W transakcjach premium, które prowadzimy w Warszawie, pytanie „czy jako cudzoziemiec mogę tu kupić?” pada regularnie — zarówno od menedżerów korporacji oddelegowanych do Polski, od zamożnych obywateli ukraińskich, jak i od Polaków z podwójnym obywatelstwem, którzy od lat mieszkają za granicą i wracają z kapitałem. Odpowiedź, która zazwyczaj zaskakuje, brzmi: w większości przypadków żadnego specjalnego zezwolenia nie potrzebujesz.
Rynek premium w Warszawie przyciąga kapitał zagraniczny zarówno z krajów UE, jak i spoza niej. Polska ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z 1920 roku (z wielokrotnie aktualizowanymi przepisami) wprowadza zasadę zezwolenia jako regułę ogólną — ale wypełnia ją wyjątkami tak szerokim, że w praktyce zakup apartamentu premium w centrum Warszawy nie wymaga żadnej dodatkowej decyzji ministerialnej. Bariera wejścia jest minimalna, a transakcja u notariusza przebiega w zasadzie identycznie jak dla obywatela polskiego.
Ten tekst wyjaśnia, kiedy zezwolenie MSWiA jest potrzebne, kiedy nie, kto należy do której grupy i co praktycznie różni transakcję z udziałem cudzoziemca.
Kto jest „cudzoziemcem” w rozumieniu polskiego prawa nieruchomości
Ustawowa definicja cudzoziemca przy zakupie nieruchomości w Polsce jest szersza, niż intuicja podpowiada. Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278 ze zm.), cudzoziemcem jest:
- osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego,
- osoba prawna mająca siedzibę za granicą,
- spółka osób fizycznych lub prawnych cudzoziemców, mająca siedzibę za granicą,
- osoba prawna lub spółka handlowa mająca siedzibę w Polsce, lecz kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców w zakresie powyżej 50% głosów.
W praktyce: obywatel Niemiec, Francji, Ukrainy, Stanów Zjednoczonych, Izraela, Emiratów — każdy jest cudzoziemcem w świetle tej ustawy. Podobnie polska spółka sp. z o.o., w której większościowym wspólnikiem jest zagraniczny inwestor. Biuro w Warszawie, znajomość języka polskiego ani wieloletni pobyt w Polsce nie mają tu żadnego znaczenia prawnego — liczy się obywatelstwo i struktura własnościowa.
Zasada ogólna z art. 1 ust. 1 brzmi: nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia wydawanego w drodze decyzji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej.
Zanim jednak zaczniesz analizować procedurę wniosku do MSWiA — sprawdź, czy w ogóle się ona do Ciebie odnosi.
Apartament w Warszawie — bez zezwolenia dla każdego, niezależnie od obywatelstwa
Najważniejszy wyjątek z ustawy brzmi lakonicznie, ale jego konsekwencje są radykalne. Art. 8 ust. 1 pkt 1 wyłącza z obowiązku uzyskania zezwolenia:
nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
Ustawa o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048) definiuje w art. 2 ust. 2, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Każdy typowy apartament w warszawskiej kamienicy, nowym budynku premium na Powiślu, penthouse w wieżowcu Śródmieścia czy loft w zrewitalizowanym budynku — jeśli stanowi odrębną nieruchomość lub ma być wyodrębniony jako samodzielny lokal — kwalifikuje się do tego wyjątku.
Praktyczne znaczenie: obywatel Ukrainy, Białorusi, Stanów Zjednoczonych, Zjednoczonych Emiratów Arabskich, Japonii — kupując apartament premium w centrum Warszawy, nie składa żadnego wniosku do MSWiA. Transakcja przebiega u notariusza tak samo jak transakcja obywatela polskiego. Notariusz nie ma obowiązku pytać o zezwolenie, bo ono nie jest wymagane.
To samo dotyczy miejsca parkingowego lub garażu (samodzielny lokal użytkowy o przeznaczeniu garażowym), jeśli jego nabycie jest związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy — art. 8 ust. 1 pkt 1a.
Dodatkowe wyłączenia z art. 8 ust. 1 przewidują brak wymogu zezwolenia dla:
- cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia zezwolenia na pobyt stały lub statusu rezydenta długoterminowego UE,
- cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Polsce co najmniej 2 lata — dla nieruchomości stanowiącej wspólność ustawową małżonków,
- cudzoziemca uprawnionego do dziedziczenia ustawowego po zbywcy (jeśli zbywca był właścicielem od co najmniej 5 lat).
