Na koniec czerwca 2026 roku w Warszawie czekało na kupca 3344 gotowych mieszkań deweloperskich — lokali już wybudowanych, odebranych przez nadzór budowlany, ale wciąż bez właściciela. Według danych CBRE Warsaw and Poland Living Figures Q2 2026, gotowe niesprzedane lokale stanowią dziś 20,5% całej oferty pierwotnej na stołecznym rynku. To poziom historycznie wysoki — jeszcze w marcu 2026 takich mieszkań było 3124, czyli o 220 mniej.
Skąd ta nadwyżka i co oznacza dla kogoś, kto rozważa zakup mieszkania z wyższej półki w Warszawie? Przyglądamy się danym i wyciągamy praktyczne wnioski.
Co wydarzyło się w Q2 2026
W ciągu trzech miesięcy (kwiecień–czerwiec) deweloperzy wprowadzili na rynek warszawski 4753 nowe lokale — o 66,8% więcej niż w Q1 2026. Jednocześnie sprzedaż wyniosła 3840 mieszkań, co oznaczało spadek o 9,4% kwartalnie. Łączna oferta na koniec czerwca wzrosła o 7,1% do 16 345 lokali.
Warto zachować proporcje: 3840 sprzedanych mieszkań w kwartale to wciąż 4,6% powyżej pięcioletniej średniej kwartalnej (3670 jednostek). Warszawa nie doświadcza zapaści popytu — widzimy raczej skokowe zwiększenie podaży, które wyprzedziło absorpcję rynku. To istotna różnica: nie mamy do czynienia z kryzysem, ale z chwilową nierównowagą, w której kupujący może się spokojnie rozejrzeć.
Część gotowych niesprzedanych lokali to mieszkania ukończone jeszcze w końcówce 2025 roku, które nie znalazły kupca przed oddaniem do użytku. Inne trafiły na ten status po prostu dlatego, że deweloper zdążył ukończyć budowę szybciej, niż wyprzedał pulę. W niektórych inwestycjach sprzedaż przebiegała sprawnie do pewnego momentu — ostatnie 10–20% puli okazało się trudniejsze do upłynnienia, bo kupujący off-plan dobrali się wcześniej do „lepszych” pięter i orientacji.
CBRE oczekuje, że udział gotowych niesprzedanych lokali utrzyma się na podwyższonym poziomie przez kolejne kwartały — do rynku wchodzą projekty startowane w 2024–2025 roku, które właśnie kończą budowę. Oznacza to, że zjawisko, które opisujemy na podstawie danych Q2, nie jest przejściowym impulsem, lecz prawdopodobnie cechą rynku przynajmniej przez całą pierwszą połowę 2027 roku.
Co mówią ceny
Dane za Q2 i Q3 2026 pokazują interesującą dynamikę. Średnia cena ofertowa nowo wprowadzanych przez deweloperów lokali wyniosła w Q2 18 593 zł/m² — o 8,6% mniej niż w Q1. Jednocześnie ogólna cena ofertowa na koniec czerwca wynosiła 19 405 zł/m² (wzrost o 6,9% rok do roku).
Rozbieżność nie jest sprzeczna: nowe projekty wchodziły na rynek z niższymi cenami startowymi, co może oznaczać zarówno wykalkulowaną strategię cenową deweloperów, jak i wpływ struktury nowych inwestycji — np. większy udział lokalizacji poza centrum lub mniejszych metraży. Średnia cena całej aktywnej oferty jest więc „zawyżona” przez starsze projekty i inwestycje premium, gdzie ceny nie spadały.
Dla porównania: JLL szacował na koniec Q1 2026 średnią cenę ofertową w Warszawie na 19 900 zł/m² (+6,2% kwartalnie). W sierpniu 2026 roku Finwire odnotował cenę na poziomie 19 600 zł/m² — czyli -1% miesięcznie, ale wciąż +10% rok do roku. Krótkoterminowo pojawia się delikatna korekta; skala roku pozostaje wzrostowa, choć tempo wyraźnie wyhamowało wobec 2024 roku.
