Proces 1 lis 2026 · 16 min czytania · Royal Property

Warunki techniczne bez rozporządzenia — co po 20 września 2026 zmienia się dla kupującego dom i mieszkanie od dewelopera

Rozporządzenie o warunkach technicznych budynków przestało obowiązywać 20 września 2026, a następcy nie ogłoszono. Wyjaśniamy art. 102a–102c Prawa budowlanego i co z nich wynika przy zakupie domu i mieszkania z nowej inwestycji.

Obraz wygenerowany przez sztuczną inteligencję

20 września 2026 roku przestało obowiązywać rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku, które przez ponad dwie dekady wyznaczało techniczne minimum dla budynków w Polsce: odległości od granicy działki, wymagania pożarowe, akustykę, instalacje, dostępność. Jego następca — projekt, o którym branża pisała od 2025 roku — nie został podpisany ani ogłoszony. W Dzienniku Ustaw do końca października 2026 roku (ostatnia sprawdzona pozycja to 1432 z 29 października) nie ma aktu, który wypełniłby tę lukę.

Ustawodawca zdążył natomiast zbudować prowizoryczną siatkę bezpieczeństwa. Ustawa z 31 lipca 2026 roku dodała do Prawa budowlanego art. 102a–102c, które przez 18 miesięcy pozwalają stosować dotychczasowe przepisy — w przypadku projektów pod warunkiem, że inwestor złoży odpowiednie oświadczenie. Samo rozporządzenie nie zostało przedłużone, a różnica wygląda na techniczną, dopóki nie przełożymy jej na konkretne decyzje: zakup mieszkania z projektu, zakup domu z działką pod rozbudowę, mieszkanie obok placu budowy.

Opisujemy stan prawny na 1 listopada 2026 roku. Pokazujemy, co dokładnie wygasło, co przewiduje ustawa, czego ona nie obejmuje i co da się ustalić przy zakupie. Nie interpretujemy przepisów dla czyjejś konkretnej sytuacji, a tam, gdzie stanowisko jest opinią samorządu zawodowego inżynierów, mówimy o tym wprost.

Co dokładnie wygasło 20 września 2026 roku

Podstawa wygaśnięcia nie leży w samym rozporządzeniu. Leży w art. 66 ustawy z 19 lipca 2019 roku o dostępności dla osób ze szczególnymi potrzebami (Dz.U. 2019 poz. 1696). Przepis mówi, że dotychczasowe rozporządzenia wydane na podstawie art. 7 ust. 2 i 3 Prawa budowlanego zachowują moc do wejścia w życie nowych, ale nie dłużej niż przez określoną liczbę miesięcy od wejścia ustawy w życie, czyli od 20 września 2019 roku. Limit przesuwano dwukrotnie:

Limit w art. 66	Kto go ustalił	Dzień graniczny
36 miesięcy	ustawa z 2019 roku	20 września 2022
60 miesięcy	ustawa z 24 marca 2022 roku (Dz.U. 2022 poz. 975)	20 września 2024
84 miesiące	ustawa z 28 czerwca 2024 roku (Dz.U. 2024 poz. 1081)	20 września 2026

Baza ELI Sejmu oznacza dziś cztery rozporządzenia jako uznane za uchylone z mocy tego mechanizmu (data uchylenia w bazie: 21 września 2026). Dla czytelnika Royal Property liczą się przede wszystkim dwa pierwsze:

Rozporządzenie o warunkach technicznych budynków i ich usytuowaniu (2002; tekst jednolity Dz.U. 2022 poz. 1225 z późniejszymi zmianami).
Rozporządzenie o warunkach technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (1999; Dz.U. 1999 poz. 836).
Rozporządzenie o sieciach gazowych i ich usytuowaniu (2013; Dz.U. 2013 poz. 640).
Rozporządzenie o zasilaniu energią elektryczną obiektów łączności (1995; Dz.U. 1995 poz. 271).

Dla trzeciego i czwartego ustawa nie przewiduje żadnego mechanizmu przejściowego — zwraca na to uwagę Polska Izba Inżynierów Budownictwa (PIIB) w instrukcji dla inwestorów.

