiotem prawnym, który figuruje w KW.
- Fundacja musi mieć wystarczające środki w funduszu lub musi je najpierw pozyskać — ustawa nie daje fundacji zdolności kredytowej per se, choć prawo nie zakazuje zaciągania kredytów przez fundację rodzinną.
Jeden element jest jednak inny niż przy zakupie jako osoba fizyczna: notariusz zażąda dokumentów fundacji — aktualnego odpisu z Rejestru Fundacji Rodzinnych, statutu, ewentualnie uchwały zarządu lub rady fundacji zezwalającej na nabycie nieruchomości.
Aspekty podatkowe — PCC, VAT i CIT
Trzy podatki, które pojawiają się najczęściej w kontekście fundacji rodzinnej i nieruchomości:
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
Tu pojawia się istotne rozróżnienie między dwiema sytuacjami:
Wniesienie nieruchomości do fundacji przez fundatora (jako wkład na fundusz założycielski lub późniejsza darowizna) — nie podlega PCC. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 r. (Dz.U. 2000 Nr 86, poz. 959 z późn. zm.) zawiera w art. 1 ust. 1 zamknięty katalog czynności opodatkowanych. Wniesienie mienia do fundacji rodzinnej nie zostało w tym katalogu wymienione — jest więc neutralne podatkowo.
Zakup nieruchomości przez fundację na rynku — tutaj sytuacja wygląda inaczej. Fundacja, nabywając nieruchomość od osoby trzeciej w drodze umowy sprzedaży, płaci PCC na zasadach ogólnych: 2% od wartości rynkowej nieruchomości (rynek wtórny). Fundacja nie jest uprzywilejowana w katalogu zwolnień z PCC.
W praktyce oznacza to, że scenariusz „fundator przenosi swoją nieruchomość do fundacji” jest podatkowo bardziej atrakcyjny niż „fundacja kupuje nieruchomość na rynku”. Szczegółowe zestawienie wszystkich kosztów transakcyjnych — w tym PCC, taksy notarialnej i opłat sądowych — znajdziesz w naszym wcześniejszym tekście o kosztach transakcyjnych przy zakupie nieruchomości.
Podatek VAT
Skutki VAT zależą od statusu fundatora i historii odliczeń podatku przy nabyciu nieruchomości:
- Nieruchomość z majątku prywatnego fundatora (osoba fizyczna nieprowadząca działalności) — wniesienie do fundacji leży całkowicie poza zakresem ustawy o VAT. Fundator nie działa w tej sytuacji jako podatnik VAT, więc transakcja nie podlega opodatkowaniu.
- Nieruchomość z majątku przedsiębiorcy (fundator — podatnik VAT) — wniesienie nieruchomości może być traktowane jako nieodpłatna dostawa towarów podlegająca VAT, jeżeli przy jej nabyciu przysługiwało prawo do odliczenia. Jeśli jednak nieruchomość była zasiedlona przez ponad 2 lata, może skorzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Podatek dochodowy od osób prawnych (CIT)
To największa różnica w stosunku do standardowego zakupu przez osobę fizyczną. Fundacja rodzinna jest podatnikiem CIT, ale korzysta ze zwolnienia podmiotowego — nie płaci CIT od dochodów z działalności mieszczącej się w ustawowym zakresie. Najem i dzierżawa nieruchomości to działalność dozwolona, więc dochody z wynajmu apartamentu przez fundację nie są na bieżąco opodatkowane.
CIT pojawia się dopiero wtedy, gdy fundacja wypłaca świadczenia beneficjentom — wynosi wówczas 15% od wartości świadczenia (dla beneficjentów z zerowej grupy podatkowej, czyli najbliższych krewnych fundatora, dalsze zwolnienia mogą obniżyć efektywne obciążenie).
Natomiast jeśli fundacja angażuje się w działalność poza ustawowym zakresem — tu przepisy są bezlitosne. Zgodnie z art. 24r ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, dochód z niedozwolonej działalności podlega sankcyjnej stawce 25% CIT. To kara za naruszenie ustawowego charakteru fundacji rodzinnej.
Pułapki i ograniczenia, o których trzeba wiedzieć
Pułapka flippingu — kiedy fundacja “kupuje wyłącznie do odsprzedaży”
Urzędy skarbowe są wyczulone na sytuacje, gdy fundacja nabywa nieruchomość i szybko ją sprzedaje. Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie zakazuje nabywania mienia wyłącznie w celu dalszego zbycia — a KIS ma prawo zakwestionować transakcję i nałożyć 25% CIT, jeśli uzna, że zakup miał charakter spekulacyjny. Granica między “zarządzaniem majątkiem” a “handlem nieruchomościami” bywa w praktyce nieostra, a interpretacje indywidualne nie zawsze dają pełną ochronę.
Fundamentalna zasada: fundacja rodzinna powinna traktować nieruchomość jako długoterminowy składnik majątku, nie jako instrument handlowy.
Bezpłatne korzystanie z nieruchomości przez fundatora lub beneficjenta
Jeśli fundator lub beneficjent mieszka w nieruchomości należącej do fundacji bez płacenia czynszu — KIS może potraktować tę sytuację jako “ukryte świadczenie” na rzecz beneficjenta. Fundacja zapłaci wówczas 15% CIT od rynkowej wartości miesięcznego czynszu. To istotna pułapka szczególnie przy nieruchomościach o wysokim standardzie, gdzie czynsz rynkowy jest znaczący.