Rynek wtórny w Warszawie wyceniany jest znacznie niżej: transakcje domykano w Q2 na poziomie ok. 15 823 zł/m² (Barometr Metrohouse/Credipass). NBP BaRN wskazuje, że kupujący na rynku wtórnym uzyskiwali w Q2 przeciętnie 10–14% obniżki wobec cen wywoławczych — zakup od osoby prywatnej nie jest więc automatycznie tańszy niż gotowy lokal deweloperski wyceniony na poziomie aktualnego rynku.
Szersze ujęcie trendów na rynku premium w Warszawie znajdziesz w artykule Rynek premium w Warszawie na progu Q4 2026 — dane, trendy i co przyniesie jesień.
Czym różni się gotowe mieszkanie deweloperskie od off-planu
Na polskim rynku pierwotnym dominuje model przedsprzedażowy: kupujesz lokal na 12–24 miesiące przed oddaniem, na podstawie wizualizacji, modeli 3D i prospektu emisyjnego. To standardowy mechanizm finansowania budowy, który przenosi część ryzyka deweloperskiego na kupującego.
Gotowy lokal funkcjonuje inaczej. Przed podjęciem decyzji możesz:
- Wejść i ocenić — widok z okna, akustykę, ekspozycję słoneczną, faktyczne wykończenie części wspólnych, obecność ewentualnych wad wykonawczych.
- Skrócić czas do zamieszkania — zamiast czekać kilkanaście miesięcy, możesz przeprowadzić się po podpisaniu aktu notarialnego i ewentualnym wykończeniu.
- Zredukować ryzyko deweloperskie — lokal jest wybudowany, więc znika ryzyko opóźnienia, zmiany projektu czy problemów finansowych dewelopera w trakcie realizacji.
- Przeprowadzić inspekcję techniczną — przy gotowym lokalu możesz zlecić inspektorowi budowlanemu ocenę stanu przed umową. Przy off-planie jest to możliwe dopiero na etapie odbioru.
W zamian za te korzyści, przy standardowym modelu off-plan deweloperzy tradycyjnie oczekiwali wyższej ceny: lokal „z kartki” był tańszy niż ten gotowy do odbioru. W 2026 roku ta relacja staje się mniej oczywista — w warunkach rosnącej puli gotowych niesprzedanych lokali wyceny zaczynają się zbliżać.
Dlaczego segment premium jest inny — i dlaczego jednak nie
Dane CBRE i JLL dotyczą całego rynku pierwotnego — zarówno mieszkań w cenie 10 000 zł/m², jak i apartamentów za 30 000 zł/m². Segment premium w Warszawie rządzi się innymi prawami.
W projektach stricte premium — lokale powyżej 2 mln PLN, inwestycje klasy A w Śródmieściu, na Mokotowie, Żoliborzu — poziom gotowych niesprzedanych lokali jest typowo niższy. Deweloperzy adresujący ten segment sprzedają wolniej, ale w wyższych cenach i z dłuższym horyzontem. Rzadko mają powody do agresywnych przecen.
Jednak nawet przy tej dystynkcji nadwyżka ogólnorynkowa wpływa pośrednio na segment premium na kilka sposobów.
Kupujący premium jest bardziej świadomy rynku. Klient, który rozważa zakup za 3–5 mln PLN, prawdopodobnie śledzi dane makro. Wiedza o rekordowej puli gotowych lokali wzmacnia jego poczucie, że rynek jest kupującego — nawet jeśli konkretna inwestycja premium tej liczby bezpośrednio nie dotyczy.
Granica między premium a wyższym standardem jest płynna. Część gotowych niesprzedanych lokali to mieszkania wyceniane w przedziale 18 000–22 000 zł/m² w atrakcyjnych lokalizacjach — bliskich granic segmentu premium. Dla kupującego, który miał do wyboru off-plan za podobną cenę lub gotowy lokal z możliwością natychmiastowego odbioru, przewaga logistyczna gotowego może przesądzić o wyborze.
