Kupujesz. My stoimypo Twojej stronie stołu.
Prowadzimy proces zakupu od pierwszej rozmowy briefującej do podpisu u notariusza. W transakcjach premium nasze zlecenie pochodzi od kupującego — i to jego interes reprezentujemy.
Na polskim rynku nieruchomości domyślny układ wygląda tak: wynagrodzenie pośrednika pochodzi od sprzedającego i rośnie razem z ceną transakcyjną. To nie jest zarzut wobec kogokolwiek — to po prostu konstrukcja, w której lojalność podąża za źródłem wynagrodzenia. Kupujący dostaje w niej uprzejmą obsługę, ale nie ma po swojej stronie nikogo, kto byłby umownie zobowiązany pilnować wyłącznie jego interesu.
Reprezentacja kupującego odwraca ten układ. Zlecenie pochodzi od Ciebie, mandat jest opisany w umowie, a nasza rola brzmi: znaleźć właściwy adres, sprawdzić go do końca i wynegocjować warunki. Praktyczna konsekwencja jest taka, że możemy powiedzieć „tego nie kupuj" — i to jest wykonanie zlecenia, a nie jego porażka.
Poniżej rozkładamy proces na etapy: co się dzieje na każdym z nich, czego wtedy od nas wymagać i gdzie najczęściej pojawia się ryzyko, którego z zewnątrz nie widać.
Jak to prowadzimy
- 01
Brief
Rozmowa o celu, nie o metrażu. Rezydencja na lata, lokata kapitału, dywersyfikacja portfela i zakup pod najem to cztery różne kryteria wyboru — i cztery różne listy adresów. Ustalamy budżet całkowity, czyli razem z kosztami transakcyjnymi i planowanym wykończeniem, bo to on wyznacza realny pułap, a nie sama cena z ogłoszenia.
- 02
Wybór adresów
Rynek publiczny to tylko część zbioru. W segmencie premium znacząca liczba transakcji odbywa się poza ogłoszeniami — właściciel nie chce ekspozycji, sąsiadów w drzwiach ani informacji o sprzedaży krążącej po dzielnicy. Do tej części rynku dociera się siecią kontaktów, nie wyszukiwarką.
- 03
Audyt prawny
Księga wieczysta w czterech działach, stan prawny gruntu, miejscowy plan zagospodarowania lub decyzja o warunkach zabudowy, wpis do rejestru zabytków, uchwały i finanse wspólnoty, zaległości czynszowe, ewentualne prawo pierwokupu. To etap, na którym transakcja albo się prostuje, albo powinna zostać przerwana.
- 04
Audyt techniczny
Niezależny ekspert ogląda nieruchomość, zanim złożysz ofertę — nie po podpisaniu przedwstępnej. Wykryta wada instalacji, wilgoć czy stan stropów to nie tylko koszt naprawy: to argument w negocjacjach i podstawa do zmiany harmonogramu płatności.
- 05
Wycena i negocjacje
Cena ofertowa i cena transakcyjna to dwie różne wielkości. Pracujemy na analizie porównawczej rzeczywistych transakcji z okolicy, wspartej naszymi modelami, i dopiero z tego wyprowadzamy strategię: poziom otwarcia, granicę wyjścia, kolejność ustępstw i to, co poza ceną też podlega negocjacji — termin wydania, wyposażenie, struktura płatności.
- 06
Umowa i akt notarialny
Umowa przedwstępna decyduje o tym, co się stanie, gdy coś pójdzie nie tak — i właśnie dlatego jest ważniejsza niż sam akt. Ustalamy formę, zabezpieczenia, warunki wyjścia i terminy, koordynujemy kancelarię notarialną, a przy przekazaniu spisujemy protokół ze stanami liczników.
- 07
Po przekazaniu kluczy
Zakup rzadko kończy się na akcie. Przekazujemy kontakty do architektów i ekip wykończeniowych, z którymi pracowaliśmy, pomagamy przy przepisaniu mediów i zgłoszeniach do wspólnoty. To część mandatu, nie osobna usługa.
Co dostajesz
- Brief — zrozumienie celu (rezydencja, inwestycja, dywersyfikacja portfela)
- Wybór adresów dopasowanych do briefu (rynek + off-market + nasza sieć)
- Audyt prawny — księga wieczysta, MPZP, decyzje WZ, status zabytku
- Audyt techniczny przez niezależnego eksperta przed decyzją
- Wycena oparta na modelach AI uczona na warszawskich transakcjach
- Negocjacje ceny i warunków — strategia, kontroferta, harmonogram
- Umowa przedwstępna, akt notarialny, transfer środków
- Wsparcie po przekazaniu — architekt, ekipa wykończeniowa, concierge
Najczęstsze pytania
Czym reprezentacja kupującego różni się od zwykłego pośrednictwa?
Źródłem zlecenia i kierunkiem lojalności. W klasycznym pośrednictwie umowę ma sprzedający, a jego agent — całkiem zgodnie z tą umową — pracuje na jak najwyższą cenę. W reprezentacji kupującego umowę masz Ty, a zakres obowiązków obejmuje wyszukanie, weryfikację i negocjacje w Twoim interesie. Osobna sprawa to podwójna reprezentacja, czyli obsługa obu stron przez jednego pośrednika — piszemy o tym osobno w dzienniku, bo to sytuacja z wbudowanym konfliktem interesów.
Ile kosztuje reprezentacja kupującego?
Wynagrodzenie ustalamy w mandacie, przed rozpoczęciem pracy, i zależy ono od zakresu oraz charakteru poszukiwań. Pierwsza rozmowa jest bezpłatna i niezobowiązująca — po niej wiesz, ile to kosztuje i co dokładnie obejmuje.
Co konkretnie sprawdzacie przed zakupem?
Stan prawny nieruchomości i gruntu, obciążenia i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej, przeznaczenie terenu w planie miejscowym lub decyzji o warunkach zabudowy, status konserwatorski budynku, sytuację finansową wspólnoty lub spółdzielni oraz zgodność powierzchni z dokumentacją. Do tego audyt techniczny wykonywany przez niezależnego rzeczoznawcę. Każdy z tych punktów rozkładamy na osobne artykuły w dzienniku.
Zadatek czy zaliczka w umowie przedwstępnej?
To dwie różne instytucje o różnych skutkach przy niedojściu transakcji do skutku, a nie synonimy — i to jest jedna z najczęstszych kosztownych pomyłek na rynku. Który wariant jest dla Ciebie korzystniejszy, zależy od tego, po której stronie leży ryzyko niewykonania umowy w konkretnej transakcji. Szczegóły rozkładamy w osobnym artykule.
Czy pomagacie kupującym z zagranicy?
Tak. Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców różnią się w zależności od obywatelstwa i rodzaju nieruchomości — część transakcji wymaga zezwolenia, część jest z tego obowiązku zwolniona. Ustalamy to na samym początku, zanim ktokolwiek złoży ofertę, bo od tego zależy harmonogram całej transakcji. Warunki dla poszczególnych przypadków opisujemy w dzienniku.