Rada Polityki Pieniężnej utrzymała w czerwcu 2026 roku stopę referencyjną NBP na poziomie 3,75% — bez zmian od marca. Analitycy JLL mówią wprost: rynek mieszkaniowy „czeka na kolejne obniżki stóp, żeby rozkręcić kredyty hipoteczne”. Wstępne dane NBP za I kwartał 2026 potwierdzają, że rynek się stabilizuje — na rynku wtórnym w Warszawie ceny transakcyjne znalazły się po raz pierwszy od ponad 12 lat niżej niż rok wcześniej.
Brzmi jak problem dla rynku premium? Niekoniecznie. W transakcjach, które prowadzimy w segmencie powyżej 20 000 zł/m², obserwujemy inną dynamikę niż tę, którą opisują nagłówki branżowych portali. Kupujący premium — rozważający nieruchomość za 3, 5 lub 10 milionów złotych — na decyzje RPP reaguje odmiennie niż przeciętny kredytobiorca. Nie dlatego, że jest odporny na rynek. Dlatego, że mechanizm wpływu stóp procentowych na popyt w tym segmencie działa z inną siłą i innym opóźnieniem.
W tym artykule rozkładamy dane z Q1 2026, żebyś rozumiał, co się dzieje na rynku — i co to znaczy, gdy szukasz lub sprzedajesz nieruchomość premium w Warszawie.
Co mówią dane NBP za I kwartał 2026
Narodowy Bank Polski w swoich wstępnych danych za pierwszy kwartał 2026 roku przedstawił obraz stabilizacji — z pewną korektą po stronie wtórnego rynku.
Ceny transakcyjne w Warszawie — rynek pierwotny:
- I kw. 2026: 16 475 zł/m²
- I kw. 2025: 16 437 zł/m²
- Zmiana rok do roku: +0,2% (praktycznie bez zmian)
- Zmiana kwartał do kwartału: -0,6%
Ceny transakcyjne w Warszawie — rynek wtórny:
- I kw. 2026: 16 393 zł/m²
- I kw. 2025: 16 681 zł/m²
- Zmiana rok do roku: -1,7% — po raz pierwszy od ponad 12 lat poziom niższy niż w tym samym kwartale poprzedniego roku
- Zmiana kwartał do kwartału: -2,2%
Dla całego agregatu 7 największych miast rynek wtórny zanotował pierwszą korektę roczną (-0,7% r/r) od ponad dekady.
Jak to czytać? Kilka ważnych kontekstów.
Po pierwsze, przytoczone liczby to średnie transakcyjne dla całego Warszawy — we wszystkich segmentach cenowych. Segment premium (powyżej 20 000–25 000 zł/m²) zachowuje się inaczej niż te średnie — i o tym za chwilę. Po drugie, korekta -1,7% na rynku wtórnym, po kilku latach dynamicznych wzrostów, to sygnał normalizacji, nie kryzysu. Po trzecie, wzrost czasu ekspozycji ofert na rynku wtórnym — do około 4,5 miesiąca w I kwartale 2026, wobec 4,2 miesiąca w IV kwartale 2025 — potwierdza, że kupujący mają nieco więcej czasu i nieco mniejszą presję. To zmiana jakościowa ważna zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego.
Dane JLL Q1 2026 — deweloperzy dostarczają mniej, ale sprzedają więcej
Raport JLL dotyczący rynku mieszkaniowego za I kwartał 2026 rzuca inne, równie ciekawe światło.
Na siedmiu największych rynkach w Polsce deweloperzy sprzedali łącznie 12 900 mieszkań — wzrost o 11,1% kwartał do kwartału i aż 35,2% rok do roku. Jednocześnie nowa podaż wyniosła tylko 10 300 lokali — o 27% mniej niż w poprzednim kwartale.
Popyt (12 900) wyraźnie przewyższył nową podaż (10 300). Całkowita dostępna oferta spadła do około 69 000 mieszkań na tych rynkach. To relacja sprzedaży do podaży, która — jeśli utrzyma się w kolejnych kwartałach — wywiera presję wzrostową na ceny nowych inwestycji.
Dane JLL ujawniają też ważną obserwację strategiczną: deweloperzy coraz wyraźniej celują w segment apartamentów i wyższej półki. Zamiast obniżać ceny nominalne, stosują promocje (bezpłatny garaż, komórka lokatorska) — i jednocześnie otwierają nowe, droższe inwestycje. W efekcie średnia cena nowych wprowadzeń w Warszawie wzrosła właśnie przez wprowadzenie droższych projektów, nawet gdy ceny poszczególnych lokali pozostawały stabilne.
