Rynek 4 cze 2026 · 10 min czytania · Royal Property

Polska liderem wzrostu UHNWI — co to znaczy dla rynku premium w Warszawie

Polska podwoiła liczbę ultrazamożnych w ciągu 5 lat i wyprzedziła cały świat tempem wzrostu. Za tym demograficznym przesunięciem stoi nowy typ kupującego na rynku premium — i nowa dynamika transakcji w Warszawie.

Gdy dane NBP za Q1 2026 pokazały, że średnie ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie praktycznie stoją w miejscu — wzrost rok do roku o 0,2% na rynku pierwotnym, spadek o 1,7% na wtórnym — część komentatorów ogłosiła koniec wieloletniego rajdu cenowego. To trafna obserwacja dla rynku masowego. Segment premium gra jednak według zupełnie innych reguł.

W tym samym czasie Knight Frank opublikował jubileuszową, dwudziestą edycję „The Wealth Report 2026”. Jedno z kluczowych ustaleń: Polska w latach 2021–2026 zanotowała najwyższy na świecie procentowy wzrost liczby osób ultrazamożnych — ponad dwukrotny. I to nie wyprzedziła kilku konkurentów o ułamek punktu. Drugi w rankingu Katar osiągnął +106,9%, przy polskich 109,2%. Różnica jest większa, niż sugeruje zestawienie cyfr — to zerwanie z modelem, w którym centrum wzrostu bogactwa leżało wyłącznie na zachodzie Europy albo w Azji Południowo-Wschodniej.

Dla rynku nieruchomości premium w Warszawie to nie jest statystyka z Wall Street Journal. To część strukturalnych sił, które kształtują popyt na apartamenty powyżej 20 000 zł/m², kamienice na Mokotowie i transakcje off-market, które nigdy nie trafią na Otodom.

Kim jest UHNWI i dlaczego ta kategoria decyduje o rynku premium

UHNWI — ultra-high-net-worth individual — to w nomenklaturze Knight Frank osoba dysponująca majątkiem netto powyżej 30 milionów dolarów. Nie mylić z potocznym „zamożnym” ani z kupującym mieszkanie za kredyt. To nabywca, który rozważa zakup nieruchomości jako część strategii zarządzania majątkiem — obok innych aktywów: akcji, funduszy private equity, sztuki, nieruchomości komercyjnych.

W Europie jest ich łącznie 184 000 — tyle wynika z danych Knight Frank za 2026 rok — co stanowi 25,8% globalnej populacji ultrazamożnych, szacowanej na ponad 710 000 osób. Niemcy mają ich 38 215, Francja 21 528, Szwajcaria 17 692. Polska z wynikiem 3 017 wydaje się skromna na tym tle. Ale jeśli spojrzeć na tempo, obraz się odwraca.

Wzrost liczby UHNWI w Polsce 2021–2026 wyniósł 109,2% — z 1 442 do 3 017 osób. To wynik lepszy niż Katar (106,9%), Turcja (93,6%), Rumunia (93%), Grecja (50%) czy Czechy (50%). Niemcy, Francja i Włochy notowały wzrosty rzędu 21–32%. Na tle tych liczb Polska jest rynkiem wschodzącym, który właśnie przesunął się w inną ligę.

Knight Frank prognozuje, że do 2031 roku liczba polskich UHNWI wzrośnie do 4 906, co oznacza dalsze 63% wzrostu. Równolegle liczba polskich miliarderów ma się zwiększyć z 13 do 29 — tempo +123%, ustępujące globalnie tylko Arabii Saudyjskiej.

Skąd pochodzi to bogactwo — kontekst gospodarczy

Wzrost zamożności w Polsce nie jest przypadkowy ani jednorazowy. PKB per capita kraju wzrósł z 2 700 dolarów w 1994 roku do 25 060 dolarów w 2024 — blisko dziewięciokrotny wzrost w ciągu trzech dekad. Polska gospodarka ma dołączyć do grona 20 największych na świecie do 2028 roku. To środowisko, w którym sukcesy pierwszego pokolenia przedsiębiorców kumulują się w majątki wielopokoleniowe.

