Jeszcze w lutym 2026 roku blisko 58% polskich deweloperów spodziewało się, że sprzedaż mieszkań będzie rosła. W czerwcu tego odsetka jest mniej niż 18%. Jednocześnie co czwarty deweloper deklaruje, że liczy się ze SPADKIEM sprzedaży — jeszcze na początku roku takich głosów było zaledwie kilka procent. To bardzo rzadka zmiana nastroju w bardzo krótkim czasie.
Dokładnie tę dynamikę odnotowuje Indeks Nastrojów Deweloperów (IND) portalu Tabelaofert.pl — jedno z najważniejszych cyklicznych badań branży. Czerwcowy odczyt Indeksu Zmiany Tempa Sprzedaży wyniósł -0,09: poniżej zera po raz pierwszy od listopada 2024 roku.
Co ciekawe: w tym samym czasie Główny Urząd Statystyczny opublikował dane o budownictwie za pierwsze półrocze 2026. Wynika z nich, że deweloperzy uzyskali o 25% więcej pozwoleń na budowę niż rok wcześniej. Blisko 96 tysięcy lokali — rekord.
To pozorny paradoks: branża jest pesymistyczna co do sprzedaży, a jednocześnie pozwoleń przybywa. Zrozumienie tej pozornej sprzeczności dostarcza kupującemu premium ważnych wskazówek — zarówno o możliwościach negocjacyjnych dziś, jak i o perspektywach podaży w kolejnych latach.
Czym jest IND i co czerwcowy odczyt rzeczywiście mówi
Indeks Nastrojów Deweloperów to cykliczne badanie przeprowadzane przez portal Tabelaofert.pl wśród firm deweloperskich działających w Polsce. Mierzy kilka komponentów: oczekiwany kierunek zmian sprzedaży, oczekiwany kierunek zmian cen, plany uruchamiania nowych projektów. IND nie mierzy tego, co się stało — mierzy to, czego firmy spodziewają się w przyszłości.
Czerwcowy odczyt jest jednoznaczny. Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży przekroczył poziom zerowy w dół — to znaczy, że po zsumowaniu wszystkich głosów, więcej deweloperów spodziewa się wolniejszej sprzedaży niż szybszej. Ostatni raz taka sytuacja wystąpiła w listopadzie 2024 roku.
„Przez kilka miesięcy branża żyła nadzieją, że obniżki stóp procentowych uruchomią popyt i poprawią zdolność kredytową kupujących. Dziś widać, że bez takiego impulsu rynek stanął. Klient nie znika, ale przestaje się spieszyć. Ma wybór — i to duży wybór — bo podaż rośnie, więc porównuje oferty, sprawdza finansowanie i negocjuje. Deweloperzy to widzą i przybywa pesymistów” — wyjaśnia Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes Tabelaofert.
Równie ważny jest indeks oczekiwanych zmian cen. W czerwcu wyniósł on zaledwie 0,03 — minimalnie ponad zero, ale drastycznie mniej niż w marcu (0,22) czy w maju (0,14). 84% deweloperów deklaruje, że utrzyma obecne cenniki. Wzrostu cen spodziewa się 9,3% firm, a spadku tylko 6,3%.
To zdanie wiele mówi o mechanice dzisiejszego rynku: deweloperzy „bronią cenników, ale niekoniecznie cen”. Jak ujmuje to Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24: „Presja sprzedażowa będzie prawdopodobnie widoczna nie tyle w prostym obniżaniu cen katalogowych, ile w rabatach, promocjach, miejscach postojowych, harmonogramach płatności albo indywidualnych negocjacjach.”
Rynek pierwotny w Q2 2026 — czego dowiadujemy się z twardych danych
Nastroje mierzą oczekiwania. Twarde dane mierzą to, co się naprawdę stało. Według wstępnych danych BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl, drugi kwartał 2026 roku przyniósł wyraźne schłodzenie popytu na nowe mieszkania w siedmiu największych metropoliach.
W sumie sprzedano około 11,9 tysiąca mieszkań — o 20% mniej niż w pierwszym kwartale, ale jednocześnie zaledwie o 1% mniej niż rok wcześniej. Spadek kwartał do kwartału był powszechny: dotknął wszystkich siedmiu rynków. W Łodzi wyniósł 28%, w Trójmieście 25%, we Wrocławiu 24%. W Warszawie — 21%.
