Wyobraź sobie, że podpisujesz umowę deweloperską na apartament o powierzchni 160 m² z tarasem 70 m². Cena: 30 000 zł za m², czyli 4,8 miliona złotych. Tydzień po wejściu w życie nowych przepisów okazuje się, że deweloper obliczył cenę inaczej niż zakładałeś — i że te 70 m² tarasu też zostało wliczone do metrażu. W rachunku pojawia się różnica idąca w setki tysięcy złotych.
To nie jest abstrakcyjny scenariusz. Od 13 lutego 2026 r. obowiązuje w Polsce art. 5a ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego (ustawa deweloperska), który nakazuje obliczać ceny lokali wyłącznie na podstawie powierzchni użytkowej liczonej według normy PN-ISO 9836. Intencja ustawodawcy była dobra — koniec z nieprzejrzystymi “powierzchniami sprzedażowymi”. Efekt: rynek stanął przed jedną z poważniejszych kontrowersji interpretacyjnych od lat.
W transakcjach premium, które prowadzimy w Warszawie, już widzimy, jak różnie deweloperzy podchodzą do nowych przepisów. Jedni stosują wykładnię korzystną dla kupującego, inni — literalne brzmienie normy. Zanim podpiszesz cokolwiek, warto zrozumieć, o co dokładnie toczy się ta gra.
Co zmienił art. 5a ustawy deweloperskiej od 13 lutego 2026 r.
Nowelizacja ustawy deweloperskiej ogłoszona w Dzienniku Ustaw roku 2026, pozycja 27, weszła w życie 13 lutego 2026 r. i dodała do ustawy deweloperskiej nowy przepis — art. 5a.
Jego istota w jednym zdaniu: cena lokalu wynika ze metrażu użytkowego przemnożonego przez stawkę za każdy metr kwadratowy — wyłącznie ta formuła jest dozwolona. Deweloper nie może już stosować własnej, autorskiej definicji metrażu — tzw. “powierzchni sprzedażowej”, “powierzchni rozliczeniowej” czy “powierzchni wykończeniowej”. Wszystkie te wynalazki, które przez lata pozwalały wliczać do ceny choćby grubość ścian, teraz są niezgodne z prawem.
To dobra wiadomość dla kupujących. Zła — albo raczej skomplikowana — dotyczy tego, jak liczyć tę powierzchnię użytkową.
Art. 5a wskazuje jednoznacznie: powierzchnia użytkowa musi być wyliczana wyłącznie zgodnie z normą PN-ISO 9836 aktualną na dzień złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Jeden deweloper, jeden standard — bez własnych interpretacji. Brzmi dobrze. Problem pojawia się, gdy przychodzi do szczegółów.
Czym jest norma PN-ISO 9836 i co mówi o balkonach
PN-ISO 9836 to polska norma oparta na standardzie międzynarodowym ISO 9836, która definiuje kategorie powierzchni budynku. Wyróżnia kilka typów powierzchni: użytkową, pomocniczą, komunikacyjną, techniczną. Powierzchnia użytkowa to ta, która faktycznie “służy” osobom przebywającym w budynku — mieszkaniu, biuru, usługom.
W kontekście zakupu mieszkania kluczowe jest jedno pytanie: czy balkony, loggie i tarasy wchodzą do powierzchni użytkowej według tej normy?
I tu zaczyna się problem, bo odpowiedź brzmi: to zależy od tego, jak czytasz normę.
Według wykładni literalnej normy, część przestrzeni zewnętrznych — w tym balkony i tarasy — można zakwalifikować jako powierzchnię użytkową, jeśli spełniają określone warunki (m.in. minimalna wysokość, trwałe zadaszenie). To oznaczałoby, że przy zastosowaniu samej normy, bez dodatkowych przepisów, deweloper mógłby wliczyć balkon do metrażu i naliczyć od niego cenę jak od metrażu lokalu.
W segmencie premium oznacza to bardzo konkretne pieniądze. Taras 60 m² przy cenie 35 000 zł za m² to 2,1 miliona złotych. Jeśli taras wchodzi do “metrażu”, cena lokalu rośnie o tę kwotę. Jeśli nie wchodzi — deweloper musi go wycenić odrębnie, a kupujący wie dokładnie, za co płaci.
Równoległa interpretacja: rozporządzenie budowlane wyłącza balkony
Samo prawo nie jest jednak wyłącznie normą PN-ISO 9836. Obok niej funkcjonuje rozporządzenie ministra właściwego ds. budownictwa w sprawie zakresu i formy projektu budowlanego (pierwotnie z 2020 r., tekst jednolity 2022 r.).