Resort rozwoju opublikował komunikat z 18 września 2026 roku, dwa dni przed datą graniczną:

Od dnia 20 września 2026 r. w okresie 18 miesięcy do budowy, wykonywania robót budowlanych oraz do utrzymywania i użytkowania budynków mieszkalnych stosuje się dotychczasowe przepisy wykonawcze dotyczące warunków technicznych. — Ministerstwo Rozwoju i Technologii, komunikat z 18 września 2026 r.

Ten sam komunikat informuje, że prace nad projektem nowego rozporządzenia trwają. Według PIIB projekt łączy oba główne akty — warunki dla budynków i warunki użytkowania budynków mieszkalnych — w jedno rozporządzenie, przeszedł konsultacje publiczne, a do wejścia w życie zabrakło podpisu i publikacji. Przyczyn opóźnienia nie oceniamy. Notujemy fakt: na dziś nie ma obowiązującego rozporządzenia ani ogłoszonej daty nowego.

Dlaczego rozporządzenie ma znaczenie dla kupującego

Warunki techniczne są wzorcem, do którego odsyłają trzy mechanizmy Prawa budowlanego (tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 524):

Art. 5 ust. 1 wymaga, by obiekt projektować i budować zgodnie z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz z zasadami wiedzy technicznej. Wśród wymagań wymienia m.in. nośność, bezpieczeństwo pożarowe, ochronę przed hałasem, odpowiednie usytuowanie na działce oraz poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich.
Art. 35 ust. 1 pkt 2 każe organowi przed wydaniem pozwolenia sprawdzić zgodność projektu zagospodarowania działki z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.
Art. 9 dopuszcza odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych w przypadkach szczególnie uzasadnionych. Według PIIB bez obowiązującego rozporządzenia ta instytucja traci przedmiot, bo nie ma od czego odstępować.

Samorząd inżynierów ujmuje to tak, że warunki techniczne nie są aktem pomocniczym: bez rozporządzenia projektant nie ma normy odniesienia, organ podstawy do oceny, a rzeczoznawca ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych nie ma czego uzgadniać. To opinia PIIB i Izby Architektów RP z listu otwartego do ministra z września 2026 roku, przytoczona przez Inżyniera Budownictwa. Jednocześnie art. 5 ust. 1 nadal obowiązuje, więc — jak podkreśla PIIB w swoich rekomendacjach — brak szczegółowych liczb nie oznacza dowolności w projektowaniu i budowie. Obie rzeczy są prawdą naraz i obie mają znaczenie przy zakupie.

Co mówią art. 102a–102c

Przepisy epizodyczne dodała ustawa z 31 lipca 2026 roku (Dz.U. 2026 poz. 1161). Art. 102a–102c obowiązują od 2 września 2026 roku, bo art. 5 tej ustawy wprowadził je w życie następnego dnia po ogłoszeniu. Każdy z trzech artykułów obejmuje inny zakres.

Art. 102a — projekty. Przez 18 miesięcy od 20 września 2026 roku projekt zagospodarowania działki albo projekt architektoniczno-budowlany można sporządzić według przepisów, które obowiązywały do 19 września 2026 roku. Dotyczy to trzech czynności: starania się o pozwolenie na budowę, odrębnego zatwierdzenia projektu oraz zgłoszenia budowy.

Warunek: inwestor składa organowi prowadzącemu postępowanie oświadczenie, że stosuje te przepisy. Skutek idzie dalej niż sam projekt — według tych samych przepisów inwestor sporządza projekt techniczny, a przepisy stosuje się też do decyzji dotyczących całego zamierzenia budowlanego. Ustęp 3 rozciąga ten mechanizm na dokumenty legalizacyjne z art. 48b ust. 2 i 3 oraz na obowiązek z art. 51 ust. 1 pkt 3.