Czas działa po stronie kupującego. Gdy podaż gotowych lokali rośnie, deweloper, który nie wyprzedał inwestycji przed oddaniem, ponosi koszty utrzymania — podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, ewentualnie zaliczki na fundusz remontowy wspólnoty. To zmienia jego motywację do rozmowy o warunkach transakcji. Nie chodzi o to, że deweloper musi sprzedać poniżej kosztów — raczej o to, że termin finansowy zaczyna grać aktywną rolę w negocjacjach.
Co zmienia się w pozycji kupującego
Na etapie zakupu gotowego lokalu od dewelopera pozycja kupującego różni się od tej przy off-planie nie tylko ze względu na możliwość inspekcji.
Weryfikacja wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli w budynku są już zajęte lokale, możesz porozmawiać z mieszkańcami, sprawdzić stan funduszu remontowego, zapytać o zarządcę. Przy off-planie to niemożliwe — wspólnota jeszcze nie istnieje.
Elastyczność harmonogramu płatności. Część deweloperów posiadających gotowe niesprzedane lokale jest otwarta na negocjowanie struktury płatności — np. możliwość dłuższego terminu między umową a aktem notarialnym, co daje kupującemu czas na organizację finansowania.
Prostszy proces prawny. Zamiast podpisywać umowę deweloperską z prospektem emisyjnym i rachunkiem powierniczym, możesz przejść bezpośrednio do umowy sprzedaży. Ogranicza to czas ekspozycji na ryzyko prawne i zmienne otoczenie kredytowe.
Możliwość negocjowania elementów poza ceną. Przy gotowym lokalu możliwe jest negocjowanie terminu przeniesienia własności (ważne przy finansowaniu hipotecznym), standardu wykończenia lub dołączenia miejsca parkingowego do pakietu, a czasem kosztów zarządzania przez pierwsze miesiące.
Jeśli planujesz zakup gotówkowy, warto wcześniej zapoznać się z naszym przewodnikiem o zakupie gotówkowym nieruchomości premium w Warszawie — opisujemy tam m.in. procedury AML, które dotyczą każdej transakcji powyżej 10 000 EUR ekwiwalentu.
Jak weryfikować konkretną ofertę „gotowego” lokalu
Nie każde „gotowe mieszkanie deweloperskie” to sytuacja korzystna dla kupującego. Widzimy kilka rzeczy, które warto sprawdzić przed decyzją.
Dlaczego lokal jest gotowy? Inwestycja przeznaczona na wynajem instytucjonalny, która wróciła na rynek indywidualny, ma inną historię niż projekt, który po prostu sprzedawał się wolniej od oczekiwań dewelopera. Warto zapytać bezpośrednio, a wpisy w księdze wieczystej powiedzą Ci, czy lokal był wcześniej obciążony hipoteką finansującą nabycie. Jeśli lokal był wcześniej lokalem pokazowym, sprawdź też stan wykończenia pod kątem zużycia — często nie odpowiada standardowi „nowego” mieszkania.
Księga wieczysta. Gotowy lokal po wyodrębnieniu własności lokalowej ma własną KW — w odróżnieniu od off-planu, gdzie prowadzona jest dla całej nieruchomości gruntowej. Sprawdź ją pod kątem obciążeń (hipoteki deweloperskiej, ewentualnych roszczeń, wpisów ostrzegawczych). Pamiętaj, że hipoteka deweloperska na lokalu po wyodrębnieniu musi zostać wykreślona przed przeniesieniem własności — upewnij się, że deweloper to zorganizuje w ramach transakcji.
Stan techniczny. Lokal oddany do użytku kilka lub kilkanaście miesięcy temu mógł stać pusty przez cały ten czas lub być prezentowany na pokazach bez stałego użytkownika. Sprawdź, czy nie doszło do problemów z wilgocią, wentylacją, instalacją. Inspekcja przed podpisaniem umowy to koszt rzędu kilkuset złotych — drobny w stosunku do wartości transakcji.
