W lutym 2026 roku, przy ul. Okólnik 11 w sercu Śródmieścia, sfinalizowano transakcję, o której szybko zrobiło się głośno: dwupoziomowy penthouse w Orris Residence — 234 m² w zabytkowej kamienicy z widokiem na Wisłę i Muzeum Chopina — zmienił właściciela za 21 mln złotych. To równowartość ok. 90 000 zł za metr kwadratowy.
W tym samym czasie NBP podawał, że średnia cena transakcyjna nowego mieszkania w Warszawie wynosi 16 475 zł/m². Różnica jest prawie sześciokrotna. I nie wynika wyłącznie z kaprysu rynku — stoi za nią osobna ekonomia lokalizacji, widoku, tarasów i ekskluzywności, której nie da się zreplikować na niższych piętrach.
Poniżej opisujemy, jak w praktyce wygląda rynek penthouse’ów w Warszawie, czym różni się due diligence przy tego rodzaju zakupie i dlaczego top-floor apartments w nowych inwestycjach wyprzedają się często zanim biuro sprzedaży oficjalnie ruszy.
Penthouse — definicja rynkowa, nie prawna
Polskie przepisy nie definiują „penthouse’u”. W Kodeksie cywilnym, ustawie o własności lokali ani w prawie budowlanym nie znajdziesz tej kategorii — z punktu widzenia prawa to zwykły lokal mieszkalny z własną księgą wieczystą. Termin funkcjonuje wyłącznie w języku rynkowym i marketingowym.
W praktyce warszawa premium posługuje się nim dość konsekwentnie — penthouse to lokal spełniający jednocześnie kilka kryteriów:
- Najwyższe piętro lub kondygnacje szczytowe budynku (ostatnie 1–3 piętra), bez sąsiadów z góry.
- Prywatny taras lub ogród na dachu — wyłącznie do użytku danego lokalu, nie wspólna część budynku.
- Przekroczenie metod wykończenia i metrażu przyjętych w reszcie inwestycji. Zwykłe mieszkanie na 30. piętrze bez tarasu nie jest penthouse’em — to po prostu lokal na wysokim piętrze.
- Często format dwupoziomowy lub dwukondygnacyjny (duplex) — dwie kondygnacje połączone wewnętrznymi schodami.
Ta rynkowa definicja ma praktyczne konsekwencje: status tarasu (wyłączna własność vs. prawo wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej), koszty utrzymania i zakres uprawnień właściciela są kwestiami do szczegółowego zbadania w każdej inwestycji osobno.
Drabina cenowa: od średniej do rekordu
Żeby zrozumieć, gdzie penthouse’y plasują się na cenowej mapie Warszawy, warto zobaczyć całą drabinę:
Rynek pierwotny Warszawa — Q1 2026 (NBP):
- Przeciętny nowy lokal: 16 475 zł/m² (zmiana rok do roku: +0,2%)
- Rynek wtórny: 16 393 zł/m² (zmiana rok do roku: -1,7%)
Segment premium (nowe budownictwo, lokalizacje centralne):
- Lokale wybudowane po 2016 r. w centralnych dzielnicach: od ok. 23 000 zł/m² wzwyż
- Najnowsze inwestycje w Śródmieściu i Woli CBD: 28 000–40 000 zł/m²
Poziom Złotej 44 (ul. Złota 44, wieżowiec Daniela Libeskinda):
- Apartamenty na niższych i średnich piętrach: ponad 30 000 zł/m²
- Cena na wyższych piętrach może być nawet o 100% wyższa od poziomu dolnych kondygnacji — wynika z analizy Partners International
Rekord rynku:
- Orris Residence (Okólnik 11): 90 000 zł/m² — 21 mln PLN za 234 m² na szczycie zabytkowej kamienicy z tarasem widokowym
To nie jest przypadkowy skok. Za każdym piętrem w górę w budynku premium kryje się lepszy widok, mniej sąsiadów na tym samym korytarzu i statystycznie wyższe ceny metra. Analitycy rynku używają pojęcia „premia za piętro” — w Warszawie szacuje się ją na ok. 0,5–1,5% na każde piętro w budynkach powyżej 15 kondygnacji.