Ale zestawienie rok do roku wygląda zupełnie inaczej. Warszawa i tu się wyróżnia: sprzedaż w stolicy była o 7% wyższa niż w Q2 2025. To lepszy wynik niż dla całego rynku i znacznie lepszy niż Trójmiasto (-21% r/r) czy Poznań (-9% r/r). Kraków zaliczył najlepszy wynik z całej grupy: +17% r/r.
Strona podaży zmienia się jeszcze wyraźniej. Deweloperzy w siedmiu metropoliach wprowadzili w Q2 2026 do sprzedaży zaledwie 9,9 tysiąca nowych lokali — o 16% mniej niż kwartał wcześniej i o 28% mniej niż rok wcześniej. Tu też Warszawa jest wyjątkiem: stołeczni deweloperzy dodali do oferty o 8% więcej mieszkań niż rok wcześniej. Żadna inna metropolia nie zanotowała rocznego wzrostu nowej podaży.
Efekt: to drugi z rzędu kwartał, w którym sprzedaż przewyższyła nową podaż. Rynek powoli wchłania nadwyżkę zgromadzoną przez deweloperów w poprzednich sezonach. Pod koniec czerwca w Warszawie dostępnych było jednak wciąż około 17 000 mieszkań od deweloperów — najszersza oferta spośród wszystkich analizowanych miast. Kupujący mają z czego wybierać.
Paradoks: rekordowe pozwolenia i pessymiści przy biurkach
Jak to możliwe, że sektor jest pesymistyczny, a jednocześnie liczba pozwoleń na budowę rośnie w tempie 25% rocznie?
GUS opublikował dane za pierwsze półrocze 2026: deweloperzy uzyskali pozwolenia i dokonali zgłoszeń budowlanych dla blisko 96 tysięcy mieszkań — wzrost o 25,4% rok do roku. Łączna liczba pozwoleń dla wszystkich inwestorów (łącznie z indywidualnymi) wzrosła o 18,9%. W tym samym czasie liczba rozpoczętych budów wzrosła jedynie o 3,5%, a mieszkań oddanych do użytkowania było 94,9 tysiąca (+3,2% r/r).
Klucz do zrozumienia tkwi w chronologii. Pozwolenie na budowę składa się na etapie projektu — często 12 do 24 miesięcy przed faktycznym startem budowy. Deweloperzy, którzy składali wnioski w drugiej połowie 2025 roku, działali w zupełnie innych warunkach: popyt był silniejszy, stopy procentowe zaczynały spadać, a nastroje były optymistyczne (IND wiosną 2026 na plusie). Pozwolenie uzyskane teraz nie przesądza o tym, że budowa ruszy za rok. Może zostać odłożone, jeśli sprzedaż nie spełni oczekiwań.
Pisaliśmy wcześniej o ograniczeniach podaży wynikających z reformy planistycznej — zmiany w wydawaniu warunków zabudowy i plany ogólne już dziś ograniczają, gdzie i co można budować. W połączeniu z rosnącą ostrożnością deweloperów co do uruchamiania nowych projektów, rekordowe pozwolenia nie muszą przełożyć się na rekordową podaż gotowych mieszkań w 2028 roku.
Gdzie Warszawa odbiega od reszty Polski — i dlaczego to ważne dla rynku pierwotnego
Żeby właściwie ocenić sytuację, warto zobaczyć, jak na tle całego kraju wypada Warszawa — bo obraz jest zaskakujący.
Deweloperzy w Krakowie wprowadzili w Q2 2026 do sprzedaży tylko 690 nowych mieszkań — o 72% mniej niż kwartał wcześniej. We Wrocławiu nowa podaż była o 52% niższa rok do roku. W Trójmieście — o 42%. Deweloperzy w tych miastach gwałtownie ograniczają nowe uruchomienia, bo sprzedaż jest słabsza i nie ma sensu powiększać i tak już dużej oferty.
Warszawa robi coś odwrotnego: nowa podaż wzrosła o 8% rok do roku. Stołeczni deweloperzy zdecydowali, że nie będą wstrzymywać nowych projektów — bo popyt, choć spadł o 21% kwartał do kwartału, jest o 7% wyższy niż rok wcześniej. Warszawa jest miastem, które deweloperzy traktują priorytetowo w trudnych momentach, nie jako pierwsze do ograniczenia.