Pierwsze pokolenie zbudowało kapitał w branżach produkcyjnych, handlowych i technologicznych po 1989 roku. Część z nich jest dziś w wieku 50–70 lat i przechodzi przez fazę zarządzania majątkiem: dywersyfikacja, sukcesja, nieruchomości premium jako aktywo trwałe. Do tego dochodzi pokolenie średnich przedsiębiorców, menedżerów korporacji i specjalistów o ponadstandardowych zarobkach, które aspiruje do segmentu UHNWI albo do zakupów w segmencie high-net-worth — a to właśnie ten popyt zasilał w ostatnich latach rynek apartamentów premium 20 000–35 000 zł/m² w Warszawie.

Nie bez znaczenia jest też kapitał przesunięty z innych aktywów. W środowisku względnej stabilizacji stóp procentowych i umiarkowanego wzrostu cen na rynku masowym, segment premium pozostaje dla zamożnych kupujących klasą aktywów o ograniczonej podaży w kluczowych lokalizacjach — co samoistnie podtrzymuje poziom cen niezależnie od koniunktury ogólnej.

Warszawa: dwa rynki pod jednym adresem

To co pokazują dane NBP za Q1 2026 — 16 475 zł/m² na rynku pierwotnym w Warszawie — to średnia, która obejmuje zarówno deweloperskie projekty masowe na peryferiach, jak i ultradrogi apartament przy Placu Trzech Krzyży. Uśrednianie tak różnych segmentów prowadzi do wniosków, które są statystycznie poprawne, ale operacyjnie bezużyteczne dla kupującego premium.

W segmencie premium, definiowanym jako nieruchomości powyżej 20 000–25 000 zł/m², realia cenowe wyglądają inaczej. Wybrane projekty w atrakcyjnych lokalizacjach osiągają 30 000–47 000 zł/m². Śródmieście i Powiśle od lat utrzymują pozycję najdroższych obszarów w Warszawie. Mokotów, zwłaszcza jego historyczna część (Stary Mokotów, okolice Parku Morskie Oko), wycenia się w projektach klasy premium znacznie powyżej ogólnej średniej dzielnicowej.

Segment ultra-luxury — transakcje rzędu 30–40 milionów złotych za pojedynczą nieruchomość — funkcjonuje już poza normalnym rynkiem. Dominują tu transakcje off-market: kupujący nie trafia na nieruchomość przez portal, lecz przez sieć kontaktów agenta premium, family office lub prywatne polecenie. Podaż tego segmentu jest ograniczona z definicji — bo najdroższe nieruchomości w Polsce tworzone są głównie pod własne potrzeby właścicieli, a nie jako produkty inwestycyjne.

Dane PKO BP z analizy Q1 2026 pokazują dodatkowy kontekst: liczba transakcji zakupu mieszkań wzrosła o 31% rok do roku w drugiej połowie 2025, napędzana odżyciem kredytowym. Ale ten wzrost dotyczy rynku masowego — finansowanego kredytem hipotecznym, wrażliwego na stopy procentowe. Kupujący premium, często finansujący zakup środkami własnymi, jest w dużej mierze oderwany od tego cyklu.

Jak nowi zamożni kupują — kanał off-market i dyskrecja

Wzrost populacji UHNWI w Polsce przekłada się na zmianę jakościową, nie tylko ilościową, w strukturze popytu na warszawski rynek premium. Polscy ultrazamożni — w odróżnieniu od zagranicznych kupujących sprzed dekady — nie szukają marki zagranicznej dewelopera ani apartamentowca z angielską nazwą. Szukają czegoś, czego nie ma na rynku: dyskrecji, unikalności adresu i braku konkurencji przy zakupie.

