Pytanie pojawia się regularnie w naszych rozmowach z kupującymi premium: „Czy warto kupić przez spółkę?”. Pada ono zwykle od przedsiębiorców, którzy mają spółkę z o.o., mają na rachunku firmowym wolną gotówkę i widzą w tym logikę: kupuję aktywem spółki, unikam konieczności wypłaty środków na prywatne konto, może coś odliczę od podatku. Intuicja jest zrozumiała — i w kilku scenariuszach uzasadniona. Ale w segmencie premium mieszkalnym Warszawy, czyli w tym, co Royal Property obsługuje na co dzień, ta intuicja bardzo często prowadzi w stronę struktury, która nie jest ani podatkowo lepsza, ani prawnie prostsza.
Wyjaśniamy, dlaczego — z przepisami w ręku.
Poniżej nie znajdziesz porady podatkowej dla Twojej konkretnej sytuacji. Znajdziesz opis mechanizmów prawnych i podatkowych, z sygnaturami przepisów i logiką ich działania, tak żebyś wiedział, o co zapytać swojego doradcę podatkowego zanim cokolwiek podpiszesz.
Zanim kupisz przez spółkę: wymogi KSH, których pominięcie unieważni transakcję
Pierwsza pułapka nie jest podatkowa — jest korporacyjna. Kodeks spółek handlowych narzuca na nabycie nieruchomości przez spółkę z o.o. konkretne wymogi formalne, a ich naruszenie może skutkować nieważnością całej transakcji.
Kodeks spółek handlowych jest w tej kwestii jednoznaczny. Art. 228 pkt 4 KSH (Dz.U. 2024 poz. 18 t.j.) stanowi:
Nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej — wymaga uchwały wspólników. — art. 228 pkt 4 KSH, Dz.U. 2024 poz. 18 t.j. Innymi słowy: jeśli Twoja spółka ma dwóch wspólników i zarząd jednoosobowy, a w umowie nie ma zapisu delegującego zakup nieruchomości wyłącznie na zarząd, to bez uchwały wspólników notariusz transakcję powinien zablokować lub co najmniej zażądać uchwały przed podpisaniem aktu.
W praktyce wygląda to tak: zarząd podpisuje akt notarialny dopiero po przedłożeniu notariuszowi uchwały wspólników wyrażającej zgodę na transakcję. To dodatkowy krok administracyjny, który trzeba uwzględnić w harmonogramie — a w transakcjach premium harmonogramy bywają napięte.
Jeszcze poważniejszy jest art. 229 KSH: jeśli spółka jest świeżo założona (istnieje krócej niż 2 lata od daty rejestracji w KRS) i kupuje nieruchomość za cenę przekraczającą ¼ wartości kapitału zakładowego (a minimum 50 000 zł), uchwała wspólników jest wymagana bezwzględnie — i żadne postanowienie w umowie spółki jej nie eliminuje. Brak tej uchwały w takiej sytuacji skutkuje nieważnością czynności prawnej na podstawie art. 17 § 1 KSH. Jest to nieważność bezwzględna.
Dla kupujących premium — apartament za 3 mln zł, kamienica za 8 mln zł — próg 50 000 zł nie jest realnym filtrem. Praktycznie każda transakcja premium w spółce istniejącej krócej niż 2 lata wymaga uchwały wspólników, bez której zakup jest prawnie wadliwy.
Przy nabyciu nieruchomości przez spółkę wymagana jest też odpowiednia reprezentacja zarządu przy podpisaniu aktu notarialnego. Bez szczegółowych postanowień w umowie spółki wymagani są — zgodnie z art. 205 KSH — dwaj członkowie zarządu lub jeden plus prokurent. Każde z tych wymagań notariusz weryfikuje przed podpisaniem.
Szczegółowo o samym akcie notarialnym przy zakupie nieruchomości premium pisaliśmy wcześniej — przy transakcji przez spółkę dochodzą opisane powyżej warstwy korporacyjne, których osoba fizyczna nie musi rozwiązywać.