W § 20 tego rozporządzenia znalazło się przez lata stosowane w branży wyłączenie: z powierzchni użytkowej lokalu wyłącza się powierzchnię przegród wewnętrznych (ścianek działowych), balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach wielopoziomowych oraz nieużytkowych poddaszy.
Innymi słowy: rozporządzenie budowlane od lat nakazuje, by balkon był balkonem — odrębnym elementem wycenianym poza metrażem, a nie fragmentem powierzchni użytkowej.
Problem polega na tym, że art. 5a ustawy deweloperskiej odsyła do normy PN-ISO 9836, a nie wprost do rozporządzenia budowlanego. I choć oba akty prawa funkcjonują w tym samym systemie prawnym, ich zastosowanie do konkretnych lokali nie jest jednoznaczne. Na rynku pojawiły się już umowy deweloperskie, w których ta niejednoznaczność jest widoczna gołym okiem — jedne wliczają balkony do metrażu, inne nie.
Stanowisko UOKiK z 16 lutego 2026 r. — i dlaczego to nie wystarczy
Zaledwie trzy dni po wejściu w życie art. 5a, 16 lutego 2026 r., Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydał stanowisko uzgodnione z Ministerstwem Rozwoju i Technologii. UOKiK zajął pozycję korzystną dla kupujących: balkony, loggie, tarasy, schody wewnętrzne i podesty nie powinny wliczać się do powierzchni użytkowej. Zdaniem urzędu art. 5a należy czytać łącznie z przepisami rozporządzenia budowlanego — wykładnia systemowa wygrywa z literalną.
To racjonalne i spójne ze stosowaną dotąd praktyką rynkową. Stanowisko UOKiK ma jednak istotne ograniczenie, które sam urząd wprost przyznaje: nie jest aktem prawa i nie wiąże ani przedsiębiorców, ani sądów.
Deweloper, który zdecyduje się stosować wykładnię literalną normy (i wliczyć balkon do metrażu), nie narusza formalnie żadnego przepisu — dopóki żaden sąd nie wyda prawomocnego wyroku w tej kwestii. Stanowisko UOKiK ma charakter wyłącznie doradczy i interpretacyjny.
W praktyce przekłada się to na to, co w Royal Property widzimy coraz częściej: na rynku pierwotnym funkcjonują jednocześnie dwa standardy liczenia powierzchni. Jeden deweloper wyłącza balkony — bo stosuje się do stanowiska UOKiK i rozporządzenia budowlanego. Inny wlicza — bo interpretuje literalnie normę PN-ISO 9836. Obaj działają formalnie w ramach prawa.
Polskie Związek Firm Deweloperskich (PZFD) zwrócił się do Ministerstwa Rozwoju i Technologii o pilne wyjaśnienia. Branża czeka na jednoznaczną odpowiedź, ale na ten moment jej nie ma.
Konsekwencje dla kupującego premium — konkretne liczby
W segmencie premium, gdzie lokale kosztują od 20 000 do 45 000 zł za m² lub więcej, różnica między wliczaniem a nevyliczaniem balkonu do metrażu to nie kwestia “kilku tysięcy”. To konkretne setki tysięcy lub miliony złotych.
Weźmy typowy apartament premium w Śródmieściu lub na Powiślu: 130 m² metrażu wewnętrznego + 40 m² tarasu przy cenie 38 000 zł za m². Przy wykładni systemowej (taras nie wchodzi): podstawa ceny to 130 m² × 38 000 zł = 4,94 miliona złotych. Deweloper wycenia taras osobno — typowo jako ryczałt (np. 600–900 tys. zł). Przy wykładni literalnej (taras wchodzi): podstawa ceny to 170 m² × 38 000 zł = 6,46 miliona złotych. Różnica: ponad 1,5 miliona złotych.
To tylko jeden parametr. W apartamentach dwupoziomowych do obrazka dochodzą schody wewnętrzne i podesty. W luksusowych penthouse’ach — duże tarasy na kilku ekspozycjach. W kamienicach premium — nieużytkowe poddasza z możliwością adaptacji.
