Proces 5 cze 2026 · 11 min czytania · Royal Property

Użytkowanie wieczyste a własność gruntu — co kupujący premium w Warszawie musi wiedzieć

Czy grunt pod Twoim przyszłym apartamentem należy do Ciebie? Od 2019 roku prawo się zmieniło — ale nie wszyscy właściciele to wiedzą, a w transakcjach premium to wciąż jeden z najczęstszych pominiętych szczegółów due diligence.

W transakcjach, które prowadzimy w segmencie premium w Warszawie, pytanie o grunt pada zaskakująco rzadko. Kupujący analizują Dział IV księdze wieczystej w poszukiwaniu hipotek, sprawdzają Dział III pod kątem roszczeń i ograniczeń — ale nieruchomości w centralnej Warszawie mają jeden dodatkowy wymiar prawny, który przez dziesięciolecia wymagał osobnej uwagi: czy właściciel lokalu jest jednocześnie właścicielem gruntu, na którym stoi budynek.

Odpowiedź przez długie lata była często: nie. Grunt pod blokami, kamienicami i apartamentowcami w śródmieściu i w dzielnicach, które powstawały intensywnie w czasach PRL, należał do Skarbu Państwa lub do miasta — nie do mieszkańców. Lokatorzy i właściciele mieszkań korzystali z gruntu na podstawie użytkowania wieczystego — prawa na rzeczy cudzej, które trzeba było opłacać co roku.

Ustawa z 20 lipca 2018 roku zmieniła tę sytuację z mocą od 1 stycznia 2019 roku dla gruntów pod budynkami mieszkalnymi. Ale — i tu pojawia się haczyk, który widać w praktyce transakcyjnej — nie dla wszystkich nieruchomości, nie wszędzie i nie bez konsekwencji finansowych przechodzących na nowego właściciela. Zanim podpiszesz rezerwację lub umowę przedwstępną, warto wiedzieć, co sprawdzić.

Czym jest użytkowanie wieczyste — podstawa z Kodeksu cywilnego

Kodeks cywilny w art. 232 § 1 (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.) definiuje użytkowanie wieczyste jako instytucję, w ramach której grunty publiczne — należące do Skarbu Państwa albo do jednostek samorządu terytorialnego — mogą być przekazywane do długoterminowego korzystania przez osoby fizyczne lub prawne, bez przenoszenia na nie tytułu własnościowego.

To oznacza, że użytkowanie wieczyste jest prawem na rzeczy cudzej — grunt pozostaje własnością publiczną (Skarbu Państwa lub gminy), a użytkownik wieczysty nabywa prawo do korzystania z niego przez określony czas, typowo 99 lat, z możliwością przedłużenia. Użytkownik buduje na gruncie budynki i je posiada — ale gruntu nie.

Za korzystanie z gruntu użytkownik wieczysty płacił corocznie opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, zwykle w wysokości 1–3% wartości gruntu (różnie w zależności od przeznaczenia — 1% dla mieszkań, 3% dla komercji). W Warszawie, gdzie wartości gruntu w centrum są wysokie, opłaty te sięgały od kilkuset do kilku tysięcy złotych rocznie dla pojedynczego lokalu.

W czasach PRL większość mieszkań w blokach i kamienicach w centralnej Warszawie powstawała na gruntach komunalnych lub państwowych. Gdy po 1989 roku zaczęto sprzedawać te mieszkania lokatorom jako własność, grunt pod budynkiem zostawał w rękach Skarbu Państwa lub miasta — i tak właśnie tworzyła się warstwa nieruchomości z prawem użytkowania wieczystego gruntu, które dziś możemy spotkać przy zakupie starszych apartamentów w Śródmieściu, na Mokotowie, Żoliborzu czy Pradze.

Co zmieniło się 1 stycznia 2019 roku

Ustawa przekształceniowa z 20 lipca 2018 r. (Dz.U. 2018 poz. 1716) zmieniła sytuację prawną użytkowników wieczystych automatycznie, z mocy prawa.