Szczegółowy kontekst trendów rynkowych segmentu premium w Warszawie w tym roku omówiliśmy w materiale Rynek nieruchomości premium Warszawa Q1 2026 — wzrost transakcji, stabilizacja cen.
Ikony warszawskiego rynku penthouse’ów
Rynek nie jest jednorodny. Każda inwestycja tworzy własną niszę — inaczej kupuje się penthouse w historycznej kamienicy z 5 lokalami, inaczej w 43-piętrowym wieżowcu.
Złota 44
Najbardziej rozpoznawalny adres segmentu super-luksus w Polsce. Wieżowiec przy ul. Złotej 44 projektu Daniela Libeskinda (58 pięter, 192 metry) przez lata wyznaczał górną granicę cenową na stołecznym rynku. Penthouse szczytowy zajmuje trzy kondygnacje o łącznej powierzchni zbliżonej do 600 m² — cena nie jest publikowana, a transakcje w tym przedziale cenowym toczą się poza ofertą publiczną.
Orris Residence — nowy rekord
Zbudowana na przełomie XIX i XX wieku kamienica przy Okólniku 11 to antytemat Złotej 44: nie wysokość, lecz kameralność i historia. Pięć apartamentów w całym budynku (stan na luty 2026: trzy sprzedane), naturalna elewacja z wapienia, ogród wertykalny w atrium. Penthouse na szczycie stał się najdroższą transakcją w segmencie pierwotnym w centrum Warszawy według dostępnych danych — 90 000 zł/m² to poziom, który dotąd w Polsce obserwowaliśmy sporadycznie w transakcjach dyskrecyjnych.
Liberty Tower — Grzybowska 54
Najnowszy symbol premium w rejonie Woli CBD. Inwestycja Resi Capital by Cavatina przy ul. Grzybowskiej 54: 140 m, 43 kondygnacje, 587 lokali. Najbardziej wymowna statystyka sprzedaży: zanim biuro sprzedaży oficjalnie ruszyło w lutym 2026, z puli inwestycji wypadło ponad 60 lokali z górnych kondygnacji — klienci zostali poinformowani przez sieci agencji premium wcześniej.
Zjawisko to — wyprzedaż top-floor units zanim większość kupujących zobaczyła ofertę oficjalnie — jest powtarzającym się wzorcem przy nowych inwestycjach premium w Warszawie. Kupujący na tym poziomie cenowym działają z wyprzedzeniem i często przez sieć kontaktów, nie przez portal.
W kontekście transformacji Woli w stronę CBD pisaliśmy już w materiale o charakterze i premium dzielnicy na przykładzie Woli.
Mennica Residence i inne
Segmentem penthouse’ów w Warszawie zajmuje się też Mennica Residence (ul. Żelazna, centrum), Villa Karolina (Wola) i szereg boutique’owych inwestycji w Śródmieściu — kamienice remontowane do standardu premium, gdzie liczba lokali idzie w jednostki, a każdy penthouse jest de facto unikalną pozycją rynkową.
Dlaczego najwyższe piętra wyprzedają się pierwsze
Popyt na penthouse’y w Warszawie nie jest zjawiskiem nowym, ale jego dynamika po 2023 roku wyraźnie przyspieszyła. Knight Frank w raporcie The Wealth Report wskazuje, że prognozowany wzrost liczby ultra-zamożnych osób w Polsce (UHNWI — ultra-high-net-worth individuals) wynosi ok. 123% w ciągu pięciu najbliższych lat — co bezpośrednio przekłada się na rosnący popyt na nieruchomości trofeum.
Penthouse odpowiada na kilka potrzeb jednocześnie:
- Widok jako niepowielalny zasób. Panorama Warszawy z 40. piętra Grzybowskiej nie zostanie zasłonięta przez nową inwestycję — pod warunkiem, że jesteś na szczycie już istniejącego budynku.
- Brak sąsiadów z góry. Dla segmentu premium to kwestia komfortu akustycznego, ale też zarządzania ryzykiem (nieszczelny sufit w najdroższym mieszkaniu w mieście to nie abstrakcja).
- Prywatność przestrzeni wspólnych. Penthouse na 43. piętrze często ma dedykowaną windę lub ograniczony dostęp z korytarza — mniej przypadkowych spotkań z sąsiadami.