Art. 102b — roboty bez pozwolenia i zgłoszenia. Przez te same 18 miesięcy inwestor może stosować dotychczasowe przepisy do budowy obiektów z art. 29 ust. 2 oraz do robót z art. 29 ust. 4. Katalog z ust. 2 obejmuje m.in. wiaty, altany, niewielkie baseny i oczka wodne przy domach jednorodzinnych, tarasy przydomowe czy ogrodzenia do określonej wysokości; ust. 4 dotyczy m.in. wybranych przebudów, docieplenia budynków do 12 m wysokości i remontów. Progi powierzchni i wysokości podaje sama ustawa i przy konkretnej inwestycji liczy się jej aktualne brzmienie.

Art. 102c — mieszkania i domy już użytkowane. Przez te same 18 miesięcy właściciele mogą dalej utrzymywać i eksploatować budynki mieszkalne tak, jak pozwalało rozporządzenie z art. 7 ust. 3 pkt 1 w wersji sprzed 20 września 2026 roku. W praktyce chodzi o akt z 1999 roku.

PIIB wylicza koniec okna na 20 marca 2028 roku. Sam przepis mówi o okresie 18 miesięcy od 20 września 2026 roku, więc to wyliczenie izby, nie data zapisana w ustawie.

Najważniejsze zdanie z instrukcji PIIB dla inwestorów brzmi tak: przepisy epizodyczne nie przedłużają mocy rozporządzenia, tylko w określonych sytuacjach pozwalają stosować jego treść jako wiążący wzorzec. W postępowaniach przed organami warunkiem jest oświadczenie; bez niego organ nie traktuje starych warunków technicznych jako przepisu obowiązującego, a projektant czy kierownik budowy nie mogą w takiej sprawie oprzeć się na art. 102a. Oświadczenie składa inwestor, nie projektant, i według izby nie wymaga przyjęcia ani zatwierdzenia przez organ — ustawa wiąże skutek z samym faktem jego złożenia.

Czego mechanizm nie obejmuje

Według analizy PIIB o skutkach braku warunków technicznych mechanizm z art. 102a–102c miał na początku umożliwić wybór: stare albo nowe zasady, a nie zastąpić całego porządku prawnego jedną regułą. Ta sama analiza wskazuje luki, których ustawa nie domyka:

Postępowania wszczęte przed 20 września. Zdaniem autora analizy przepis dotyczy literalnie projektów sporządzanych od tej daty. Zaznacza on, że prawnicy proponują wykładnię celowościową: oświadczenie miałoby być skuteczne także wtedy, gdy postępowanie już trwa, bo ustawa wskazuje „organ prowadzący postępowanie”, a nie wniosek. To jednak wykładnia, nie przepis.
Zgłoszenie robót z art. 29 ust. 3. Art. 102b obejmuje ust. 2 i ust. 4, a pomija ust. 3. W ust. 3 mieści się m.in. przebudowa przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych domów jednorodzinnych.
Sieci gazowe i zasilanie obiektów łączności. Te dwa rozporządzenia wygasły bez mechanizmu przejściowego.
Brak oświadczenia. Gdy go nie ma, nie ma szczegółowego wzorca technicznego. Zostają wymagania podstawowe z art. 5 ust. 1 i zasady wiedzy technicznej, a ocena organu — jak pisze autor analizy — staje się bardziej uznaniowa.

Autor analizy przewiduje też, że ten sam przepis epizodyczny będą czytały kilkaset organów, a bez oficjalnego stanowiska ministra co do spraw w toku każdy z nich może wypracować własną praktykę. To przewidywanie, nie ustalony fakt; opisujemy je dlatego, że wskazuje, gdzie w praktyce mogą pojawić się rozbieżności.

Mieszkanie z nowej inwestycji: co się zmienia, a co nie

Dla kupującego apartament od dewelopera podział przebiega przez jedną datę. Autor analizy PIIB opisuje, że roboty, które ruszyły na podstawie decyzji wydanych przed 20 września, toczą się dalej według dotychczasowych zasad. Rozstrzygające jest więc to, kiedy zapadła decyzja i czy projekt trafił do organu przed, czy po tej dacie.