Od 1 stycznia 2019 roku osoby, którym przysługiwało użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, stały się właścicielami tych gruntów. Żaden wniosek nie był wymagany — zmiana nastąpiła z mocy samej ustawy, dla wszystkich uprawnionych jednocześnie.

Jakie grunty objęło przekształcenie:

Grunty pod domami jednorodzinnymi
Grunty pod budynkami wielorodzinnymi, w których co najmniej połowa lokali ma charakter mieszkalny
Grunty pod garażami i budynkami gospodarczymi, jeśli stanowią przynależność budynku mieszkalnego

Czego przekształcenie NIE objęło:

Gruntów pod budynkami o charakterze wyłącznie lub dominująco usługowym (biura, sklepy, usługi)
Gruntów pod budynkami mieszanymi, w których usługi stanowią więcej niż połowę powierzchni
Gruntów pod wydzielonymi samoistnymi garażami bez funkcji mieszkaniowej
Gruntów komercyjnych (parkingi wielopoziomowe, centra handlowe, biurowce)

Warszawa ma pod tym względem szczególną skalę: według danych m.st. Warszawy, miasto jest największym samorządem w Polsce pod względem liczby użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe — ponad 460 tysięcy takich gruntów objęło przekształcenie z 2019 roku. To oznacza, że ogromna część starszych apartamentowców i kamienic w Warszawie przeszła przez ten proces.

Zaświadczenie o przekształceniu — dokument, który rządzi transakcją

Skoro przekształcenie nastąpiło z mocy prawa, skąd pochodzi dokument potwierdzający ten fakt — i dlaczego ma kluczowe znaczenie przy zakupie?

Organem wydającym zaświadczenie o przekształceniu jest:

Prezydent m.st. Warszawy (lub dyrektor odpowiedniej dzielnicy) — dla gruntów należących do m.st. Warszawy
Dyrektor oddziału terenowego KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) — dla gruntów Skarbu Państwa zarządzanych przez KOWR
Starosta lub inna jednostka — dla gruntów Skarbu Państwa w innych trybach zarządzania

Zaświadczenie wydawane jest z urzędu w ciągu 12 miesięcy od przekształcenia lub w ciągu 4 miesięcy na wniosek właściciela. Zawiera dwie kluczowe informacje:

Potwierdzenie samego faktu przekształcenia — z jakiego prawa, na jakie prawo, od kiedy.
Wysokość opłaty przekształceniowej — ile wynosi roczna rata i przez ile lat.

Notariusz przy transakcji zakupu będzie wymagał tego dokumentu lub jego aktualnego odpisu, żeby ustalić stan zobowiązań z tytułu opłaty przekształceniowej ciążących na nieruchomości. Opłata skarbowa za zaświadczenie wynosi 50 zł.

Dział III Księgi Wieczystej — gdzie szukać roszczenia

Przekształcenie gruntu z użytkowania wieczystego we własność nie oznacza, że nieruchomość jest od razu wolna od wszystkich obciążeń. Opłata przekształceniowa jest roszczeniem wpisywanym do Działu III Księgi Wieczystej.

Co to w praktyce oznacza: jeśli poprzedni właściciel (przed Twoim zakupem) nie spłacił jednorazowo całej opłaty, nowy nabywca — czyli Ty — przejmuje ten obowiązek. Roczne opłaty przekształceniowe wiążą się z nieruchomością gruntową, nie z osobą właściciela.