Podatek od czynności cywilnoprawnych: spółka nie dostaje ulgi dla pierwszego mieszkania
Na rynku wtórnym kupujący — zarówno osoba fizyczna, jak i spółka — płaci standardowo 2% PCC od wartości rynkowej nieruchomości. Dla apartamentu za 3 mln zł to 60 000 zł podatku, wymagalnego natychmiast po podpisaniu aktu notarialnego.
Na rynku pierwotnym obowiązuje inna zasada: transakcja z deweloperem jest opodatkowana VAT, więc PCC co do zasady nie występuje. To korzystne dla spółki kupującej lokal użytkowy — bo spółka będąca podatnikiem VAT może odliczyć podatek naliczony przy zakupie, jeśli nieruchomość służy do działalności opodatkowanej. Przy najmie mieszkalnym to odliczenie odpada (o tym dalej).
Gdzie spółka traci względem osoby fizycznej?
Osoba fizyczna kupująca pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym korzysta ze zwolnienia z PCC na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Dla spółki z o.o. to zwolnienie nie ma zastosowania — ustawodawca ograniczył je wyłącznie do osób fizycznych. Każda transakcja kupna na rynku wtórnym oznacza dla spółki obowiązkowe 2% PCC od ceny nieruchomości.
Warto też znać nowy przepis obowiązujący od 1 stycznia 2024 r.: art. 7a ustawy o PCC (ustawa z dnia 26 maja 2023 r., Dz.U. 2023 poz. 1463) ustanowił stawkę 6% PCC dla nabywcy kupującego szósty lub kolejny lokal mieszkalny w obrębie tej samej nieruchomości gruntowej. Przepis objął transakcje na rynku pierwotnym — co jest odstępstwem od ogólnej reguły, że nieruchomości sprzedawane z VAT przez dewelopera są zwolnione z PCC. Stawka 6% obowiązuje zarówno osoby fizyczne, jak i spółki. Dla portfela zakupywanego przez spółkę w ramach jednej inwestycji to kosztowe ryzyko, które warto uwzględnić już na etapie kalkulacji.
Pełna struktura kosztów transakcyjnych przy zakupie — PCC, taksa notarialna, wpis do KW, prowizja — jest szczegółowo omówiona w osobnym wpisie: co naprawdę zapłacisz przy zakupie nieruchomości premium.
Amortyzacja mieszkań: przepis, który zmienił rachunki spółek
Przez lata jednym z argumentów za zakupem mieszkania przez spółkę była amortyzacja podatkowa — możliwość zaliczania odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodu. Przy wartości apartamentu 4 mln zł i stawce amortyzacji 1,5% dawało to 60 000 zł w kosztach rocznie, realnie zmniejszając podstawę opodatkowania CIT.
Ten argument od 2023 roku nie istnieje.
Zgodnie z art. 16c pkt 2a ustawy o CIT oraz art. 22c ust. 2 ustawy o PIT, amortyzacja podatkowa lokali mieszkalnych, budynków mieszkalnych, spółdzielczych praw do lokali i domów jednorodzinnych w spółdzielniach mieszkaniowych jest całkowicie zakazana od 1 stycznia 2022 r. — a dla nieruchomości nabytych przed tą datą zakaz bezwzględny wszedł w życie od 1 stycznia 2023 r.
Konsekwencja jest prosta: spółka z o.o. trzyma mieszkanie w ewidencji środków trwałych, ale żadnego odpisu amortyzacyjnego nie wrzuci w koszty podatkowe. Nieruchomość mieszkalna jest aktywem, który generuje przychód z najmu, ale nie redukuje podstawy opodatkowania przez odpisy.
Wyjątek dotyczy nieruchomości komercyjnych — biur, lokali usługowych, magazynów. Dla nich amortyzacja pozostała nienaruszona.
Wyjątkiem jest też estoński CIT (ryczałt od dochodów spółek): tu podstawa opodatkowania jest ustalana na podstawie prawa bilansowego, a amortyzacja bilansowa nadal funkcjonuje. Jednak estoński CIT ma własne warunki i ograniczenia — nie każda spółka nieruchomościowa z niego skorzysta.
Najem przez spółkę: ile naprawdę zostaje po podatkach
Porównajmy dwa scenariusze dla apartamentu premium wynajmowanego za 12 000 zł miesięcznie (144 000 zł rocznie).