Efekt jest podwójny. Dla kupujących: są miejsca, gdzie rynek jest ciasny i wybór mniejszy (Kraków, Wrocław), i jest Warszawa, gdzie oferta liczy 17 tysięcy mieszkań. Kupujący w stolicy mają siłę przetargową wynikającą z szerokości wyboru. Dla analizy długoterminowej: jeśli Kraków czy Wrocław utrzymają ograniczoną podaż przez 4-6 kwartałów, efekt dotrze do tamtejszych cen wcześniej niż do Warszawy. W Warszawie bufor ofertowy jest większy.
Co czwarty lokal gotowy od ręki — co to znaczy w praktyce
Jedną z najbardziej wymownych liczb z Q2 2026 jest ta: co czwarty lokal w ofercie deweloperów to mieszkanie „gotowe” — już oddane do użytkowania, z pozwoleniem na użytkowanie w kieszeni. Pod koniec czerwca taki stan miało około 24% łącznej oferty w siedmiu metropoliach.
To bezpośrednia konsekwencja trendu z poprzednich kwartałów: deweloperzy, którzy wybudowali lokale, nie sprzedali ich na etapie budowy — i teraz dysponują gotowym zasobem. Dla kupującego oznacza to kilka istotnych rzeczy.
Po pierwsze, gotowy lokal można zobaczyć. Nie ma ryzyka opóźnienia dewelopera ani rozczarowania finalnym standardem. Wiele ryzyk zakupowych na rynku pierwotnym znika, gdy mieszkanie stoi gotowe.
Po drugie, gotowe lokale to najsilniejsza kategoria negocjacyjna. Deweloper, który utrzymuje gotowe mieszkanie, płaci koszty stałe: czynsz do wspólnoty lub stowarzyszenia, obsługę kredytu budowlanego, koszty zarządzania. Każdy dodatkowy miesiąc ekspozycji to realny koszt. Kupujący, który przychodzi z gotową decyzją i szybkim terminem transakcji, ma konkretny argument.
Sprawdzenie stanu prawnego gotowego lokalu — w tym weryfikacja Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i rachunku powierniczego — jest prostsze niż w przypadku lokalu na etapie dziury w ziemi. Środki nabywcy są zabezpieczone według tych samych reguł ustawy deweloperskiej niezależnie od etapu budowy, ale stan faktyczny jest łatwiejszy do weryfikacji.
Warto też pamiętać, co „gotowy do użytkowania” oznacza w praktyce dla kupującego. Nie tylko możliwość szybkiego zamieszkania, ale też kilka konkretnych sprawdzeń: czy lokal jest zarejestrowany w księdze wieczystej (lub trwa procedura założenia KW), czy wspólnota mieszkaniowa działa (ewentualnie zarządca tymczasowy), czy są już ustanowione służebności i reguły eksploatacji budynku. To szczegóły, które przy zakupie „na etapie” można odłożyć w czasie — przy gotowym lokalu pojawiają się natychmiast i wymagają przeglądu przed podpisaniem umowy deweloperskiej lub umowy przeniesienia własności.
Premium vs. masowy — dlaczego Warszawa zachowuje się inaczej
Dane za Q2 2026 ujawniają wyraźną dychotomię między Warszawą a resztą Polski. Podczas gdy w Krakowie deweloperzy wprowadzili do sprzedaży o 72% mniej nowych mieszkań niż kwartał wcześniej (i o 65% mniej rok do roku), w Warszawie nowa podaż była o 8% wyższa niż rok wcześniej. Stolica to jedyne miasto, które nie uczestniczyło w fali ograniczania startów.
Wyjaśnienie jest złożone. Warszawa przyciąga zarówno krajowych, jak i zagranicznych kupujących. Rynek pracy jest tu głębszy, rotacja mieszkańców wyższa, a zamożność kupujących statystycznie większa. Deweloperzy nie rezygnują z Warszawy w momencie spowolnienia tak łatwo jak w mniejszych rynkach.
Dla segmentu premium to szczególnie istotne. Kupujący lokale za 3, 5 czy 10 milionów złotych rzadziej zależą od kredytu hipotecznego w tej samej proporcji co kupujący masowy. Na nich stopy procentowe działają z opóźnieniem lub w ogóle nie działają. Dlatego premium rządzi się nieco innymi prawami — i dlatego wnioski z IND nie dotyczą tej grupy z taką samą siłą jak całego rynku.
