Większość transakcji rozsypuje się nie przy negocjacji ceny, tylko przy weryfikacji stanu prawnego. Najpopularniejsze źródło problemów to księga wieczysta — dokument publiczny, dostępny online, który mimo to bywa pomijany do ostatniej chwili. Poniżej pięć zapisów, na które warto patrzeć od pierwszej wizyty.
1. Dział II — kto jest właścicielem
Wydaje się oczywiste, ale to najczęstsze źródło zaskoczeń:
- Współwłasność małżeńska — nawet jeśli rozmawiasz z jedną osobą, do podpisu potrzebna jest zgoda obu małżonków. Sprawdź ustrój majątkowy.
- Współwłasność po spadku — kilkoro spadkobierców, czasem dziesiątki, czasem z nieuregulowaną sprawą notarialną. Transakcja jest możliwa, ale wymaga doprowadzenia stanu prawnego do końca.
- Współwłasność w częściach ułamkowych — sprzedający ma 1/2 lub 1/3 nieruchomości. Można kupić sam udział, ale to inny produkt niż całość — z prawem pierwokupu pozostałych współwłaścicieli.
2. Dział III — prawa, roszczenia, ograniczenia
Tu pojawiają się rzeczy, które potrafią zatrzymać transakcję na miesiące:
- Służebność osobista (najczęściej dożywocie dla starszego krewnego) — nieruchomość obciążona prawem dożywotniego mieszkania trzeciej osoby. Sprzedaż możliwa, korzystanie ograniczone.
- Służebność gruntowa — droga konieczna, przejście przez działkę, ograniczenia w budowie.
- Roszczenia z umów przedwstępnych — czasem ujawnione, czasem nie.
- Zakaz zbywania, hipoteki przymusowe — sygnał, że nieruchomość ma niezakończony spór sądowy lub komornika w tle.
3. Dział IV — hipoteki
Zwykły dział IV pokazuje wszystkie obciążenia hipoteczne. Sam fakt hipoteki nie jest problemem — większość transakcji odbywa się z aktywnymi hipotekami, które są spłacane z ceny zakupu. Co warto sprawdzić:
- Czy wpis dotyczy kredytu bieżącego czy starego, dawno spłaconego, niewykreślonego. Wykreślenie kosztuje kilkadziesiąt złotych i nikt się tym nie zajął — typowy stan, szczególnie po spadkach.
- Suma hipoteki vs. cena transakcji — jeśli hipoteka jest wyższa niż cena, sprzedający musi dopłacić ze swojej kieszeni. Może to skomplikować logistykę zamknięcia.
- Hipoteki przymusowe lub łączne — sygnał poważniejszej sytuacji finansowej sprzedającego.
4. Wzmianki w dziale I-O i I-Sp
Wzmianka to nie jest wpis — to informacja, że sąd otrzymał dokument do rozpatrzenia. Wzmianka oznacza zmianę, której jeszcze nie widać w treści księgi. Dwa typowe scenariusze:
- Wzmianka o sprzedaży — sąd otrzymał akt notarialny, którego treść jeszcze nie została wpisana. Jeśli widzisz wzmiankę, której nie znasz — coś dzieje się równolegle.
- Wzmianka o hipotece — nowa hipoteka w drodze do wpisu. Po podpisaniu aktu kupna bez sprawdzenia tej wzmianki możesz wejść w nieruchomość z obciążeniem, którego nie planowałeś.
Wzmianki widać tylko w aktualnej treści księgi, nie w wyciągu historycznym.
5. Stan zgodności księgi z faktycznym
Najtrudniejsza warstwa: czy to, co jest w księdze, odpowiada rzeczywistości. Najczęstsze rozbieżności:
- Powierzchnia w księdze różni się od powierzchni z aktualnej inwentaryzacji o kilka–kilkanaście metrów (rozbudowa, podział lokalu, wciągnięcie tarasu w bryłę).
- Liczba lokali w nieruchomości wspólnej różni się od rzeczywistej (po zmianach układu).
- Wpisany sposób korzystania (mieszkalny) nie odpowiada rzeczywistemu (działalność gospodarcza prowadzona od lat).
Każda taka rozbieżność oznacza ryzyko prawne, finansowe (PIT od ujawnienia) lub administracyjne (kontrola PSP, urzędu).
Jak to sprawdzić
Wgląd do księgi wieczystej w Polsce jest bezpłatny i publiczny pod warunkiem, że znasz numer KW. Numer można uzyskać od sprzedającego lub pośrednika — to standard. Wniosek o wyciąg z aktualnej i pełnej treści można złożyć przez ekw.ms.gov.pl w kilka minut.
To pierwszy krok każdego sensownego due diligence. Wszystko, co przychodzi po nim — operat szacunkowy, sprawdzenie wspólnoty, analiza techniczna — buduje się na tej warstwie.