Najem krótkoterminowy — kontrowersyjny status
Fundacja wynajmująca apartament turystycznie (najem dobowy, Airbnb-like) wchodzi w szarą strefę interpretacyjną. KIS wielokrotnie kwestionował, czy taka działalność mieści się w zakresie art. 5 ust. 1 pkt 2 (najem), czy też stanowi działalność hotelową — która jest działalnością niedozwoloną. Sądy administracyjne wydają wyroki korzystne dla fundacji, ale spory z organami podatkowymi trwają. W segmencie premium najem długoterminowy (12+ miesięcy) jest bezpieczniejszy prawnie niż najem krótkoterminowy.
Grunty rolne — odrębne zasady
Fundacja rodzinna traktowana jest jak standardowa osoba prawna przy nabywaniu nieruchomości rolnych. Nabycie gruntu rolnego o powierzchni co najmniej 1 ha wymaga zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Przy powierzchniach od 5 ha KOWR dysponuje prawem pierwokupu. To ograniczenie rzadko ma znaczenie przy zakupach premium w Warszawie (lokale miejskie nie są nieruchomościami rolnymi), ale pojawia się przy nieruchomościach podmiejskich lub willowych na granicy strefy podmiejskiej.
Czas oczekiwania na rejestrację
Fundacja rodzinna działa dopiero od momentu wpisu do Rejestru Fundacji Rodzinnych. Przy obecnym czasie oczekiwania 14–15 miesięcy — jeśli planujesz zakup nieruchomości przez fundację, musisz uwzględnić ten horyzont w planowaniu transakcji. Nie ma możliwości zakupu “w imieniu przyszłej fundacji” — podmiot musi być zarejestrowany.
Praktyczne pytania, które słyszymy przy transakcjach z fundacją
Czy fundacja może zaciągnąć kredyt hipoteczny? Prawo tego nie zakazuje — ale banki nie mają jeszcze wypracowanej standardowej procedury oceny zdolności kredytowej fundacji rodzinnej. Transakcje, w których fundacja finansuje zakup kredytem, są możliwe, ale wymagają dodatkowego wysiłku prawnego i finansowego po stronie kupującego.
Czy inne osoby będą wiedzieć, że za fundacją stoi konkretna rodzina? Rejestr Fundacji Rodzinnych jest jawny, ale jego przejrzystość różni się od KRS spółek. Fundator jest ujawniony w rejestrze. Beneficjenci mogą pozostać nieujawnieni publicznie (zależnie od treści statutu i decyzji fundatora). W księdze wieczystej figuruje fundacja jako właściciel — nie konkretne osoby fizyczne.
Czy fundacja płaci podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie na rynku? Tak — 2%, identycznie jak osoba fizyczna lub spółka. Zwolnienie z PCC dotyczy wyłącznie wniesienia mienia przez fundatora do fundacji, nie zakupu przez fundację na rynku.
Co z VAT przy sprzedaży nieruchomości przez fundację? Fundacja sprzedająca nieruchomość, którą wcześniej wynajmowała, działa jako podatnik VAT w zakresie tej transakcji. Zwolnienie z VAT może być możliwe, jeśli spełnione są warunki pierwszego zasiedlenia (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT). Rekomendujemy każdorazowo konsultację z doradcą podatkowym przed podjęciem decyzji o sprzedaży.
Podsumowanie
- Fundacja rodzinna może legalnie posiadać i wynajmować nieruchomości premium — podstawa to art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej.
- Zakup nieruchomości przez fundację przebiega notarialnie identycznie jak każda inna transakcja — fundacja jako osoba prawna podpisuje akt, zostaje wpisana do KW.
- Wniesienie nieruchomości do fundacji przez fundatora jest zwolnione z PCC; zakup przez fundację na rynku podlega PCC 2% na zasadach ogólnych.
- Dochody z najmu wewnątrz fundacji nie są opodatkowane CIT — podatek pojawia się przy wypłacie świadczeń beneficjentom (15%).
- Najpoważniejsze ryzyka to: spekulacyjna odsprzedaż (25% CIT sankcyjny), bezpłatne korzystanie z nieruchomości przez beneficjentów, najem krótkoterminowy oraz grunty rolne wymagające zgody KOWR.
- Czas oczekiwania na wpis do Rejestru Fundacji Rodzinnych wynosi obecnie 14–15 miesięcy — to istotny czynnik w planowaniu transakcji.
Jeśli planujesz transakcję nieruchomościową w segmencie premium w Warszawie i chcesz omówić, jak przebiega zakup przez podmiot prawny — zapraszamy do kontaktu.
Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje konsultacji z notariuszem lub radcą prawnym specjalizującym się w prawie nieruchomości i prawie fundacji rodzinnych. Tekst nie stanowi doradztwa inwestycyjnego w rozumieniu art. 76 ustawy o obrocie instrumentami finansowymi. Decyzję o strukturyzacji majątku warto skonsultować z licencjonowanym doradcą podatkowym lub doradcą inwestycyjnym.
Źródła
- Ustawa z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej (Dz.U. 2023 poz. 326)
- Knight Frank, The Wealth Report 2026
- Rejestr Fundacji Rodzinnych — dane: Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim (wg prawo.pl, onet.pl, kwiecień 2026 r.)