Obywatele UE i EOG — pełna swoboda, żadnych ograniczeń
Art. 8 ust. 2 ustawy dodaje odrębne, jeszcze szersze wyłączenie: zezwolenie nie jest wymagane przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw–stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej.
EOG obejmuje 27 państw Unii Europejskiej oraz Islandię, Liechtenstein i Norwegię. Łącznie 30 państw plus Szwajcaria. Obywatele i przedsiębiorcy z tych krajów mogą nabywać wszelkie nieruchomości w Polsce bez zezwolenia — domy, kamienice, działki budowlane, grunty, lokale użytkowe. Bez wyjątków, bez wniosków, bez czekania na decyzję ministra.
Okresy przejściowe, które ograniczały tę swobodę po przystąpieniu Polski do UE w 2004 roku, dawno wygasły: dla nieruchomości rolnych i leśnych — w 2016 roku, dla „drugiego domu” — w 2009 roku.
W praktyce transakcje w Warszawie, gdzie stroną kupującą jest obywatel Niemiec, Francji, Holandii, Szwecji, Austrii, Czech, Rumunii, Włoch — toczą się identycznie jak między Polakami. Dotyczy to też obywateli Szwajcarii, mimo że Szwajcaria nie jest w UE.
Warto odnotować: Wielka Brytania po Brexicie (od 2021 roku) utraciła status państwa EOG. Obywatele brytyjscy kupujący domy lub grunty w Polsce formalnie przeszli do kategorii wymagającej zezwolenia MSWiA. Jednak dla zakupu apartamentu premium w Warszawie (samodzielny lokal mieszkalny) nie ma to żadnego znaczenia — to wyłączenie obowiązuje niezależnie od obywatelstwa.
Kiedy zezwolenie jest naprawdę potrzebne
Zezwolenie MSWiA jest wymagane od cudzoziemca spoza EOG i Szwajcarii, który nabywa:
- dom jednorodzinny lub wolnostojący — budynek na własnej działce niestanowiący samodzielnego lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali (np. willa na odrębnej parceli),
- działkę budowlaną lub rekreacyjną (niezabudowaną),
- nieruchomości rolne lub leśne,
- kamienicę jako całość — gdy nie jest podzielona na odrębne lokale i nabywana jest jako niepodzielna nieruchomość,
- udziały lub akcje w spółkach posiadających nieruchomości — jeśli prowadzi to do uzyskania kontroli nad taką spółką (art. 3e ustawy).
W segmencie premium Warszawy dotyczy to przede wszystkim willi i posiadłości w Wilanowie, Konstancinie i Łomiankach (grunty pod zabudowę lub istniejące domy na własnych parcelach), a także przejęć kamienicznych przez struktury holdingowe.
Zezwolenie jest decyzją administracyjną. MSWiA bada, czy nabycie nie zagraża bezpieczeństwu państwa, obronności lub porządkowi publicznemu, a w przypadku cudzoziemców spoza EOG — czy istnieją „więzi z Polską” (zamieszkanie, prowadzenie działalności, małżeństwo). Przeważająca większość wniosków jest rozpatrywana pozytywnie — odmowa jest wyjątkiem, nie regułą.
Skala zjawiska: ilu cudzoziemców ubiega się o zezwolenia
Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji corocznie składa Sejmowi sprawozdanie z realizacji ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Z danych za rok 2024 (sprawozdanie złożone w Sejmie X kadencji) wynika, że do MSWiA wpłynęło ok. 2 310 wniosków — wzrost o ok. 40% w stosunku do roku 2023. Wydano ok. 1 515 zezwoleń, w tym ponad 1 100 na nieruchomości gruntowe i blisko 480 na lokale mieszkalne i użytkowe. Wśród wnioskodawców dominowali obywatele Ukrainy, Białorusi, Wielkiej Brytanii i Turcji.
Tę liczbę należy interpretować ze świadomością, że obejmuje wyłącznie przypadki, gdy zezwolenie było w ogóle wymagane. Transakcje obywateli UE i EOG — liczniejsze w segmencie premium Warszawy — nie trafiają do tej statystyki, bo zezwolenia nie potrzebują. Obywatel Niemiec kupujący penthouse na Powiślu jest niewidoczny w tych danych, bo poza notariuszem i sądem rejestrowym żaden urząd nie rejestruje jego transakcji jako „zagranicznej”.