Przed zakupem sprawdź w Dziale III:

Czy wpis roszczenia o opłatę przekształceniową istnieje — i jaka jest jego treść (kwota, termin)
Ile rat jeszcze pozostaje do spłacenia z 20-letniego okresu (od 2019 roku, więc w 2026 roku pozostaje maks. 13 rat)
Czy sprzedawca uregulował zaległości z lat poprzednich — termin płatności rat rocznych upływa 31 marca każdego roku
Czy zostało wydane zaświadczenie o spłacie — jeśli wpis roszczenia istnieje, ale jest też zaświadczenie prezydenta o całkowitej spłacie, transakcja jest czysta

Wpis roszczenia w Dziale III nie blokuje transakcji kupna-sprzedaży — notariusz sporządzi akt notarialny z tym wpisem. Ale kupujesz nieruchomość z przejętym zobowiązaniem, które będziesz spłacał przez pozostałe lata. Warto to wiedzieć i uwzględnić w negocjacjach ceny.

Więcej o tym, co warto sprawdzić w dziale III i pozostałych działach KW przed podpisaniem czegokolwiek, pisaliśmy w poprzednim materiale o weryfikacji księgi wieczystej.

Grunt miejski vs grunt Skarbu Państwa — dwie ścieżki bonifikaty

Tu pojawia się jedna z ważniejszych różnic, która może mieć realny wpływ na kwotę do zapłaty przy jednorazowej spłacie opłaty przekształceniowej.

Grunt m.st. Warszawy: bonifikata 98%

Rada m.st. Warszawy uchwaliła bonifikatę w wysokości 98% od opłaty przekształceniowej dla osób fizycznych będących właścicielami lokali mieszkalnych lub budynków jednorodzinnych oraz dla spółdzielni mieszkaniowych.

Oznacza to w praktyce: jeśli Twoja roczna opłata wynosiłaby 2 000 zł, a okres opłaty to 20 lat, to bez bonifikaty suma wyniosłaby 40 000 zł. Przy 98% bonifikacie jednorazowa opłata to zaledwie 800 zł.

Dostępna jest też bonifikata 99% — dla właścicieli, którzy w przeszłości wnosili opłaty roczne za co najmniej 50-letni okres użytkowania wieczystego gruntów miejskich.

Ważne ograniczenie: Bonifikaty 98% i 99% dotyczą wyłącznie gruntów stanowiących własność m.st. Warszawy. Dla gruntów Skarbu Państwa obowiązują inne zasady.

Grunt Skarbu Państwa: bonifikata do 60%

Dla gruntów będących własnością Skarbu Państwa (zarządzanych przez KOWR, AMW lub inne jednostki) ustawa przewidziała bonifikatę obligatoryjną 60% przy jednorazowej spłacie w 2019 roku — roku przekształcenia. Bonifikata ta malała o 10 punktów procentowych rocznie przez sześć kolejnych lat.

To oznacza, że w 2026 roku:

Bonifikata dla gruntu SP wynosi już 0% (po 6 latach od 2019)
Jednorazowa spłata dla gruntu SP nie daje już ulgi cenowej — płacisz 100% pozostałej sumy rat

Jeśli nieruchomość, którą planujesz kupić, jest na gruncie Skarbu Państwa i sprzedawca nie skorzystał z bonifikaty we właściwym czasie — w Dziale III możesz zobaczyć pełne roszczenie bez żadnego upustu.

Procedura jednorazowej spłaty — jak przebiega w praktyce

Przy zakupie nieruchomości obciążonej wpisem roszczenia przekształceniowego w Dziale III masz do wyboru: uzgodnić ze sprzedawcą, że spłaci zaległość przed transakcją, albo samodzielnie przejąć zobowiązanie i kontynuować jego regulowanie w kolejnych latach.

Jeśli chcesz osiągnąć czysty Dział III jeszcze przed aktem notarialnym, sprzedawca lub Ty — po przejęciu własności — musisz przejść przez wieloetapową ścieżkę administracyjną (dla gruntów m.st. Warszawy, zgodnie z procedurą Zarządu Mienia Skarbu Państwa, ul. Chmielna 85/87).