Scenariusz A: najem prywatny osoby fizycznej
Osoba fizyczna płaci ryczałt 8,5% od przychodu do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki. Przy przychodzie 144 000 zł rocznie:
- Pierwsze 100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł podatku
- Kolejne 44 000 zł × 12,5% = 5 500 zł podatku
- Łącznie podatek: 14 000 zł
- Zostaje netto: ok. 130 000 zł rocznie
Ryczałt jest prosty, nie wymaga rozliczania kosztów uzyskania przychodu, nie wymaga pełnej księgowości. Żadnych odpisów — ale też żadnych kosztów administracyjnych ponad minimum.
Scenariusz B: najem przez spółkę z o.o.
Spółka płaci 9% CIT od dochodu (jako mały podatnik CIT, obroty poniżej 2 mln euro). Zakładamy koszty utrzymania — wspólnota, ubezpieczenie, drobne naprawy — na poziomie 12 000 zł rocznie.
- Dochód: 144 000 − 12 000 = 132 000 zł
- CIT 9%: 132 000 × 9% = 11 880 zł
- Zysk po CIT: 120 120 zł
- PIT od dywidendy (podatek Belki 19%): 120 120 × 19% = 22 823 zł
- Łącznie podatek: ok. 34 700 zł
- Zostaje netto: ok. 109 300 zł rocznie
Różnica na korzyść osoby fizycznej: ok. 20 700 zł rocznie. Przy 10 latach to ponad 200 000 zł — licząc sam podatek, bez kosztów prowadzenia spółki (obsługa księgowa, opłaty KRS, ewentualny ZUS wspólnika zarządzającego).
Warto dodać: najem lokali mieszkalnych jest zwolniony z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Spółka wynajmująca mieszkanie nie wystawia faktury VAT i nie ma prawa do odliczenia VAT od zakupu nieruchomości. Ten argument podatkowy dla spółki nie działa w segmencie mieszkalnym.
Pułapka wyjścia: co, gdy zdecydujesz się sprzedać
Zakup przez spółkę zamyka jedną z najważniejszych ulg w systemie PIT. Osoba fizyczna, która nabyła nieruchomość i sprzedaje ją po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego nabycia, jest z podatku dochodowego ze sprzedaży całkowicie zwolniona — na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Dla apartamentu kupionego w 2026 r. za 4 mln zł i sprzedanego w 2032 r. za 5,5 mln zł — zysk 1,5 mln zł nie podlega żadnemu opodatkowaniu.
Spółka z o.o. tej ulgi nie ma. Każda sprzedaż nieruchomości przez spółkę generuje przychód podatkowy opodatkowany CIT (9% lub 19%). Zysk po CIT trafia do zysku netto spółki — a jego wypłata do wspólnika to kolejne 19% podatku Belki.
Jeśli spółka chce przenieść nieruchomość na wspólnika bez formalnej sprzedaży — np. w ramach obniżenia kapitału zakładowego, przekazania majątku przy likwidacji lub podobnych operacji — operacja ta jest traktowana podatkowo jak sprzedaż po wartości rynkowej. W praktyce oznacza to podwójne opodatkowanie przy wyjściu: raz na poziomie spółki (CIT od wartości nieruchomości), raz na poziomie wspólnika (PIT od wartości otrzymanego majątku). Ta pułapka nie jest widoczna przy zakupie — ujawnia się w momencie, gdy właściciel chce elastycznie dysponować nieruchomością.
Przy każdym zakupie przez spółkę warto z wyprzedzeniem przemyśleć scenariusz wyjścia: jak i kiedy ta nieruchomość ma zostać sprzedana, komu, i co się stanie, jeśli plany zmienią się w horyzoncie 3, 7 czy 12 lat. Doradca podatkowy powinien znać Twoją odpowiedź zanim transakcja zostanie zawarta.
