Słowo „premium” przez ostatnią dekadę zostało użyte przez deweloperów tak wiele razy, że przestało oznaczać cokolwiek precyzyjnego. Dziś premium mają osiedla na obrzeżach Białołęki i apartamentowce w centrum Śródmieścia — w obu przypadkach deweloperzy używają dokładnie tego samego terminu. Rynek wypełnił tę lukę inaczej: najdroższe projekty w Warszawie zaczynają ceny od poziomu, który kilka lat temu był absolutną granicą dla jednego metra kwadratowego luksusowej willi. W analizie CBRE z końca 2025 roku granica, która oddziela segment „ultra-premium” od reszty, wynosi 35 000 zł/m². W Warszawie ten próg spełnia dziś 19 inwestycji. Żadne inne polskie miasto nie ma ich więcej.
To, czym jest ten segment i jak się w nim kupuje, różni się od zakupu „zwykłego” premium — pod względem procesu, profilu nabywcy, tempa transakcji i samych nieruchomości. Poniżej próbujemy to opisać bez retoryki folderów deweloperskich.
Jak rynek podzielił się na poziomy cenowe
Zanim przejdziemy do danych, krótka mapa cenowa, żebyśmy mówili o tym samym.
W Polsce nie istnieje ustawowa definicja ani żaden regulatorowy podział na segmenty. Firmy konsultingowe, portale i deweloperzy stosują własne kryteria, co prowadzi do rozbieżności. W oparciu o dane CBRE i RynekPierwotny.pl można przyjąć następujący podział dla Warszawy w 2026 roku:
- Popularny — do ~12 000 zł/m²: nowe budownictwo masowe, dalsze dzielnice, kawalerki i dwa pokoje
- Standard plus / standard premium — 12 000–20 000 zł/m²: większa część rynku pierwotnego w Warszawie, dobra lokalizacja, poprawne standardy
- Premium — 20 000–35 000 zł/m²: segment, który Royal Property obsługuje najczęściej — lepsze lokalizacje, wyższa jakość materiałów, prestiżowe dzielnice
- Ultra-premium — powyżej 35 000 zł/m²: 19 inwestycji w Warszawie według CBRE (grudzień 2025)
- Szczyt rynku — powyżej 50 000–85 000 zł/m²: wąski rynek transakcji, które bardziej przypominają kolekcjonerstwo niż klasyczny zakup nieruchomości
Granica 35 000 zł/m² nie jest arbitralna. W Warszawie na koniec kwietnia 2026 roku dostępnych było ok. 100 lokali powyżej 56 000 zł/m², a łącznie 196 lokali w tej klasie cenowej było w ofercie deweloperów. Dla porównania — cały rynek oferował wtedy ok. 16 000 mieszkań.
19 inwestycji i dlaczego Wola prowadzi
Według analizy CBRE z grudnia 2025 roku Warszawa ma 19 projektów z cenami powyżej 35 000 zł/m² — to zdecydowanie więcej niż jakiekolwiek inne polskie miasto (Trójmiasto ma 9, Kraków 7, Wrocław 3). Co zaskakuje, centrum tego segmentu w Warszawie nie jest Śródmieście ani Mokotów, ale Wola — dzielnica, która jeszcze piętnaście lat temu kojarzyła się głównie z przemysłem i biurowcami.
Transformacja Woli w kierunku premium zaczęła się od biurowców klasy A w okolicy Ronda Daszyńskiego, ciągnęła się przez dekadę i skończyła na apartamentowcach klasy wieżowej, które dziś są najbardziej rozpoznawalnymi adresami ultra-premium w stolicy. Liberty Tower przy Rondzie Daszyńskiego z cenami sięgającymi 45 000–85 000 zł/m² oraz inwestycja Monting Development na Woli z cenami do 80 400 zł/m² to dwa projekty, które najlepiej ilustrują skalę tego przesunięcia.
Wola ma kilka cech strukturalnych, których inne dzielnice nie potrafią łatwo odtworzyć:
- Grunty pod wieże mieszkalne były dostępne (post-industrialne działki po dawnych zakładach)
- Metro linii M2 — bezpośrednie połączenie z centrum bez przesiadek
- Wygenerowany wcześniej ekosystem biznesowy (biura, restauracje, infrastruktura dla klasy kreatywnej)
- Wysoka podaż nowych, nowoczesnych apartamentów — nie rynek wtórny z lat 90.
Śródmieście ma prestiż adresu, ale brakuje mu odpowiednich działek pod nową zabudowę wieżową. Mokotów, Żoliborz i Powiśle pozostają dzielnicami premium rynku wtórnego — historyczną architekturą i prywatnością, nie nowoczesną wieżą z concierge’em.
Skala cen: od 35 000 do 85 000 zł/m² — co tak naprawdę kupujesz
Na przestrzeni 2026 roku na rynek weszło kilka kluczowych inwestycji z cenami w tym paśmie:
Liberty Tower (Wola, Rondo Daszyńskiego) — ceny do 45 000 zł/m² w ofercie ze stycznia 2026 roku. Projekt znany już od kilku lat, jeden z pionierów nowego standardu mieszkalnego w Warszawie. Wielokondygnacyjna wieża z pakietem usług rezydencjalnych.
Murano — do 54 000 zł/m², pojawił się w ofertach lutowych 2026 roku.
Projekt Monting Development na Woli — do 80 400 zł/m², luty 2026 roku. To jeden z cenowo ekstremalnych projektów, który wypchnął górną granicę rynku.
Na koniec września 2026 roku Liberty Tower pojawił się w doniesieniach z ceną powyżej 85 000 zł/m² za wybrane jednostki — co oznacza, że przez zaledwie kilka miesięcy cena flagowej oferty projektu wzrosła o kilkadziesiąt procent lub nastąpiła zmiana w dostępnej puli lokali.
Roma Tower — zapowiedziany w październiku 2026 roku przy ul. Emilii Plater i Nowogrodzkiej: 170-metrowa wieża mieszkalna, 357 apartamentów w segmencie ultra-luxury. Do projektu dołączył inwestor z Czech (AKIPIA). To kolejny dowód na to, że zagraniczny kapitał widzi Warszawę jako rynek zdolny do utrzymania takiej podaży.
Co kupujesz za te ceny? Wg Superbiz.se.pl, który przytacza dane analityków rynku, ultra-luxury to zwykle:
- Lokale powyżej 150 m², często penthousy lub apartamenty na najwyższych piętrach
- Panoramiczne widoki z gwarancją przynajmniej kilku kondygnacji przesłonięcia zabudowy
- Duże tarasy lub prywatne ogrody
- Prywatne windy lub windy przywołujące bezpośrednio do lokalu
- Inteligentny system zarządzania lokalem (klimatyzacja, ogrzewanie, żaluzje, oświetlenie, dostęp)
- Pakiet usług concierge (całodobowy, czasem z prywatnym asystentem rezydenta)
- Infrastruktura hotelowa: spa, baseny, siłownie, sale kinowe, piwnice na wino, sale degustacyjne
- W najbardziej ekskluzywnych projektach — prywatni lektorzy lub „house manager”
Kto kupuje ultra-premium
Dane CBRE wskazują, że ~90% mieszkańców Warszawy jest zadowolonych z życia w stolicy, a ponad połowa ocenia sytuację finansową swojego gospodarstwa domowego jako dobrą. To szeroka baza, ale kupujący ultra-premium to wąski krąg w obrębie tej grupy.
Z naszych obserwacji i danych branżowych wyłaniają się trzy typy nabywców w tym segmencie:
1. Polski zamożny nabywca — post-exit lub wygenerowane aktywa
Przedsiębiorca po sprzedaży firmy, wspólnik kancelarii, partner w spółce private equity, właściciel większego biznesu. Kupuje za gotówkę — co potwierdzają dane NBP (ok. 58% transakcji premium to zakupy gotówkowe). Decyzja jest zwykle przemyślana przez kilka miesięcy, a motywacja często ma dwa wymiary: potrzeba funkcjonalnej przestrzeni do pracy/życia i prestiż adresu, który jest widoczny w kręgu znajomych i partnerów biznesowych.
2. Kupujący z zagranicy — relokacje, UHNWI z regionu
Knight Frank w raporcie Wealth Report 2026 szacuje wzrost liczby UHNWI w Polsce o 109% do 2031 roku — to jedno z najwyższych prognozowanych temp wzrostu na świecie. Część tego wzrostu to nowi bogaci w Polsce, ale część to napływ osób z regionu (Ukraina, Białoruś, kraje bałtyckie), które szukają stabilnego adresu. MSWiA raportuje 17 700 mieszkań nabytych przez cudzoziemców w Polsce w 2025 roku, z czego istotna część to Warszawa.
3. Zakupy relokacyjne korporacyjne
Executive dużej korporacji przyjeżdżający do Warszawy na 3–5 lat, którego firma finansuje lub współfinansuje najem apartamentu. W ultra-premium to nierzadko zakupy firmy pod tę osobę, bo koszt wynajmu i zakupu przy 3-letnim horyzoncie jest porównywalny. Profil: 45–55 lat, wcześniejsze doświadczenia z Londynem, Frankfurtem lub Paryżem, wysokie oczekiwania wobec standardu obsługi i prywatności.
Dla tej trzeciej grupy, jak wskazują analitycy RynekPierwotny.pl, cena jest drugorzędna — liczy się unikalność adresu i prywatność. Nie chodzi o najdroższy adres w Warszawie, ale o taki, który mówi coś o statusie właściciela bez potrzeby wyjaśnień.
Tempo sprzedaży — dlaczego ultra-premium sprzedaje się wolniej
Tu pojawia się dane, które warto znać przed wejściem w ten segment jako sprzedający lub kupujący.
Analiza CBRE z końca 2025 roku pokazuje, że w Q3 2025 najdroższe warszawskie projekty sprzedały 8% dostępnej podaży, podczas gdy cały rynek warszawski sprzedał 18%. Segment ultra-premium sprzedaje się ponad dwukrotnie wolniej niż rynek masowy.
Superbiz.se.pl cytuje dane, które pokazują skalę: w 2025 roku deweloperzy w Warszawie sprzedali 27 apartamentów za cenę co najmniej 56 000 zł/m². W pierwszych czterech miesiącach 2026 roku doszło 12 kolejnych transakcji. Przy ok. 196 dostępnych lokalach powyżej tej granicy — do sprzedania całej oferty potrzeba by kilku lat przy utrzymaniu obecnego tempa.
To nie jest informacja o kryzysie sprzedaży. To jest informacja o specyfice segmentu:
- Podaż jest celowo ograniczona — wyłącznie wieżowce z konkretnymi lokalizacjami i konkretnymi deweloperami
- Nabywcy podejmują decyzję powoli i z dużą skrupulatnością
- Część kupujących jest anonimowa — transakcje realizowane przez kancelarie lub spółki celowe, co nie pokazuje się w standardowych statystykach
- Rynek jest mały i nieprzezroczysty — bliżej mu do rynku dzieł sztuki niż do rynku mieszkaniowego w klasycznym rozumieniu
Jako kupujący oznacza to, że nie musisz się spieszyć — jeśli interesuje Cię konkretna nieruchomość w tym segmencie, czas na badanie oferty, negocjacje i due diligence jest znacznie dłuższy niż w rynku masowym. Natomiast jeśli patrzysz na segment ultra-premium jako sprzedający, ekspozycja będzie istotnie dłuższa niż przy standardowym apartamencie premium, a kwalifikacja kupujących staje się krytyczna.
Jak ultra-premium zmienia oczekiwania w segmencie poniżej
Pojawienie się 19 projektów powyżej 35 000 zł/m² ma konsekwencje dla całego rynku premium.
Po pierwsze, przesuwa się to, co uchodzi za „normalny” standard. Projekty mieszczące się w paśmie 20 000–35 000 zł/m² muszą teraz wyraźniej się różnicować od masowego rynku — bo ultra-premium wyznacza nowe oczekiwania wobec usług, technologii i wykończenia.
Po drugie, pojawia się efekt wyceny przez analogię. Jeśli adres przy Rondzie Daszyńskiego kosztuje 45 000–85 000 zł/m², to apartament przy Placu Trzech Krzyży lub na Foksal za 28 000–32 000 zł/m² zaczyna wyglądać — dla kupującego z zasobami — relatywnie przystępnie. Z naszych obserwacji wynika, że część nabywców z segmentu premium porównuje się właśnie do ultra-premium jako benchmarku, a nie do rynku masowego.
Po trzecie, rośnie znaczenie wieżowców premium jako odrębnego segmentu — Liberty Tower, Roma Tower i Złota 44 tworzą swój własny rynek referencyjny, który działa poza logiką cen za metr w sąsiedniej kamienicy czy apartamentowcu. Ich wycena opiera się na innym zbiorze danych.
Co to oznacza dla kupującego premium poza ultra-luksusem
Większość kupujących, z którymi pracujemy, porusza się w przedziale 20 000–35 000 zł/m² — to rynek, który wciąż ma zdecydowanie więcej płynności, wyboru lokalizacji i elastyczności negocjacyjnej niż ultra-premium.
Wiedza o tym, co dzieje się powyżej tej granicy, jest jednak użyteczna z kilku powodów:
Dane cenowe z ultra-premium — np. Liberty Tower (45 000–85 000 zł/m²) czy Roma Tower — są często cytowane w mediach i mogą zniekształcać percepcję „średnich cen” w Warszawie. Kiedy Comparic lub Bankier pisze, że średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Warszawie wzrosła do 19 000–20 000 zł/m², jest to po części efekt napływu jednostek ultra-premium, które podnoszą średnią bez wpływu na cenę „zwykłego” apartamentu premium.
Rynek ultra-premium kształtuje oczekiwania wobec standardu — jeśli myślisz o zakupie w przedziale 6–10 mln PLN, warto wiedzieć, co kupujesz za 12–30 mln PLN. Pomaga to zdefiniować, gdzie faktycznie Twoja nieruchomość stoi w hierarchii segmentu i jakie kompromisy rzeczywiście robisz.
Rozumienie segmentacji cenowej — to, co kupujesz za 3, 5 lub 10 mln PLN w Warszawie, to zupełnie różne klasy aktywów. Ultra-premium zaczyna się dopiero powyżej 10–12 mln PLN łącznej ceny, co przy typowych 150–200 m² wychodzi dokładnie na 35 000–85 000 zł/m².
Podsumowanie
- Według analizy CBRE z grudnia 2025 roku 19 warszawskich projektów ma ceny powyżej 35 000 zł/m² — to więcej niż w jakimkolwiek innym polskim mieście.
- Centrum ultra-premium w Warszawie to Wola, nie Śródmieście — ze względu na dostępność gruntów pod wieże i ekosystem biznesowy Ronda Daszyńskiego.
- Cenowo rynek rozciąga się od 35 000 zł/m² do 85 000+ zł/m² (Liberty Tower, wrzesień 2026); transakcje za 20–30 mln PLN za jeden lokal pojawiają się coraz częściej.
- Segment sprzedaje się wolniej niż rynek masowy — Q3 2025: 8% podaży w najdroższych projektach sprzedane vs 18% w całym rynku; to specyfika segmentu, nie dysfunkcja.
- Nabywca ultra-premium podejmuje decyzję przez wiele miesięcy, a cena ma dla niego drugorzędne znaczenie — liczy się unikalność adresu i prywatność.
- Dla kupującego premium w standardowych widełkach (20 000–35 000 zł/m²) wiedza o ultra-segmencie pomaga rozumieć dane o rynku i precyzyjniej czytać benchmarki cenowe z raportów.