Dla projektów, w których wniosek o pozwolenie lub zgłoszenie trafiło do organu po tej dacie, reżim zależy od oświadczenia inwestora. Izby ostrzegały w liście otwartym, że decyzje wydane w stanie prawnym bez rozporządzenia mogą być kwestionowane przez lata. To głos samorządu zawodowego, nie orzeczenie, ale przy zakupie z projektu, gdzie od pozwolenia zależy cała inwestycja, ma praktyczną wagę. O tym, co chroni nabywcę na etapie „dziury w ziemi”, pisaliśmy osobno. Pozwolenie i jego trwałość są jednym z elementów tej układanki, a okres bez rozporządzenia dokłada do niej jeszcze jeden.

Druga kwestia dotyczy projektów, które pracownie od miesięcy przygotowywały już według zapowiadanych nowych wymagań. Według analizy PIIB dotyczy to m.in. udziału mieszkań dostępnych, instalacji fotowoltaicznych i magazynów energii. Takie rozwiązania zwykle podnoszą standard i nie są błędem. Zarazem urząd nie ma dziś przepisu, do którego mógłby je odnieść przy ocenie, a rzeczoznawca — aktu, z którym mógłby je uzgodnić.

Z tego wynikają pytania, na które da się uzyskać odpowiedź od dewelopera i jego projektanta, zanim kupujący podpisze umowę:

Kiedy złożono wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie i kiedy decyzja stała się ostateczna — przed czy po 20 września 2026 roku.
Czy inwestor złożył oświadczenie z art. 102a ust. 1 i w jakim postępowaniu. Oświadczenie nie wymaga rozstrzygnięcia organu, więc nie ma osobnej decyzji, która by je potwierdzała; ślad zostaje w aktach postępowania, które zna inwestor i projektant.
Na jakiej podstawie sporządzono projekt techniczny — według dotychczasowych przepisów (art. 102a ust. 2) czy według założeń projektanta i zasad wiedzy technicznej.
Czy w dokumentach inwestycji są odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych (art. 9) i na jakiej podstawie.

Nie twierdzimy, że odpowiedź „po 20 września, bez oświadczenia” oznacza wadę inwestycji. Twierdzimy tylko, że w okresie bez rozporządzenia takie odpowiedzi mówią, na jakiej podstawie oceniono projekt — a tego kupujący wcześniej nie musiał sprawdzać. O szerszej weryfikacji dewelopera pisaliśmy w tekście o due diligence kupującego na rynku pierwotnym.

Dom, działka i sąsiedztwo: przykład odległości od granicy

Najłatwiej zobaczyć, co wzorzec techniczny robi w praktyce, na jednej z najczęściej sprawdzanych kwestii przy zakupie działki i domu: jak blisko granicy może stanąć budynek. Odpowiada na to § 12 wygasłego rozporządzenia (w brzmieniu z tekstu jednolitego Dz.U. 2022 poz. 1225 po zmianach z 2023 i 2024 roku). Poniższe zasady obowiązywały do 19 września 2026 roku:

Sytuacja	Minimalna odległość od granicy działki
Ściana z oknami lub drzwiami	4 m
Ściana bez okien i drzwi	3 m
Budynek wielorodzinny powyżej 4 kondygnacji nadziemnych	5 m (niezależnie od okien)
Ściana bez otworów, gdy plan miejscowy to przewiduje	1,5 m albo bezpośrednio przy granicy
Dom jednorodzinny na działce o szerokości do 16 m, ściana bez otworów	1,5 m albo bezpośrednio przy granicy
Okap, gzyms, balkon, taras, schody zewnętrzne	1,5 m
Okno w dachu zwrócone ku granicy	4 m
Garaż lub budynek gospodarczy do 6,5 m długości i 3 m wysokości, ściana bez otworów	przy granicy lub co najmniej 1,5 m

Od sierpnia 2024 roku obowiązywał też wyjątek dla ściany ustawionej nierównolegle do granicy: ściana z oknami mogła stać w odległości od 3 do 4 m, jeśli zewnętrzna krawędź okna lub drzwi znajdowała się co najmniej 4 m od granicy. Do tego budynek gospodarczy ze ścianą z oknami nie mógł stać bliżej niż 8 m od ściany budynku mieszkalnego na sąsiedniej działce.