Cały proces zaczyna się od pisemnego zawiadomienia ZMSP o zamiarze jednorazowej spłaty — złożonego osobiście lub za pośrednictwem platformy ePUAP. Urząd odpowiada informacją z konkretną kwotą do zapłaty. Masz wówczas dwa miesiące, by dokonać wpłaty i zachować prawo do bonifikaty. Kwoty wcześniej uiszczone z tytułu użytkowania wieczystego (np. opłata roczna z 2019 r.) są zaliczane.

Po dokonaniu wpłaty prezydent Warszawy wystawia dokument potwierdzający całkowitą spłatę zobowiązania. To właśnie on jest podstawą do złożenia wniosku o wykreślenie roszczenia z Działu III w Wydziale Ksiąg Wieczystych właściwego sądu rejonowego. Opłata za to wykreślenie wynosi 250 zł.

Cały obieg trwa kilka tygodni, więc jeśli zależy Ci, żeby akt notarialny miał już „czysty” Dział III, warto uruchomić tę procedurę odpowiednio wcześniej — przed datą planowanego podpisania umowy. Po zakończeniu procesu zaświadczenie o spłacie staje się trwałą częścią dokumentacji nieruchomości i będzie wymagane przy kolejnych transakcjach.

Nieruchomości, których przekształcenie nie objęło

Warto osobno omówić kategorie nieruchomości, przy których pytanie o grunt jest nadal otwarte — przekształcenie z 2019 roku ich nie dotyczyło.

Lokale usługowe (sklepy, biura, gabinety w budynkach) — nawet jeśli sam budynek jest w większości mieszkalny, lokal użytkowy może mieć odrębną sytuację prawną gruntu. Przy zakupie lokalu usługowego w centrum Warszawy sprawdź, czy grunt pod nieruchomością gruntową objął automatyczne przekształcenie, czy nadal obowiązuje stara stawka UW.

Garaże wolnostojące i wielostanowiskowe — jeśli garaż nie jest przynależnością budynku mieszkalnego, tylko samodzielną nieruchomością, przekształcenie może go nie objąć. Garaż podziemny jako przynależność budynku mieszkalnego podlega innym regułom niż garaż jako oddzielna nieruchomość.

Budynki mieszane z przewagą usług — inwestycje, w których więcej niż połowa powierzchni to usługi (retail, biura), nadal mogą być na gruncie UW z coroczną opłatą. W przypadku apartamentów w takich budynkach (np. prestiżowe adresy śródmiejskie ze sklepami i biurami na dolnych kondygnacjach) — zawsze weryfikuj, czy grunt jest już własnością wspólnoty, czy nadal na UW.

W transakcjach premium szczególną ostrożność zalecamy przy kamienicach w centrum Warszawy — historycznie wiele z nich było na gruntach miejskich, ale profil budynku może być mieszany. Sprawdź zarówno KW gruntową (dla działki), jak i KW lokalową (dla mieszkania).

Projekt UD335 — co może się zmienić

W 2025 i 2026 roku rząd proceduje projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami oznaczony jako UD335. Planowane jest przywrócenie możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe — głównie dla budownictwa społecznego i spółdzielczego, dla inwestycji realizowanych przez TBS-y i spółdzielnie z finansowaniem publicznym.

Dla segmentu premium ma to znaczenie pośrednie: jeśli projekt wejdzie w życie, nowe inwestycje socjalne będą mogły powstawać na gruntach oddawanych w UW — co oznacza, że forma UW nie zniknie całkowicie z rynku. Dla kupujących nieruchomości premium w istniejącym zasobie mieszkaniowym sytuacja nie zmienia się, ale warto obserwować legislację, szczególnie jeśli kupujesz na rynku pierwotnym w projektach realizowanych przez spółdzielnie lub z udziałem gmin.

Projekt UD335 jest na etapie konsultacji (stan na połowę 2026 roku) i nie wszedł jeszcze w życie — nie wpływa dziś na Twoją transakcję, ale warto wiedzieć o jego istnieniu.