- Wartość wizerunkowa. Adres z numerem piętra, który mówi sam za siebie — w transakcjach biznesowych, w rozmowach o warunkach umów, w negocjacjach.
To kombinacja tych czynników — nie jeden — sprawia, że najlepsze lokale sprzedają się w ciszy, zanim rynek je zobaczy.
Co składa się na koszt całkowity zakupu penthouse’u
Cena zakupu to punkt wyjścia, nie suma końcowa. Przy penthouse’u za 20 mln PLN koszty towarzyszące są inne niż przy mieszkaniu za 1,5 mln.
Koszty transakcyjne:
- PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) przy zakupie z rynku wtórnego: 2% wartości transakcji (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, Dz.U. 2000 Nr 86 poz. 959 z późn. zm.). Przy 20 mln PLN to 400 000 PLN — sam podatek.
- Rynek pierwotny: brak PCC, ale pełna stawka VAT wliczona w cenę dewelopera.
- Taksa notarialna: skaluje się z wartością transakcji (maksymalne stawki reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Dz.U. 2004 Nr 148 poz. 1564 z późn. zm. — w najdroższych transakcjach osiąga pułapy rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych).
- Wpis do KW: kilkaset złotych, ale przy hipotece — dodatkowo wpis hipoteki.
Koszty eksploatacyjne specyficzne dla penthouse’u:
- Utrzymanie tarasu: uszczelnienia, odwodnienie, pielęgnacja roślin (jeśli ogród na dachu). Budżety rzędu 15 000–50 000 PLN/rok w zależności od wielkości i standardu.
- Wyższy czynsz do wspólnoty: opłata proporcjonalna do udziału w nieruchomości wspólnej — a penthouse z reguły ma większy udział niż standardowy lokal.
- Ubezpieczenie mienia: wyższe sumy ubezpieczenia od wartości wyposażenia i wykończenia. Premium roczne może przekraczać wielokrotność porównywalnego lokalu na niskim piętrze.
- Remonty dachu: jeśli taras jest stropodachem budynku, koszt jego renowacji (po kilkunastu latach) obciąża wspólnotę, ale zakres uprawnień do ingerencji przez właściciela penthouse’u wymaga sprawdzenia w regulaminie.
Due diligence specyficzne dla penthouse’ów — co sprawdzić poza standardem
Standardowe kroki weryfikacji (księga wieczysta, zaświadczenia, plan zagospodarowania) obowiązują przy każdym zakupie. Przy penthouse’ach dochodzą kwestie specyficzne dla tej klasy lokali:
1. Status tarasu w księdze wieczystej
To kluczowe rozróżnienie. Taras może być:
a) Częścią lokalu (wpisaną w metrażu lokalu w KW) — właściciel ma pełne prawa właścicielskie do tarasu, bez konieczności uchwały wspólnoty dla zmian. Wyższy metraż = wyższy podatek od nieruchomości, ale też wyższa elastyczność.
b) Nieruchomością wspólną z prawem wyłącznego korzystania (udział w nieruchomości wspólnej przypisany do lokalu) — właściciel użytkuje taras wyłącznie, ale jest on formalnie częścią nieruchomości wspólnej. Wszelkie trwałe zmiany (pergola, ściana przeszklona, zabudowa) mogą wymagać uchwały wspólnoty. Koszty remontów mogą obciążać wspólnotę lub lokal — zależy od zapisów w regulaminie.
Sprawdź dział II i III KW, umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu oraz regulamin wspólnoty przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
2. Regulamin wspólnoty mieszkaniowej
Regulamin może ograniczać: instalację urządzeń klimatyzacyjnych na elewacji, zabudowę balkonu/tarasu, posiadanie zwierząt, działalność gospodarczą w lokalu, aranżację tarasu elementami trwałymi. W kameralnych inwestycjach boutique te ograniczenia często są łagodniejsze niż w dużych osiedlach.