Dla sąsiada liczy się ustęp 5 tego paragrafu: skorzystanie z wyjątków z ustępów 2–4, czyli sytuowanie budynku bliżej granicy niż podstawowe 3 lub 4 m, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu. Z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego wynika zaś, że właściciele nieruchomości położonych w obszarze oddziaływania są stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Wyjątek od odległości daje więc właścicielowi sąsiedniej działki pozycję strony w sprawie; obszar oddziaływania może wynikać także z innych przepisów odrębnych (art. 3 pkt 20).

Dla dzisiejszych projektów wygląda to tak. Jeśli inwestor złoży oświadczenie z art. 102a, wygasła treść § 12 nadal wyznacza wzorzec dla jego projektu przez 18 miesięcy. Jeśli oświadczenia nie ma, liczby z tabeli nie są obowiązującym przepisem. Pozostają art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 — odpowiednie usytuowanie na działce oraz poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich w obszarze oddziaływania — a także ustalenia planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy, które organ sprawdza na podstawie art. 35 ust. 1 pkt 1 i których wygaśnięcie rozporządzenia nie dotyka. Art. 5 ust. 1 nie podaje żadnej odległości, więc ocena opiera się na zasadach ogólnych, nie na tabeli.

Przy zakupie domu ten sam mechanizm działa w dwie strony. Kupujący działkę pod rozbudowę lub nadbudowę sprawdza, co wolno mu, a właściciel sąsiedniego domu — co wolno sąsiadowi. Szerzej o różnicach prawnych między domem a apartamentem pisaliśmy w tekście o zakupie domu lub willi premium w Warszawie.

Altana, wiata, basen, remont i użytkowanie: art. 102b i 102c

Dla właściciela domu najbliższy codzienności jest art. 102b. Obiekty z art. 29 ust. 2 — wiaty, altany, niewielkie baseny i oczka przy domach jednorodzinnych, tarasy przydomowe, ogrodzenia do określonej wysokości, punkty ładowania pojazdów elektrycznych (w brzmieniu tekstu jednolitego z kwietnia 2026 roku) — buduje się bez pozwolenia i bez zgłoszenia. Nie ma więc organu, któremu można by złożyć oświadczenie z art. 102a. Art. 102b rozstrzyga to inaczej: inwestor może stosować dotychczasowe przepisy do takiej budowy i do robót z art. 29 ust. 4 w okresie 18 miesięcy od 20 września 2026 roku, bez żadnego składanego dokumentu.

Zasada ma dwa ograniczenia. Po pierwsze, przepis mówi o możliwości, a nie o obowiązku stosowania starych liczb; PIIB przypomina, że brak przepisów szczegółowych nie zwalnia projektantów, kierowników budowy ani inspektorów nadzoru z ich obowiązków. Po drugie, mechanizm nie obejmuje zgłoszenia robót z art. 29 ust. 3: tam, gdzie przebudowa dotyczy przegród zewnętrznych lub elementów konstrukcyjnych domu jednorodzinnego, art. 102b nie działa, a pozostaje zgłoszenie z art. 30.

Obiekty z art. 29 ust. 2 powstają bez żadnego postępowania, więc nie ma decyzji ani zgłoszenia, które kupujący mógłby obejrzeć. O tym, jak sprawdzać legalność prac przed zakupem, pisaliśmy w tekście o samowoli budowlanej w due diligence. Okres bez rozporządzenia nie zmienia tej metody, ale po 20 września 2026 roku parametry takich obiektów nie mają już oparcia w obowiązującym rozporządzeniu — jest nim dopiero wybór inwestora z art. 102b.