Co sprawdzić przy zakupie nieruchomości premium — lista kontrolna

Zebranie wszystkich powyższych wątków daje konkretną listę do-check w ramach due diligence gruntowego przy każdej transakcji premium:

W Dziale II KW gruntowej: kto jest właścicielem gruntu — Skarb Państwa, m.st. Warszawa, wspólnota mieszkaniowa, osoba fizyczna? Jeśli to SP lub gmina — sprawdź, czy jest zaświadczenie o przekształceniu lub nadal aktywne UW.

W Dziale III KW gruntowej lub lokalowej: czy widnieje wpis roszczenia o opłatę przekształceniową? Jeśli tak — ile rat pozostało i czy sprzedawca ma zaległości?

Zaświadczenie o przekształceniu: poproś sprzedawcę o aktualny odpis zaświadczenia. Dokument podaje kwotę rocznej raty i datę przekształcenia. Przy gruntach miejskich sprawdź, czy złożono wniosek o jednorazową spłatę z bonifikatą.

Zaświadczenie o spłacie (jeśli dostępne): jeśli sprzedawca spłacił już całą opłatę jednorazowo, powinien dysponować zaświadczeniem prezydenta o spłacie + potwierdzeniem wykreślenia z KW.

Przy lokalach usługowych i garażach: sprawdź odrębnie, czy nie są na aktywnym UW bez przekształcenia.

Przy nieruchomościach na gruntach SP: oceń, czy bonifikata była jeszcze dostępna, gdy właściciel ją mógł wykorzystać. W 2026 roku bonifikata dla gruntów SP wynosi już 0%.

Więcej o samym procesie zakupu i o tym, co notariusz weryfikuje przy akcie, opisujemy w artykule o tym, co naprawdę dzieje się w kancelarii notariusza podczas aktu zakupu.

Podsumowanie

Od 1 stycznia 2019 roku grunty pod budynkami mieszkalnymi (domy, bloki z >50% udziałem lokali mieszkalnych) zostały przekształcone z mocy prawa z użytkowania wieczystego we własność — bez konieczności składania wniosku.
Potwierdzeniem przekształcenia jest zaświadczenie o przekształceniu, wydawane przez prezydenta m.st. Warszawy lub KOWR, zawierające wysokość opłaty przekształceniowej.
Opłata przekształceniowa płatna jest przez 20 lat (w ratach do 31 marca każdego roku) i ciąży na nieruchomości — kupując mieszkanie z aktywnym wpisem w Dziale III, przejmujesz tę opłatę.
W Warszawie właściciele lokali na gruntach miejskich mogą korzystać z bonifikaty 98% przy jednorazowej spłacie (lub 99% jeśli płacono UW przez ≥50 lat). Dla gruntów Skarbu Państwa bonifikata wynosiła max 60% i wygasła po 2024 roku.
Procedura jednorazowej spłaty obejmuje sześć kroków, kończy się wykreśleniem roszczenia z KW. Opłata sądowa za wykreślenie to 250 zł.
Nie wszystkie nieruchomości zostały przekształcone — lokale usługowe, garaże wolnostojące, budynki z przewagą usług nadal mogą być na aktywnym UW.
Przy każdej transakcji premium w Warszawie sprawdź Dział III KW gruntowej i poproś sprzedawcę o aktualne zaświadczenie potwierdzające stan zobowiązań.

Jeśli planujesz zakup w segmencie premium i chcesz omówić stan prawny konkretnej nieruchomości przed podpisaniem rezerwacji — zapraszamy do kontaktu.

Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje konsultacji z notariuszem lub radcą prawnym specjalizującym się w prawie nieruchomości. Informacje o bonifikatach i procedurach administracyjnych mogą ulec zmianie — przed podjęciem decyzji zalecamy weryfikację aktualnego stanu w urzędzie m.st. Warszawy lub KOWR.