To zjawisko bezpośrednio tłumaczy, dlaczego dane NBP dla pierwotnego rynku Warszawy pokazują +0,2% r/r — to nie jest wzrost całego rynku, tylko efekt zmiany koszyka na droższy.
Rada Polityki Pieniężnej — 3,75% i co dalej
RPP na posiedzeniu w czerwcu 2026 roku zdecydowała o pozostawieniu stopy referencyjnej na poziomie 3,75% — bez zmian od marca. Pozostałe stopy: lombardowa 4,25%, depozytowa 3,25%. Inflacja w maju 2026 zaskoczyła in minus — szybki odczyt GUS wyniósł 3,1%, wobec oczekiwań rynku na poziomie 3,5%.
Aleksandra Gawrońska, Director Living Investments w JLL Polska, w wywiadzie dla Parkiet podkreśliła:
„Potrzebne są kolejne obniżki stóp, żeby rozkręcić rynek kredytów hipotecznych i zobaczyć lepszą sprzedaż mieszkań.”
Gawrońska oceniła, że wyraźne ożywienie popytu jest scenariuszem bazowym dla 2026 roku — pod warunkiem, że faktyczna ścieżka cięć stóp wpłynie na dostępność finansowania dla kredytobiorców.
— Aleksandra Gawrońska, JLL Polska, wywiad dla Parkiet 2025
Ten komentarz dobrze podsumowuje dominującą narrację w branży: rynek mass market jest pod presją stóp procentowych, czeka na ich obniżenie. Dla segmentu popularnego ta narracja jest trafna — koszt kredytu hipotecznego jest kluczową zmienną dla zdolności nabywczej. Obniżka o 1 pp. przekłada się na spadek raty o 7–9%, czyli 300–700 zł miesięcznie przy typowych kwotach kredytu.
Problem w tym, że ta logika niekoniecznie obowiązuje w segmencie premium.
Dlaczego kupujący premium jest mniej zależny od stóp — cash vs kredyt
W transakcjach nieruchomości premium — a w Warszawie za premium uznajemy z reguły lokale w przedziale powyżej 20 000–25 000 zł/m² — profil kupującego różni się istotnie od rynku masowego.
W segmencie popularnym, gdzie kupujący finansuje zakup w znacznej części kredytem, stopa referencyjna NBP wpływa bezpośrednio na zdolność nabywczą. Każda obniżka lub podwyżka RPP ma natychmiastowe przełożenie na portfele kupujących i na wolumen transakcji.
W segmencie premium dominującą formą finansowania są środki własne — gotówka, likwidacja aktywów finansowych, środki z wcześniejszej sprzedaży innej nieruchomości. Dane NBP dla rynku mieszkaniowego wskazują, że im wyższy segment cenowy, tym niższy udział kredytu w transakcji. W najwyższych przedziałach cenowych Warszawy znaczna część transakcji odbywa się bez kredytu hipotecznego w ogóle.
Co to oznacza praktycznie?
Kupujący premium nie liczy raty kredytu przy decyzji o zakupie. Liczy koszt alternatywny — co mógłby zrobić z tymi samymi środkami. Przy stopach 3,75% i inflacji 3,1% realny zwrot z bezpiecznych instrumentów finansowych jest skromny. Nieruchomość premium nie konkuruje z kredytem — konkuruje z obligacjami, funduszami, nieruchomościami za granicą.
To fundamentalna różnica. Obniżka stóp o 50 pb w RPP nie zmienia decyzji kupującego, który płaci gotówką za apartament za 4 miliony złotych. Może co najwyżej zmienić relację cenową — bo jeśli rynek masowy ożywi się po obniżkach, wzrośnie popyt w niższych segmentach, a pośrednio — presja wzrostowa na ceny rozleje się do segmentów wyższych.
Jak środowisko wysokich stóp wpływa na segment premium — paradoks rynkowy
Wysokie stopy procentowe w praktyce wytwarzają w segmencie premium paradoks, który mało kto opisuje.
Z jednej strony: rynek masowy jest schłodzony przez drogi kredyt. Kupiujący z dochodem 15 000 zł brutto, który rozważał zakup za 800 000 zł z kredytem na 30 lat, odkłada decyzję. Czas ekspozycji ofert rośnie, ceny na rynku wtórnym lekko korygują się w dół.