Tym niemniej deweloperzy premium też widzą, że rynek zwalnia. Projekt, który kilka kwartałów temu sprzedał się w pierwszej fazie presale, dziś może wejść na rynek z rezerwą. To moment, w którym warto zapytać o warunki indywidualne — zanim pojawią się inni zainteresowani.
Co kupujący premium powinien wyciągnąć z tej sytuacji
Analiza IND, danych Q2 2026 i danych GUS nie prowadzi do jednej prostej recepty. Prowadzi do zrozumienia, że rynek jest w punkcie zmiany — i że kupujący, który działa świadomie, ma dziś argumenty, których nie miał 12 miesięcy temu.
Kilka konkretnych wniosków:
Szukaj lokali gotowych do odbioru. Co czwarty lokal w ofercie pierwotnej jest gotowy. To właśnie tam presja cenowa jest najsilniejsza — deweloper chce zamknąć pozycję, a kupujący może wynegocjować to, czego przy umowie deweloperskiej sprzedający by nie ustąpił: parking, komórkę lokatorską, harmonogram płatności, a w skrajnych przypadkach — bezpośredni upust do ceny.
Zidentyfikuj projekty, które zamiast sprzedawać, czekają. Każde nowe mieszkanie, które pojawia się w ofercie dłużej niż 6-9 miesięcy, to sygnał. Rynek nie chciał go w pierwszym przeliczeniu — teraz masz do negocjacji.
Korzystaj z wiedzy o rynku jako argumentu, nie emocji. „IND jest poniżej zera, sprzedaż deweloperska spada — rozmawiajmy o cenie” brzmi inaczej niż „wydaje mi się, że można więcej negocjować”. To pierwsze to argumentacja oparta na danych.
Sprawdź projekt przez due diligence. Spowolnienie sprzedaży może dotknąć nawet dobrego projektu w złym momencie. Due diligence dewelopera na rynku pierwotnym to w 2026 roku jeszcze ważniejszy krok niż rok temu: sprawdź finanse firmy, historię projektów, kondycję rachunku powierniczego i ubezpieczenie DFG.
Myśl o horyzoncie 2-3 lat. Rekordowe pozwolenia z 2026 roku mogą przełożyć się na większą podaż w 2028-2029, jeśli deweloperzy zdecydują się uruchomić projekty. W segmencie premium w najlepszych warszawskich lokalizacjach zmiany podaży będą jednak wolniejsze — bariera cenowa gruntu i planistyczne ograniczenia zostaną z nami na długo.
Obserwuj cenniki, ale negocjuj poza nimi. Jak pokazują dane IND i komentarz Katarzyny Tworskiej z Rednet24, deweloperzy w większości bronią cenników nominalnych — ale gotowi są rozmawiać o tym, co cennik formalnie nie obejmuje. Parking, komórka lokatorska, dopłata za widok, harmonogram płatności czy termin przekazania klucza to elementy, które można kształtować. Dla dużych lokali, gdzie takie elementy mogą stanowić 100 000-300 000 złotych wartości, negocjacja warunków dodatkowych jest równie ważna jak próba obniżenia ceny za metr.
Rynek nie czeka na każdego kupującego. Ale ten, który rozumie dane, wie lepiej od innych — kiedy wejść, z jakim argumentem i przy którym projekcie.
Jeśli szukasz informacji o konkretnych inwestycjach premium w Warszawie i chcesz wiedzieć, jak wygląda ich realna sytuacja sprzedażowa — zapraszamy do rozmowy.
Sources
- Deweloperzy dostrzegają ryzyko spowolnienia sprzedaży. Indeks Nastrojów Deweloperów poniżej zera — Strefa Inwestorów / Tabelaofert.pl, 30.07.2026, Wioletta Hass
- Rynek pierwotny w II kwartale 2026: mniej chętnych, stabilne ceny w metropoliach — CEO.com.pl / BIG DATA RynekPierwotny.pl, ekspert Marek Wielgo
- Budownictwo mieszkaniowe w I półroczu 2026 r. Zdecydowanie więcej pozwoleń niż przed rokiem — Strefa Inwestorów, 22.07.2026, Wioletta Hass, na podstawie danych GUS