Stąd dominacja kanału off-market w transakcjach premium. W Royal Property obserwujemy, że im wyższy pułap transakcji, tym rzadziej nieruchomość jest publicznie wystawiona. Kupujący z zasobami 30+ milionów złotych nie chce licytować się z pięcioma innymi zainteresowanymi — ani ujawniać swoich planów zakupu na publicznie dostępnym portalu. Sprzedający z kolei oczekuje dyskrecji: nie chce, by sąsiedzi wiedzieli o sprzedaży, ani by transakcja pojawiła się w rejestrze publicznym, zanim zostanie sfinalizowana.

To zjawisko od dawna znane na rynkach Londynu czy Paryża, pojawia się w Warszawie coraz wyraźniej. Według Rzeczpospolitej, cytującej Lions Estate, off-market dominuje w segmencie ultra-luxury w Polsce właśnie ze względu na oczekiwania dyskrecji i unikalności.

Co zmienia rosnąca klasa UHNWI w praktyce zakupu premium

Dla kogoś, kto rozważa zakup w segmencie premium w Warszawie — zarówno sprzedającego, jak i kupującego — rosnąca pula krajowych UHNWI ma kilka konkretnych implikacji.

Po pierwsze: konkurencja na rynku jest inna. Jeszcze 5–7 lat temu kupujący premium na Mokotowie czy Powiślu to często był zamożny cudzoziemiec, dyplomata albo krajowy przedsiębiorca z jedną lub dwiema nieruchomościami w portfolio. Dziś to coraz częściej polski family office albo osoba po sprzedaży firmy lub wyjściu z inwestycji, która traktuje zakup jako element zarządzania skumulowanym majątkiem. Ci kupujący mają inny horyzont decyzyjny, wyższy budżet i mniejszą wrażliwość na bieżące wahania cen.

Po drugie: tempo decyzji w off-market jest inne. Transakcja off-market nie musi przejść przez etap oferty publicznej, prezentacji szerokiemu gronu zainteresowanych i negocjacji w stylu aukcji. Może być finalizowana w 4–6 tygodniach, jeśli obie strony są zdecydowane. Dla sprzedającego to oszczędność czasu i nerwów. Dla kupującego — szansa na dostęp do nieruchomości, której nigdy nie zobaczy na portalu.

Po trzecie: standard due diligence zmienia się. Kupujący z dużym majątkiem coraz częściej angażuje niezależnych doradców: prawnika od obrotu nieruchomościami, rzeczoznawcę technicznego, niekiedy doradcę podatkowego dla struktury transakcji. To podnosi poprzeczkę dla wszystkich uczestników rynku premium — agent musi być przygotowany na pytania, na które standardowe biuro pośrednictwa nie odpowie.

Po czwarte: Warszawa zyskuje nową warstwę kupujących z prowincji. Wzrost zamożności nie dotyczy wyłącznie stolicy. Polskie UHNWI mieszkają we Wrocławiu, Poznaniu, Krakowie, ale szukają warszawskiej nieruchomości jako centrum rodzinnego, prestiżowego adresu lub po prostu jako najlepszego rynku z największą podażą premium. Warszawa przyciąga krajowy kapitał z mniejszych rynków — i to zjawisko rośnie razem z rosnącą populacją UHNWI.

Perspektywy do 2031 — co prognozuje Knight Frank

Knight Frank w Wealth Report 2026 formułuje prognozy dotyczące wzrostu zamożności globalnie i regionalnie do 2031 roku. W Polsce spodziewany jest dalszy wzrost liczby UHNWI do 4 906 — a więc ponad 60% powyżej obecnego poziomu 3 017. Liczba polskich miliarderów ma wzrosnąć z 13 do 29.

To nie są prognozy o cenach nieruchomości — Knight Frank jest ostrożny w tej kwestii i nie formułuje rekomendacji inwestycyjnych. Ale za prognozami dotyczącymi zamożności stoi czytelna logika dla rynku: więcej osób z majątkiem 30+ milionów dolarów oznacza potencjalnie więcej transakcji w segmencie premium, więcej popytu off-market, więcej presji na podaż w kluczowych lokalizacjach.