3. Stan techniczny dachu i izolacji
Penthouse jest bezpośrednio pod dachem — oznacza to, że wszelkie usterki w uszczelnieniu, odprowadzeniu wody lub izolacji termicznej będą odczuwalne w Twoim lokalu jako pierwsze. Zamów audyt techniczny ze szczególnym naciskiem na:
- Stan stropu i dachu w miejscach połączeń z tarasem
- Uszczelnienia przy przejściach instalacyjnych
- Odwodnienie tarasu i podłączenia do kanalizacji pionów deszczowych
- Izolację termiczną stropu (szczególnie ważne w starych kamienicach adaptowanych)
4. Ochrona konserwatorska budynku
Orris Residence to kamienica objęta ochroną konserwatorską. W takim przypadku wszelkie zmiany w wyglądzie zewnętrznym (okna, elewacja, taras widoczny z zewnątrz) wymagają zgody Stołecznego Konserwatora Zabytków. Planując aranżację tarasu lub prace remontowe dotykające zewnętrznych elementów budynku, uwzględnij ten wymóg w harmonogramie.
5. Dedykowany dostęp i windowanie
W prestiżowych inwestycjach penthouse ma własne wejście z holu windowego lub dedykowany dostęp kluczem na szczycie windy (jak w Złotej 44 na najwyższych kondygnacjach). Jeśli platforma dostępu jest wspólna — sprawdź, czy regulamin przewiduje godziny ciszy dla korytarzy i dźwigów, i jak jest egzekwowany.
Jak szukać penthouse’ów w Warszawie
Rynek penthouse’ów w Warszawie dzieli się wyraźnie na dwie ścieżki:
Oferta publiczna. Część penthouse’ów trafia na portale (Otodom) lub do wyspecjalizowanych agencji (Hamilton May, Partners International). W momencie powstawania tego materiału na aktywnym rynku znajdowało się ok. 12 penthouse’ów i luksusowych apartamentów w Warszawie w ofertach agencji premium — przy czym znaczna część cennikowana była jako „cena do uzgodnienia”, co jest standardem dla nieruchomości powyżej 10 mln PLN.
Rynek off-market. Najlepsze penthouse’y w Warszawie — i te z najbardziej pożądanymi lokalizacjami i widokami — rzadko trafiają do otwartej sprzedaży. Właściciele nieruchomości za kilkanaście lub kilkadziesiąt milionów złotych z reguły nie chcą publicznych oględzin, mediów i negocjacji z nieograniczoną pulą kupujących. Transakcje toczą się przez sieć kontaktów agencji butikowych, które mają mandaty sprzedaży i jednocześnie listy klientów poszukujących.
Fenomen Liberty Tower — 60 apartamentów na najwyższych piętrach sprzedanych przed oficjalnym otwarciem biura sprzedaży — to efekt właśnie tej sieci: klienci agencji działających w segmencie premium zostali poinformowani przed startem publicznym.
Podsumowanie
- Penthouse nie ma definicji prawnej w polskim prawie — to termin rynkowy oznaczający lokal na szczycie budynku z prywatnym tarasem i podwyższonym standardem.
- Drabina cenowa jest stroma: od 16 475 zł/m² za przeciętne nowe mieszkanie (NBP Q1 2026) do 90 000 zł/m² za rekordowy penthouse przy Okólniku — różnica prawie sześciokrotna.
- Kluczowe pytanie prawne przy zakupie to status tarasu: część lokalu czy nieruchomość wspólna z prawem wyłącznego korzystania — od odpowiedzi zależy zakres Twoich uprawnień do modyfikacji.
- Koszty eksploatacyjne penthouse’u są istotnie wyższe niż przy standardowym lokalu — utrzymanie tarasu, wyższy czynsz do wspólnoty, ubezpieczenie.
- W nowych inwestycjach premium top-floor units wyprzedają się często przed oficjalnym startem sprzedaży — dostęp do tych lokali wymaga obecności w sieci kontaktów agencji działających w tym segmencie.
- Due diligence przy penthouse’ach obejmuje dodatkowe kroki poza standardem: audyt stanu dachu i tarasów, weryfikację ochrony konserwatorskiej, analizę regulaminu wspólnoty.
- Jeśli planujesz transakcję w tym segmencie — warto zacząć od rozmowy z agentem, który zna rynek off-market i może ocenić, czego szukasz, zanim pojawi się odpowiednia oferta.
Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi doradztwa inwestycyjnego w rozumieniu przepisów o obrocie instrumentami finansowymi. Decyzję o zakupie nieruchomości warto skonsultować z licencjonowanym doradcą inwestycyjnym. Tekst nie zastępuje konsultacji z notariuszem lub radcą prawnym specjalizującym się w prawie nieruchomości.