Stan wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli budynek ma już kilkudziesięciu właścicieli, poproś o wgląd w protokoły z zebrań wspólnoty (do wglądu dla właścicieli), stan funduszu remontowego i ewentualne zaległości. W nowo oddanych budynkach zdarza się potrzeba napraw gwarancyjnych, które powinny pokryć deweloper — lepiej wiedzieć o tym przed aktem.
Cena za m² w kontekście aktualnej oferty. Dane rynkowe (CBRE, JLL, raporty kwartalne) dają punkt odniesienia, ale średnie obejmują szerokie spektrum lokalizacji, pięter i standardów. Porównuj konkretny lokal do rzeczywistych analogów w tej samej dzielnicy — nie do nagłówka z raportu.
Perspektywa na koniec 2026 roku
CBRE oczekuje, że udział gotowych niesprzedanych lokali w Warszawie utrzyma się na podwyższonym poziomie w drugiej połowie 2026 roku. Do rynku wchodzą kolejne projekty z 2024–2025, które właśnie kończą budowę.
W sierpniu 2026 roku średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym w Warszawie wyniosła 19 600 zł/m² — o 1% mniej niż miesiąc wcześniej, ale wciąż o 10% więcej niż rok wcześniej. Krótkoterminowo widać stabilizację lub delikatne korekty; długoterminowa tendencja pozostaje wzrostowa — choć tempo wzrostu wyraźnie wyhamowało w stosunku do 2024 roku.
Nie prognozujemy zmian cen — zbyt wiele zmiennych (polityka NBP, nowe projekty, sytuacja gospodarcza) wpływa na trajektorię rynku. To, co możemy powiedzieć na podstawie danych, to że kupujący ma dziś więcej lokali do wyboru i mniej presji czasowej niż rok temu. Tę perspektywę szerzej omawiamy w artykule o zakupach premium w Q4 2026.
Praktyczna lista kontrolna przed zakupem gotowego lokalu
Na zakończenie — kilka kroków, które mają sens niezależnie od konkretnej inwestycji:
Zweryfikuj status prawny. Poproś o aktualny odpis KW, potwierdzenie odbioru budowlanego (decyzja o pozwoleniu na użytkowanie lub zaświadczenie) i numer lokalu wyodrębnionego w ewidencji.
Przeprowadź inspekcję techniczną. Koszt inspektora budowlanego to ułamek tego, co możesz zaoszczędzić na naprawach wad wykrytych po odbiorze.
Sprawdź aktualność cen. Porównaj ofertę do danych z ostatniego kwartału, nie z nagłówka sprzed roku.
Poznaj wspólnotę. Zapytaj o zarządcę, stan funduszu remontowego, ewentualne uchwały dotyczące nadzwyczajnych nakładów.
Zaplanuj finansowanie przed złożeniem oferty. Banki finansują gotowe lokale inaczej niż te w budowie — harmonogram wypłat jest prostszy, ale wycena bankowa jest obowiązkowa. Konsultacja z doradcą kredytowym przed ofertą, nie po, pozwala uniknąć niespodzianek.
Negocjuj całość pakietu, nie tylko cenę. Miejsce parkingowe, komórka lokatorska, termin aktu notarialnego — przy gotowym lokalu te elementy są często elastyczne, szczególnie gdy deweloper sprzedaje ostatnie sztuki w inwestycji.
Rekordowa pula gotowych niesprzedanych lokali to zjawisko rynkowe — opisuje dane, nie podpowiada gotowej decyzji. Każdy zakup wymaga indywidualnej analizy lokalizacji, stanu technicznego, ceny i własnych potrzeb. Dane CBRE i JLL dają kontekst; konkretny lokal i konkretne warunki transakcji wymagają oceny na miejscu.
To, co zmienia obecna sytuacja, to przede wszystkim tempo procesu decyzyjnego: masz czas, żeby zobaczyć lokal, zlecić inspekcję i porównać oferty — bez presji, że „jutro ktoś inny kupuje”. W rynku kupującego dobrze wykorzystany czas to realna przewaga.