Warto też zauważyć efekt odwrotny, który nowe przepisy przyniosły: koniec płacenia za ścianki działowe. Przed 13 lutego 2026 r. wielu deweloperów wliczało do “powierzchni sprzedażowej” grubość ścianek działowych — w apartamencie 150 m² mogło to oznaczać 5–8 m² “martwej” przestrzeni wliczonej w cenę. Przy cenie 35 000 zł/m² to 175 000–280 000 zł za ściany. Ta praktyka jest teraz zakazana. To realna korzyść dla kupującego.
Bilans zmian jest więc niejednoznaczny: nowe przepisy uszczelniły jeden obszar (ścianki, “powierzchnia sprzedażowa”), ale otworzyły lukę interpretacyjną w innym (balkony, tarasy). W segmencie premium ta luka ma znacznie większą wartość finansową niż to, co uszczelniono.
Ogród zimowy — oddzielna kategoria z ważną konsekwencją
Jeden element zasługuje na osobną uwagę: ogród zimowy. W odróżnieniu od balkonu czy tarasu, ogród zimowy trwale przeszklony, zintegrowany konstrukcyjnie z budynkiem i ogrzewany — jest klasyfikowany jako część przestrzeni wewnętrznej, a więc wchodzi do powierzchni użytkowej w 100%.
W poprzednim stanie prawnym deweloperzy stosowali różne podejścia. Teraz, gdy obowiązuje PN-ISO 9836, granica staje się wyraźniejsza: otwarty taras lub loggia to zewnętrzna przestrzeń (i sporna kwestia o wliczeniu do metrażu), a ogród zimowy pełniący funkcję ogrzewanego pokoju to część mieszkania.
W transakcjach, które prowadzimy, widzimy już konsekwencję tej zmiany: deweloperzy projektujący nowe inwestycje premium coraz częściej proponują ogrody zimowe zamiast otwartych tarasów. Legalnie — i co istotne, transparentnie wobec kupującego — wliczają tę przestrzeń do metrażu w 100% i sprzedają jako część lokalu. Z perspektywy dewelopera: legalny sposób na większy metraż do sprzedania. Z perspektywy kupującego: zamknięta przestrzeń, wliczona w metraż, użyteczna przez 12 miesięcy w roku zamiast 5–6.
Jeśli widzisz w prospekcie informacyjnym “ogród zimowy” jako element lokalu — upewnij się, czy spełnia warunki techniczne (przeszklenie, ogrzewanie, integracja z budynkiem). Jeśli tak, płacisz za m² jak za mieszkanie, ale też dostajesz przestrzeń o realnej wartości użytkowej przez cały rok.
Co sprawdzić w umowie deweloperskiej po 13 lutego 2026 r.
Dopóki sądy nie wydadzą wiążących rozstrzygnięć w kwestii interpretacji art. 5a, kupujący musi samodzielnie zweryfikować kilka kluczowych kwestii w dokumentacji przed podpisaniem. W transakcjach premium, gdzie stawka jest wysoka, weryfikacja ta powinna odbywać się przy udziale notariusza lub radcy prawnego.
1. Data wniosku o pozwolenie na budowę. Art. 5a nakazuje stosować normę PN-ISO 9836 aktualną w momencie złożenia wniosku o PnB. Jeśli inwestycja była projektowana w 2023 roku — zastosowanie ma norma z 2022-07 (lub 1997, zależnie od daty). Prospekt informacyjny powinien wskazywać tę datę.
2. Definicja “powierzchni użytkowej” w umowie. Umowa deweloperska zawiera definicję. Sprawdź, czy wyraźnie odwołuje się do PN-ISO 9836 i czy precyzuje, co wlicza, a co wyłącza z metrażu. Brak precyzji to potencjalny spór.
3. Status balkonów, tarasów, loggii w kalkulacji ceny. Zapytaj dewelopera wprost: czy balkon wchodzi do m², za które płacę? Jeśli tak — na jakiej podstawie (literalna interpretacja normy czy inny argument)? Poproś o pisemne potwierdzenie w umowie.
4. Spójność we wszystkich dokumentach. Art. 5a wymaga, by ta sama definicja powierzchni użytkowej obowiązywała w prospekcie informacyjnym, umowie rezerwacyjnej, umowie deweloperskiej i wpisie do księgi wieczystej. Rozbieżność między dokumentami to sygnał alarmowy.
5. Klauzula doprecyzowująca. W umowie warto zaproponować klauzulę, która explicite wyłącza balkony, tarasy, loggie i schody wewnętrzne z powierzchni użytkowej i wskazuje, że są one wyceniane odrębnie (ryczałt lub oddzielna pozycja w cenie). To eliminuje ryzyko interpretacyjnego sporu po odbiorze lokalu.