Dominacja Ukrainy i Białorusi wśród wnioskodawców odzwierciedla przede wszystkim zakupy domów jednorodzinnych i działek — głównie poza centrum Warszawy. Kupując apartament w budynku wielorodzinnym, obywatele tych krajów nie potrzebują zezwolenia. Faktyczna skala zakupów mieszkań w Warszawie przez cudzoziemców z Europy Wschodniej jest nieporównanie wyższa niż sugerują liczby MSWiA.
Rynek premium Warszawy — kontekst dla kupujących z zagranicy
Ceny na rynku premium Warszawy lokują się w przedziale, który wyraźnie odróżnia segment od reszty polskiego rynku mieszkaniowego. Według danych NBP za I kwartał 2026 roku, średnie transakcyjne ceny m² w Warszawie wyniosły ok. 16 475 zł/m² na rynku pierwotnym i 16 393 zł/m² na rynku wtórnym — to środkowa całego rynku, obejmująca także lokale w mniej prestiżowych lokalizacjach. W segmencie premium — Śródmieście, Powiśle, Stary Mokotów, Żoliborz, selektywne adresy Wilanowa — ceny transakcyjne lokują się znacznie wyżej: w przedziale 23 000–30 000 zł/m² i powyżej tej granicy dla najbardziej poszukiwanych adresów.
Ceny ofertowe w Warszawie (to, co widać w ogłoszeniach) kształtowały się na poziomie ok. 19 900 zł/m² według danych JLL za Q1 2026 — natomiast różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosi przeciętnie ponad 10% (wg NBP, ceny transakcyjne na 7 głównych rynkach były w Q1 2026 ok. 11% poniżej ofertowych). W segmencie premium ta dynamika wygląda inaczej: rzadziej spada cena, częściej zmienia się zakres wykończenia, miejsce parkingowe, standard wyposażenia „w pakiecie”.
Zagraniczni nabywcy w Warszawie koncentrują się na kilku typach nieruchomości. Nowe inwestycje premium w Śródmieściu i na Powiślu — często kupowane z myślą o użytku własnym podczas pobytów w Polsce lub jako baza dla rodziny, gdy jeden z partnerów pracuje w Warszawie długoterminowo. Willowe kamienice Mokotowa i Żoliborza — zakupy bardziej trwałe, nierzadko poprzedzone kilkuletnim wynajmem w tej samej okolicy. Nowe projekty deweloperskie premium z rynku pierwotnego — kupowane na etapie budowy, gdy cena odzwierciedla profil projektu, a nie wykończoną powierzchnię.
Dla kupujących z rynków wschodnioazjatyckich i Bliskiego Wschodu Warszawa pojawia się coraz częściej jako europejska lokalizacja rezydencjalna — bezpieczna, komunikacyjnie dostępna, z rosnącą ofertą premium przy cenach znacznie niższych niż w Londynie, Paryżu czy Monachium.
Jak wygląda transakcja w praktyce — co różni cudzoziemca od obywatela polskiego
Dla kupującego apartament premium w Warszawie — niezależnie od obywatelstwa — tryb transakcji u notariusza jest identyczny. Akt notarialny przenoszący własność nieruchomości wymaga tej samej formy, tych samych dokumentów, tego samego wpisu do księgi wieczystej. Przepisy o formie notarialnej dla przeniesienia własności nieruchomości obowiązują wszystkich nabywców jednakowo.
Praktyczne różnice, które pojawiają się w transakcjach z udziałem cudzoziemców, wynikają nie z prawa materialnego, lecz z wymogów formalnych i proceduralnych:
Numer PESEL. Do wpisu własności do księgi wieczystej wymagany jest numer PESEL nabywcy (osoby fizycznej) lub numer NIP (podmiotu prawnego). Cudzoziemcy nieposiadający PESEL muszą go uzyskać przed podpisaniem aktu notarialnego. Procedura jest prosta — wniosek do urzędu gminy z paszportem — ale zajmuje kilka dni roboczych. Warto wiedzieć o tym przynajmniej z dwutygodniowym wyprzedzeniem i zaplanować to z agentem przed ustaleniem terminu u notariusza.
Tłumacz przysięgły. Akt notarialny sporządzany jest w języku polskim. Jeśli cudzoziemiec nie posługuje się biegle językiem polskim, notariusz ma obowiązek zapewnić tłumaczenie w trakcie podpisania aktu — zazwyczaj przez tłumacza przysięgłego, którego termin rezerwuje się osobno. To dodatkowy koszt rzędu kilkuset złotych i element logistyczny, który wymaga koordynacji.