Kiedy zakup przez spółkę z o.o. faktycznie ma sens
Byłoby uproszczeniem twierdzić, że spółka nigdy nie jest dobrą strukturą dla nieruchomości. Są scenariusze, w których wybór spółki jest ekonomicznie uzasadniony:
Nieruchomości komercyjne (biura, lokale usługowe, powierzchnie handlowe)
Przy zakupie lokalu użytkowego oba argumenty, które odpały dla mieszkania, wracają: amortyzacja podatkowa jest możliwa (zakaz nie dotyczy lokali niemieszkalnch), a spółka będąca podatnikiem VAT może odliczyć VAT od zakupu, jeśli lokal służy do działalności opodatkowanej. Dla segmentu premium komercyjnego — apartamentowce z usługami, lokale w CBD, biura w prestiżowych adresach — ta kalkulacja jest istotnie inna niż dla mieszkań.
Działalność deweloperska lub flipping
Gdy zakup i sprzedaż nieruchomości to rdzeń modelu biznesowego — spółka jest właściwą strukturą. Akumulacja zysku do reinwestycji przy stawce CIT 9% (mały podatnik) jest efektywna. Estoński CIT pozwala dodatkowo odroczyć podatek do momentu wypłaty zysku. Tu nie mówimy już o zakupie jednego apartamentu — mówimy o działalności nieruchomościowej jako biznesie.
Ochrona majątku i wejście współinwestorów
Zakup przez spółkę oddziela nieruchomość od majątku osobistego wspólnika — spółka jest odrębną osobą prawną. W przypadku roszczeń wierzycieli osobistych wspólnika nieruchomość formalnie należy do spółki. Spółka ułatwia też wejście i wyjście współinwestorów przez przeniesienie udziałów zamiast trudniejszej procedury zmiany współwłasności ułamkowej.
Planowanie sukcesji przy portfelu nieruchomości
Dla większego portfela nieruchomości przekazywanego kolejnemu pokoleniu — spółka z o.o. może być jedną ze struktur właścicielskich. Obok spółki warto rozważyć fundację rodzinną, prostą spółkę akcyjną z udziałami niepodzielonymi lub inne formy. Każda z nich ma inny profil podatkowy i inny zakres ochrony majątku.
Podsumowanie
- Wymogi formalne KSH: zakup nieruchomości przez spółkę z o.o. wymaga uchwały wspólników (art. 228 pkt 4 KSH); w pierwszych 2 latach spółki przy wartości transakcji powyżej 25% kapitału — bezwzględnie wymagana, brak = nieważność (art. 229 KSH).
- PCC: spółka nie korzysta ze zwolnienia dla pierwszego mieszkania (art. 9 pkt 17 PCC); standardowo 2% na rynku wtórnym; od 2024 r. art. 7a PCC nakłada 6% przy zakupie 6. i kolejnego lokalu w jednej inwestycji (Dz.U. 2023 poz. 1463).
- Amortyzacja: całkowicie zakazana dla lokali mieszkalnych od 2023 r. (art. 16c pkt 2a CIT, art. 22c ust. 2 PIT); wyjątek: lokale komercyjne i estoński CIT.
- Najem: osoba fizyczna na ryczałcie płaci 8,5–12,5% od przychodu; spółka (CIT 9% + dywidenda 19%) — efektywnie ok. 24–27% przy małym podatniku. Różnica rzędu 20 000 zł rocznie przy przychodzie 144 000 zł.
- Sprzedaż: osoba fizyczna po 5 latach — zwolniona z PIT (art. 10 ust. 1 pkt 8 PIT); spółka — zawsze CIT + dywidenda PIT. Pułapka podwójnego opodatkowania przy każdej próbie wycofania nieruchomości ze spółki.
- Kiedy spółka MA sens: nieruchomości komercyjne, działalność deweloperska, ochrona majątku przy współinwestorach, portfelowe planowanie sukcesji.
- Kiedy spółka NIE MA sensu: zakup jednego mieszkania na najem prywatny, zakup z intencją sprzedaży po kilku latach, zakup przez małżonków na własne potrzeby mieszkalne.
Każda sytuacja jest inna. Wybór struktury właścicielskiej zawsze warto poprzedzić konsultacją z doradcą podatkowym znającym aktualne brzmienie przepisów i Twoją konkretną sytuację. Jeśli planujesz transakcję w segmencie premium w Warszawie i chcesz omówić etapy procesu — zapraszamy do kontaktu.
Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje konsultacji z notariuszem, radcą prawnym ani doradcą podatkowym specjalizującym się w obrocie nieruchomościami.