Z drugiej strony: ta sama sytuacja ogranicza porównywalne punkty odniesienia dla sprzedającego premium. W 2021–2022, gdy rynek był gorący na wszystkich poziomach cenowych, presja sprzedażowa w segmencie popularnym nakręcała oczekiwania sprzedających premium. W środowisku schłodzonego rynku masowego sprzedający apartament za 5 mln zł musi patrzeć na to, co dzieje się na rynku jemu podobnych nieruchomości — a nie na ogólne newsowe nagłówki.
Konkretnie: fakt, że rynek wtórny w Warszawie jest -1,7% r/r, dotyczy przede wszystkim segmentu 8 000–16 000 zł/m². Kamienica na Powiślu za 30 000 zł/m² i penthouse w Śródmieściu za 45 000 zł/m² rządzą się własną dynamiką — podażą unikalnych nieruchomości, popytem z węższej grupy kupujących i zdecydowanie mniejszą wrażliwością na komunikat RPP.
W transakcjach, które w Royal Property prowadzimy w tym segmencie, obserwujemy, że decyzja kupna lub sprzedaży premium jest w mniejszym stopniu zależna od bieżących komunikatów NBP, a w większym — od sytuacji życiowej kupującego lub sprzedającego, off-marketu, harmonogramu rodzinnego czy zmiany rezydencji.
Co dłuższy czas ekspozycji ofert oznacza dla sprzedającego premium
Wzrost czasu ekspozycji ofert na rynku wtórnym — z 4,2 do 4,5 miesiąca między IV kwartałem 2025 a I kwartałem 2026 — jest sygnałem dla sprzedających w każdym segmencie. W premium ten trend ma własne implikacje.
Sprzedający premium, który przyzwyczaił się do „gorącego rynku” 2021–2023, musi dziś liczyć się z dłuższym procesem. Prawdziwy kupujący premium — weryfikowany finansowo, z mandatem zakupu w określonym przedziale cenowym — jest rzadkim zasobem rynkowym. Nie ma go tylu, ilu jest zainteresowanych mieszkaniami za 700 000 zł z kredytem.
Co robią smart sprzedający w tej sytuacji?
- Nie obniżają ceny nominalnej pochopnie — w premium cena to sygnał jakości. Publiczna obniżka sugeruje problem z nieruchomością.
- Uzupełniają ofertę — dodają garaż do transakcji, uwzględniają drobne naprawy przed wystawieniem, dopieszczają dokumentację (KW, protokoły z WM, przeglądy techniczne).
- Działają w kanale off-market — zamiast publicznej ekspozycji przez portale przez 4,5 miesiąca, decydują się na dyskretne działanie przez sieć kontaktów butikowych agentów. W tym modelu czas od kontaktu do umowy przedwstępnej może być krótszy, a cena transakcyjna bardziej zbliżona do oczekiwanej.
O tym, jak wygląda prywatna sprzedaż nieruchomości premium i co znaczy kampania off-market dla sprzedającego, pisaliśmy wcześniej w artykule Kampania off-market sprzedającego — jak prywatnie sprzedać nieruchomość premium w Warszawie.
Co potencjalne obniżki stóp mogłyby zmienić w rynku premium
Zakładając, że RPP zdecyduje się na cięcia stóp w kolejnych kwartałach 2026 roku — co analitycy JLL traktują jako scenariusz bazowy dla ożywienia rynku — jak to wpłynie na segment premium?
Kilka ścieżek oddziaływania:
Ścieżka pierwsza — efekt trickle-up. Obniżki stóp ożywiają kredytobiorców w segmencie popularnym. Rośnie popyt na mieszkania za 600 000–1 200 000 zł. Ceny w tym segmencie zaczynają rosnąć. Kupujący z gotówką ze sprzedaży tańszej nieruchomości, szukający czegoś lepszego, mają więcej środków — i naturalnie patrzą wyżej. To pośrednio zasila popyt w dolnym premium.
Ścieżka druga — koszt alternatywny spada. Przy niższych stopach oprocentowanie bezpiecznych aktywów finansowych spada. Dla zamożnego inwestora przesunięcie środków do nieruchomości premium staje się relatywnie atrakcyjniejsze. Uwaga: mówimy tu o percepcji kosztu alternatywnego, nie o rekomendacji inwestycyjnej — ta pozostaje domeną licencjonowanych doradców inwestycyjnych.