Dokumenty tożsamości i rejestrowe. Dla osób fizycznych: paszport jako standardowy dokument. Dla podmiotów prawnych: dokumenty rejestrowe spółki (zagraniczne odpowiedniki KRS) z apostille lub legalizacją, jeśli wystawione spoza UE. Warto mieć te dokumenty przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego na polski — niezależnie od tego, czy notariusz w danej kancelarii pracuje w języku angielskim czy nie.
AML i KYC przy finansowaniu. Dla transakcji premium — a więc przy kwotach liczonych w milionach złotych — niezależnie od obywatelstwa wymagana jest dokumentacja źródła środków. W przypadku cudzoziemców banki i notariusze w procedurach AML (Anti-Money Laundering) bywają bardziej ostrożni — szczególnie przy środkach napływających z jurysdykcji poza UE. Warto wcześniej przygotować dokumentację finansową (wyciągi z rachunków, potwierdzenia sprzedaży aktywów, umowy wskazujące źródło kapitału).
Due diligence — identyczne, ale z innymi pytaniami. Zakres weryfikacji nieruchomości jest taki sam dla każdego nabywcy: księga wieczysta, dokumenty własnościowe, zaświadczenia, plan zagospodarowania, historia obciążeń. Zagraniczni kupujący często przychodzą z doświadczeniem zakupów nieruchomości w innych systemach prawnych — co bywa pomocne, ale bywa też źródłem błędnych założeń. Na przykład: przekonanie, że formalna rezerwacja u dewelopera jest wystarczającym zabezpieczeniem, gdy w Polsce kluczowy jest akt notarialny z wpisem do księgi wieczystej — lub umowa deweloperska z rachunkiem powierniczym.
Jak wygląda akt notarialny przy zakupie nieruchomości premium i co realnie się podczas niego dzieje — warto zrozumieć niezależnie od obywatelstwa, bo jest to ten etap transakcji, w którym ryzyko formalne jest najwyższe, a tempo działań sądu wieczystoksięgowego bywa zaskoczeniem dla kupujących z Zachodu.
Podsumowanie
- Apartament w Warszawie — każdy cudzoziemiec, niezależnie od obywatelstwa, kupuje bez zezwolenia MSWiA. To wyłączenie z art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców obejmuje każdy samodzielny lokal mieszkalny.
- Obywatele UE, EOG (Islandia, Liechtenstein, Norwegia) i Szwajcarii są całkowicie zwolnieni z obowiązku uzyskania zezwolenia dla wszelkich nieruchomości, bez wyjątku.
- Zezwolenia wymaga cudzoziemiec spoza EOG, który nabywa dom na własnej działce, działkę, nieruchomość rolną lub leśną, albo kamienicę jako niepodzieloną całość.
- W roku 2024 do MSWiA wpłynęło ok. 2 310 wniosków o zezwolenie — głównie od obywateli Ukrainy, Białorusi, Wielkiej Brytanii i Turcji. Transakcje obywateli UE i EOG nie trafiają do tej statystyki, bo zezwolenia nie potrzebują.
- Transakcja notarialna dla cudzoziemca i dla obywatela polskiego przebiega identycznie. Praktyczne różnice dotyczą: numeru PESEL (wymaga odrębnego wniosku), tłumacza przysięgłego, dokumentacji AML przy finansowaniu spoza UE.
- Rynek premium Warszawy jest w pełni dostępny dla kapitału zagranicznego. Prawne bariery wejścia są minimalne, a ceny — przy przeciętnych stawkach premium w Śródmieściu i na Powiślu — wyraźnie niższe niż na rynkach Europy Zachodniej przy porównywalnej jakości i lokalizacji.
Jeśli przygotowujesz zakup nieruchomości premium w Warszawie jako rezydent lub kupujący z zagranicy i chcesz omówić szczegóły procesu — zapraszamy do kontaktu.
Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje konsultacji z notariuszem lub radcą prawnym specjalizującym się w prawie nieruchomości. Tekst nie stanowi doradztwa inwestycyjnego w rozumieniu przepisów ustawy o obrocie instrumentami finansowymi.
Sources
- Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278 ze zm.)
- Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali — art. 2 (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048)
- NBP — Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości, Q1 2026
- Sprawozdanie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z realizacji w 2024 roku ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Druk sejmowy X kad.)