6. Protokół odbioru — sprawdź metraż ponownie. Po oddaniu lokalu do użytku, przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność, masz prawo do fizycznego pomiaru lokalu. Jeśli rzeczywista powierzchnia odbiega od umownej — masz podstawę do negocjacji lub roszczeń z tytułu rękojmi. Szczegółowo o tym, jak zorganizować audyt techniczny przed odbiorem i co sprawdzić w protokole, pisaliśmy w osobnym materiale.
7. Rynek wtórny — inne zasady. Art. 5a dotyczy wyłącznie umów deweloperskich — czyli zakupów z rynku pierwotnego, bezpośrednio od dewelopera. Na rynku wtórnym (zakup od poprzedniego właściciela) nowe przepisy nie mają zastosowania. Metraż w księdze wieczystej i w umowie sprzedaży nadal obliczany jest na podstawie dotychczasowych zasad lub danych z projektu budowlanego.
Kiedy spodziewać się jednoznacznych rozstrzygnięć
Na rynku mówi się o trzech możliwych ścieżkach, które mogłyby zamknąć ten interpretacyjny spór.
Pierwsza: nowelizacja art. 5a — Ministerstwo Rozwoju i Technologii mogłoby doprecyzować przepis tak, by jednoznacznie wyłączał balkony i tarasy, analogicznie do rozporządzenia budowlanego. To byłoby najczystsze rozwiązanie, ale wymaga procesu legislacyjnego.
Druga: orzecznictwo sądowe — gdy pojawi się wyrok prawomocny w sprawie konkretnego sporu kupujący–deweloper, sądy wypracują interpretację, która stanie się de facto standardem rynkowym. To kwestia miesięcy lub lat.
Trzecia: dalsze stanowiska UOKiK lub MRiT — urząd lub ministerstwo może wzmocnić swoje stanowisko i np. wszcząć postępowanie wobec dewelopera stosującego wykładnię literalną jako praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. To by istotnie zmieniło dynamikę.
Do czasu rozstrzygnięcia — a moment ten jeszcze nie nastąpił — kupujący premium ma dwie możliwości: albo zaakceptować niepewność i negocjować precyzję umowy, albo poczekać, aż rynek się ustabilizuje. W segmencie premium, gdzie wartości transakcji sięgają wielu milionów złotych, rekomendujemy wyraźną klauzulę umowną zamiast wiary w to, że “deweloper na pewno liczy uczciwie”.
Podsumowanie
- Od 13 lutego 2026 r. obowiązuje art. 5a ustawy deweloperskiej (Dz.U. 2026 poz. 27): cena = powierzchnia użytkowa × cena/m², liczona wg normy PN-ISO 9836 z dnia wniosku o pozwolenie na budowę.
- Dobra zmiana: koniec z “powierzchniami sprzedażowymi” i wliczaniem ścianek działowych do metrażu.
- Kontrowersja: literalne brzmienie normy PN-ISO 9836 może uzasadniać wliczenie balkonów, tarasów i loggii do metrażu — co przy cenach premium przekłada się na setki tysięcy lub miliony złotych różnicy w cenie.
- Rozporządzenie budowlane (Dz.U. 2022 poz. 1679) wyłącza te elementy z powierzchni użytkowej — ale art. 5a nie odsyła do niego wprost.
- UOKiK 16 lutego 2026 r.: balkony nie wchodzą (wykładnia systemowa). Stanowisko niewiążące prawnie.
- Ogród zimowy trwale przeszklony i ogrzewany = część powierzchni użytkowej (100%), inne zasady niż balkon.
- Na rynku funkcjonują dwa standardy. Kupujący musi sprawdzić definicję w umowie i wynegocjować klauzulę precyzującą, co wliczone w cenę.
- Rynek wtórny: art. 5a nie dotyczy — tylko umowy deweloperskie (rynek pierwotny).
- Jeśli po odbiorze metraż nie zgadza się z umową, masz prawo do roszczeń z tytułu rękojmi — zasady opisaliśmy w osobnym artykule o rękojmi za wady nieruchomości.
Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje konsultacji z notariuszem lub radcą prawnym specjalizującym się w prawie nieruchomości. Interpretacja art. 5a ustawy deweloperskiej jest przedmiotem sporu prawnego, a wiążące rozstrzygnięcie sądowe w tej kwestii nie zostało jeszcze wydane. W transakcjach premium rekomendujemy weryfikację dokumentów przez niezależnego prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości.