Nieruchomości
w Tajlandii.
Phuket, Koh Samui, Bangkok, Hua Hin, Chiang Mai. Apartamenty w condominiach, wille z basenem, rezydencje pod klucz, projekty w budowie. Pełna obsługa zakupu z polskiej strony i ze wsparciem zaufanego lokalnego partnera. Bez prowizji od kupującego na żadnym etapie.
Co realnie mogę kupić?
Krótka i uczciwa odpowiedź: apartament w condominium na pełną własność (z limitami opisanymi niżej) oraz długoterminowy leasehold na ziemię i wille. Pełnej własności gruntu obcokrajowiec w Tajlandii nie ma — to blokada konstytucyjna i ustawowa, której nie omijają „struktury z tajskim wspólnikiem".
Wiele ofert dla obcokrajowców opiera się na tzw. nominee company — tajskiej spółce z większościowym udziałem Tajów, którzy w rzeczywistości są figurantami. Od 2024 r. tajski rząd prowadzi szeroką kampanię ścigania takich konstrukcji (kontrolą objęto ok. 46 000 spółek), z realnymi karami: zwroty mienia, postępowania karne, rozwiązanie spółki. Z tymi konstrukcjami nie pracujemy.
Pracujemy z klientami nad trzema legalnymi modelami: (1) condominium freehold, (2) leasehold gruntu lub willi, (3) split structure (budynek freehold, grunt na leasehold). Każdy ma własne ramy i ryzyka — opisujemy je poniżej tak, żeby przed rozmową z nami klient wiedział, czego się spodziewać.
Najważniejsze w pigułce
Freehold do 49% budynku.
To najczystszy i najbezpieczniejszy model zakupu dla obcokrajowca. Reguluje go Condominium Act B.E. 2522 (1979, z późniejszymi nowelizacjami) — można kupić apartament na pełną własność, otrzymać tytuł na swoje nazwisko i wpis do rejestru kondominium.
Limit 49% powierzchni budynku
Łączny udział obcokrajowców w sumie zarejestrowanej powierzchni mieszkalnej danego budynku nie może przekroczyć 49%. Pozostałe 51% musi należeć do tajskich obywateli lub tajskich osób prawnych. Po wyczerpaniu kwoty w konkretnym budynku — kolejne sprzedaże tylko na leasehold.
- Sprawdzaj quota przed rezerwacją — wybrane budynki w Phuket i centrum Bangkoku mają wyczerpaną kwotę od lat.
- Prośby o podniesienie limitu do 75% były rozważane przez rząd w 2025 — nie zostały wprowadzone. Limit 49% obowiązuje nadal.
Wymóg transferu walutowego
Aby zarejestrować freehold, środki na zakup muszą zostać sprowadzone z zagranicy w walucie obcej i przewalutowane na baht w tajskim banku. Bank wystawia Foreign Exchange Transaction Form (FET, dawniej Tor Tor 3) — dokument niezbędny do wpisu w Land Office.
- Wymóg dotyczy każdej kwoty — nie ma progu wyłączającego.
- Każdy przelew powyżej 50 000 USD bank automatycznie raportuje do Bank of Thailand.
- W tytule przelewu musi pojawić się cel: „purchase of condominium unit at [adres]".
Ziemia nie dla obcokrajowca.
Zakaz wynika wprost z Land Code (Section 86) i Konstytucji. Wyjątki są wąskie i wymagają stażu inwestycyjnego lub statusu Board of Investment (BOI). W praktyce dla klienta indywidualnego oznacza to jedną z dwóch dróg: leasehold albo split structure.
Budynek freehold + grunt leasehold
Model używany przy zakupie willi. Obcokrajowiec może być pełnym właścicielem samego budynku (na podstawie tzw. „superficies right" lub odrębnej rejestracji budynku) i jednocześnie wynajmować grunt długoterminowo od właściciela tajskiego.
- Budynek można odrębnie zarejestrować i sprzedać w przyszłości.
- Wartość budynku rośnie razem z dzierżawą — ale po jej wygaśnięciu negocjacje zaczynają się od nowa.
- Po wyroku Sądu Najwyższego z marca 2025 (patrz niżej) split structure wymaga rzetelnej analizy umowy.
Konstrukcja nielegalna
Tajska spółka z większościowym udziałem tajskim założona po to, żeby za parawanem trzymać ziemię dla obcokrajowca, jest nielegalna w świetle Land Code i Foreign Business Act.
- 2024–2025 — fala kontroli (DBD + DSI), objęto ok. 46 000 spółek.
- Sankcje: konfiskata mienia, postępowanie karne, rozwiązanie spółki.
- Z ofertami opartymi na nominee — nie pracujemy i sygnalizujemy ryzyko klientowi.
Maks. 30 lat. Przedłużenie to umowa, nie prawo.
Tajskie prawo (Civil and Commercial Code, Section 540) określa maksymalny okres dzierżawy nieruchomości na 30 lat. Każda umowa zawarta na dłużej zostaje z mocy prawa skrócona do 30. Dzierżawy powyżej 3 lat muszą być zarejestrowane w Land Office, inaczej są ograniczone do 3 lat.
Koniec „30+30+30"
18 marca 2025 Sąd Najwyższy Tajlandii orzekł, że klauzule typu „30+30+30" — czyli pierwotna dzierżawa 30 lat z „automatyczną" gwarancją dwóch kolejnych 30-letnich przedłużeń — są nieważne w części wykraczającej poza pierwsze 30 lat.
Ten wyrok zamyka praktykę sprzedawania „99-letnich" dzierżaw jako pewnego prawa. Przedłużenie po pierwszym okresie jest umową cywilną — jego realizacja zależy od stron i ich zdolności do wykonania umowy w przyszłości, nie od automatyzmu prawnego.
Jak czytać dziś umowy leasehold
- Pierwsze 30 lat — pełna ochrona, zarejestrowane w Land Office.
- Klauzule odnawiania — traktować jako zobowiązanie cywilne, nie automatyczne prawo. Realna wartość zależy od wypłacalności i dobrej woli wydzierżawiającego za 30 lat.
- Klauzule transferu (możliwość scedowania dzierżawy na spadkobierców lub nabywcę) — analizować osobno, to często słaby punkt umów standardowych.
- Wycena „30-letnia" — apartament/willa na leasehold to produkt o wartości malejącej w czasie. Należy to ujmować w modelu inwestycyjnym.
Trzy geografie, jedna jakość.
Wybrane lokalizacje, w których pracujemy najczęściej — wraz z lokalnym partnerem. Bangkok dla inwestycji najmu krótkoterminowego i rezydencji miejskich, Phuket i Koh Samui dla rezydencji wakacyjnych premium, Chiang Mai dla klientów stawiających na klimat i kulturę.
PHUKET · Cliffside villa · Andaman Sea
BANGKOK · Chao Phraya River District
KOH SAMUI · Tropical Modern Interior
CHIANG MAI · Cultural HeritagePięć etapów, trzy–pięć miesięcy.
Czas trwania zależy od typu nieruchomości (gotowe vs w budowie), pochodzenia środków i skomplikowania due diligence. Średnio od pierwszej rozmowy do przeniesienia własności mija 3–5 miesięcy.
Brief i shortlist
Rozmowa, cel zakupu (rezydencja / inwestycja / dywersyfikacja), budżet, lokalizacja. Lokalny partner przygotowuje shortlistę z rynku otwartego i swojej sieci.
Wizyta i wybór
Wizja lokalna z partnerem (osobiście lub online), prezentacje, rozmowy z deweloperem, weryfikacja stanu prawnego (Chanote, Nor Sor 4 Jor — najsilniejszy tytuł).
Umowa rezerwacyjna
Wpłata zadatku (typowo 1–10%), zamrożenie ceny i warunków. Równolegle rozpoczyna się due diligence i negocjacje umowy SPA.
Sale & Purchase Agreement
Podpisanie SPA, harmonogram płatności, klauzule odbiorowe. Otwarcie konta walutowego w tajskim banku, transfer środków, generowanie FET form.
Transfer u Land Office
Końcowa płatność, rejestracja tytułu (freehold dla condominium) lub umowy leasehold w Land Office. Wydanie kluczy, protokół, rozliczenie kosztów.
Co zapłacisz poza ceną.
Tajskie koszty transakcyjne sumują się typowo do 2,5–6,3% wartości nieruchomości i są dzielone między stronami zgodnie z umową. Poniższa tabela pokazuje stawki referencyjne — finalny podział jest zawsze negocjowalny i powinien być wprost zapisany w SPA.
Uwaga: na okres 22.04.2025 — 30.06.2026 rząd Tajlandii wprowadził obniżkę transfer fee z 2% do 0,01% — ale wyłącznie dla obywateli Tajlandii kupujących nieruchomości do 7 mln THB. Obcokrajowcy z tej preferencji nie korzystają.
Lokalny partner
na miejscu.
W Tajlandii nie działamy bez zaufanego lokalnego partnera — agencji nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem na tamtejszym rynku, znajomością deweloperów, kancelarii prawnych i Land Office.
Partner dysponuje szerokim portfelem ofert: nieruchomości gotowe do zakupu, projekty w trakcie budowy (z ofertą early-bird od dewelopera), oferty pod klucz dla klientów inwestycyjnych, a także rezydencje pod klucz dla klientów lifestyle’owych. Możemy dostosować shortlistę do Twojego budżetu, lokalizacji i celu zakupu.
Royal Property zostaje Twoją pierwszą linią kontaktu: brief, dokumentacja, koordynacja, tłumaczenie kontekstu prawnego. Lokalny partner obsługuje stronę tajską: wizja lokalna, weryfikacja deweloperów, transfer w Land Office.
Porozmawiaj o Twoim projekcie →Zero prowizji od kupującego
Na żadnym etapie nie pobieramy prowizji od chętnych na zakup. Nasze wynagrodzenie pochodzi od strony sprzedającego — dewelopera lub lokalnego partnera, który dzieli się prowizją otrzymaną od dewelopera. To dla Ciebie znaczy:
- Brief, shortlista, prezentacje, doradztwo wstępne — bez opłat.
- Wizyty lokalne z partnerem — bez opłat.
- Pomoc w przygotowaniu dokumentów i FET — bez opłat.
- Koordynacja transferu w Land Office — bez opłat.
- Klient płaci wyłącznie koszty zewnętrzne: kancelarię prawną na due diligence i urzędowe koszty transakcyjne (tabela wyżej).