Ścieżka trzecia — psychologia decyzji. Obniżki stóp to sygnał koniunkturalny. W segmencie premium kupujący, który odkładał decyzję, może ją sfinalizować nie dlatego, że stopa referencyjna obniżyła mu ratę (bo jej nie ma), ale dlatego, że ogólna atmosfera gospodarcza poprawia się — co z kolei wpływa na postrzeganie odpowiedniego momentu na zakup.
Żadna z tych ścieżek nie jest tak bezpośrednia i natychmiastowa, jak w rynku masowym. Właśnie dlatego segment premium jest bardziej odporny na wahania stóp — ale też mniej eksploduje przy ich obniżkach.
Lipiec 2026 — jak kupujący premium powinien czytać rynek
Lipiec to tradycyjnie spokojniejszy moment na rynku nieruchomości w Warszawie — sprzedający i kupujący często są na urlopach, liczba aktywnych transakcji spada. Ale rynek premium ma swoją sezonowość, która różni się od masowej.
W butikowym segmencie lipiec to moment, w którym przygotowani kupujący szukają nieruchomości z mniejszą konkurencją niż jesienią. Motywowani sprzedający — ci, którzy wystawili nieruchomość na wiosnę i nie sprzedali — wchodzą w lato z chęcią zamknięcia tematu przed powrotem do aktywnego rynku we wrześniu.
Konkretne obserwacje dla kogoś, kto rozważa zakup premium w Warszawie:
- Dane NBP potwierdzają korektę na rynku wtórnym (-1,7% r/r w Warszawie). To środowisko, w którym sprzedający jest nieco bardziej skłonny do negocjacji niż rok temu — pod warunkiem, że kupujący jest weryfikowalnie gotowy do transakcji.
- Podaż premium jest strukturalnie ograniczona — nowych luksusowych lokalizacji w Śródmieściu czy na Powiślu nie przybywa. Korekta cenowa nie oznacza zalania rynku atrakcyjnymi ofertami.
- Dłuższy czas ekspozycji (4,5 miesiąca średnio) daje kupującemu czas na due diligence. To zmiana wobec gorącego rynku 2021–2022, kiedy decyzje padały w ciągu 48 godzin od pierwszego oglądania.
Dane NBP i JLL potwierdzają to, co widzimy w transakcjach: mamy rynek bardziej zrównoważony, z mniejszą presją na błyskawiczne decyzje. Więcej o tym, jak analizować dane rynkowe i porównywać dzielnice premium, pisaliśmy w artykule Ile kosztuje metr kwadratowy premium w Warszawie — mapa cenowa dzielnic 2026.
Podsumowanie
- Wg wstępnych danych NBP za I kwartał 2026, ceny transakcyjne na warszawskim rynku wtórnym wyniosły 16 393 zł/m² — o 1,7% mniej niż rok wcześniej. To pierwsza taka korekta od ponad 12 lat.
- Rynek pierwotny w Warszawie pozostał praktycznie bez zmian: 16 475 zł/m² (+0,2% r/r).
- JLL raportuje, że popyt na rynku deweloperskim (12 900 mieszkań) w Q1 2026 przewyższył nową podaż (10 300 mieszkań) — co przy ograniczonej podaży premium stwarza presję wzrostową w tym segmencie.
- RPP utrzymała stopę referencyjną na 3,75% — rynek masowy czeka na obniżki, które w ocenie analityków JLL powinny przyspieszyć sprzedaż.
- Segment premium jest mniej wrażliwy na decyzje RPP niż mass market — większy udział transakcji gotówkowych oznacza, że koszt kredytu nie jest kluczową zmienną dla popytu.
- Paradoks środowiska wysokich stóp: schłodzony rynek masowy zmniejsza porównywalne punkty odniesienia dla premium, a sprzedający nieruchomości za 3–10 mln zł muszą patrzeć na własną, węższą grupę nabywców.
- Lipiec 2026 to moment nieco mniejszej konkurencji wśród kupujących premium — i potencjalnie większej skłonności do negocjacji u sprzedających, którzy chcą zamknąć transakcję przed jesienią.
Jeśli rozważasz transakcję w segmencie premium w Warszawie i chcesz omówić, jak interpretować bieżące dane rynkowe w kontekście konkretnej nieruchomości — zapraszamy do kontaktu.