Równocześnie widać granicę tych prognoz. Polska ma 3 017 UHNWI wobec 38 215 w Niemczech i 27 876 w UK. Nawet przy 63% wzroście do 2031 roku, skala absolutna polskiego rynku ultra-premium pozostaje wielokrotnie mniejsza niż w Europie Zachodniej. Warszawa nie stanie się w tym czasie Londynem ani Paryżem. Staje się jednak rynkiem, na którym zasoby krajowego kapitału prywatnego znacząco rosną — i to jest zmiana strukturalna, nie chwilowa koniunktura.

Implikacje dla sprzedających premium

Dla właścicieli nieruchomości w segmencie premium — szczególnie w kluczowych lokalizacjach Warszawy — te trendy mają konkretne znaczenie. Rosnąca pula krajowych UHNWI zwiększa prawdopodobieństwo, że właściwie przygotowana i właściwie wyeksponowana nieruchomość trafi na kupującego z zasobami pozwalającymi na transakcję gotówkową, bez warunkowania kredytem.

Jednocześnie wymaga to zmiany podejścia do sprzedaży. Kupujący z tej grupy nie trafi na ogłoszenie z amatorskim zdjęciem i opisem kopią-wklejką. Oczekuje pełnego pakietu dokumentacji, przejrzystego due diligence, dyskretnego procesu — bez exposé dla wszystkich zainteresowanych jednocześnie. W transakcjach premium reprezentacja sprzedającego przestaje być formalną usługą koordynacji pokazów, a staje się strategicznym doradztwem przy pozycjonowaniu nieruchomości dla odpowiedniego kupującego.

O tym, jak wygląda etyka i dyskrecja w pracy agenta premium oraz dlaczego standard reprezentacji ma bezpośredni wpływ na jakość transakcji, pisaliśmy w artykule o etyce pracy agenta nieruchomości premium. Kanał off-market z kolei — jak działa i kto z niego korzysta — opisuje szczegółowo wpis o mechanice off-market warszawskiego.

Podsumowanie

Polska w latach 2021–2026 zanotowała najwyższy na świecie procentowy wzrost liczby UHNWI (+109,2%), według Knight Frank Wealth Report 2026 — z 1 442 do 3 017 osób z majątkiem powyżej 30 mln USD.
Za tym wzrostem stoi trzydziestoletnia trajektoria gospodarcza kraju (PKB per capita z 2 700 do 25 060 USD — blisko dziewięciokrotny wzrost) i kumulacja kapitału prywatnego pierwszego i drugiego pokolenia.
Dane NBP za Q1 2026 pokazują stagnację średnich cen w Warszawie (16 475 zł/m², -0,6% kw/kw). Segment premium — apartamenty powyżej 20 000–25 000 zł/m² — rządzi się innymi prawami cenowymi i innym profilem popytu.
Rosnąca pula krajowych UHNWI zwiększa grono potencjalnych kupujących off-market, skraca czas decyzji przy właściwie przygotowanych transakcjach i podnosi oczekiwania wobec standardu obsługi.
Knight Frank prognozuje dalszy wzrost do 4 906 UHNWI w Polsce do 2031 roku — zmianę strukturalną, nie cykliczną koniunkturę.
Dla sprzedających premium: właściwa ekspozycja nieruchomości (off-market, pełna dokumentacja, reprezentacja) staje się coraz ważniejsza w dotarciu do tej grupy kupujących.
Dla kupujących premium: rynek Warsaw jest coraz bardziej konkurencyjny w kluczowych lokalizacjach — dostęp przez kanał off-market może decydować o dostępności unikalnych adresów.

Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi doradztwa inwestycyjnego w rozumieniu art. 76 ustawy o obrocie instrumentami finansowymi. Dane rynkowe pochodzą ze wskazanych źródeł zewnętrznych (Knight Frank Wealth Report 2026, NBP Q1 2026). Decyzję o zakupie nieruchomości warto skonsultować z licencjonowanym doradcą inwestycyjnym.