Art. 102c dotyczy czegoś mniej widocznego niż pozwolenia: wygaśnięcia rozporządzenia z 1999 roku o warunkach technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Przepis pozwala przez 18 miesięcy utrzymywać i użytkować budynki mieszkalne według jego dotychczasowych zasad, a komunikat resortu mówi wprost, że w tym zakresie stosuje się dotychczasowe przepisy. Dla właściciela mieszkania lub domu, który niczego nie buduje, okno 18 miesięcy oznacza więc ciągłość. PIIB, omawiając użytkowanie budynków mieszkalnych, sieci gazowe i zasilanie obiektów łączności, zauważa, że okres przejściowy nie pokrywa każdego z tych obszarów, i apeluje o jak najszybsze zapewnienie ciągłości przepisów oraz spójnej praktyki urzędów.

Czego jeszcze nie wiadomo

Są trzy otwarte sprawy i każda ma znaczenie dla planowania zakupu.

1. Kiedy ukaże się nowe rozporządzenie. Resort pisze, że prace trwają w celu wypracowania „optymalnego brzmienia”, ale nie podaje terminu. Według PIIB projekt zawierał przepisy przejściowe dla spraw w toku, a izby domagają się szybkiego ogłoszenia rozporządzenia z takimi przepisami; ich ostateczny kształt nie jest znany.

2. Jak organy będą stosować art. 102a w sprawach wszczętych przed 20 września. PIIB postuluje oficjalne stanowisko ministra, które ujednolici praktykę. W źródłach, które sprawdziliśmy do końca października 2026 roku, takiego stanowiska nie znaleźliśmy.

3. Co po upływie okna. Okres 18 miesięcy jest zapisany w ustawie na sztywno, a jego przedłużenie wymagałoby kolejnej zmiany ustawy. Termin z art. 66 ustawy o dostępności przesuwano już dwukrotnie; w odniesieniu do okresu z art. 102a–102c nie znaleźliśmy w sprawdzonych źródłach zapowiedzi takiej zmiany.

Dla kupującego wynika z tego jedna praktyczna rzecz: okres bez rozporządzenia nie jest dla rynku pierwotnego czasem, w którym nic się nie dzieje. Te same pytania o pozwolenie i podstawę techniczną mają w nim więcej niż jedną poprawną odpowiedź, a odpowiedź da się uzyskać przed podpisaniem umowy, nie po.

Podsumowanie

20 września 2026 roku wygasły cztery rozporządzenia, w tym warunki techniczne dla budynków (2002) i warunki użytkowania budynków mieszkalnych (1999); podstawą jest art. 66 ustawy o dostępności z 2019 roku, którego limit przesunięto z 36 na 60, a potem na 84 miesiące.
Nowe rozporządzenie nie zostało ogłoszone; według komunikatu resortu z 18 września 2026 roku prace nad projektem trwają, bez podanego terminu.
Art. 102a–102c (ustawa z 31 lipca 2026 roku, Dz.U. 2026 poz. 1161, w życie od 2 września) pozwalają przez 18 miesięcy stosować dotychczasowe przepisy: do projektów — po oświadczeniu inwestora, do robót z art. 29 ust. 2 i 4 oraz do użytkowania budynków mieszkalnych.
Mechanizm ma luki wskazane przez PIIB: postępowania wszczęte przed 20 września, zgłoszenie robót z art. 29 ust. 3, sieci gazowe i zasilanie obiektów łączności.
Przy zakupie mieszkania z nowej inwestycji rozstrzyga data wniosku i decyzji oraz to, czy inwestor złożył oświadczenie z art. 102a ust. 1; to informacje, o które da się zapytać dewelopera.
Przy zakupie domu lub działki wygasłe liczby, np. odległości z § 12, są wzorcem tylko dla inwestora, który złożył oświadczenie; poza tym obowiązują zasady ogólne art. 5 ust. 1 oraz plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy.
Art. 102a–102c dotyczą projektowania, robót i użytkowania; nie zawierają przepisu o ponownej ocenie budynków już wybudowanych, a art. 102c przez 18 miesięcy zachowuje dla budynków mieszkalnych dotychczasowe zasady użytkowania.

Jeśli planujesz zakup domu albo mieszkania z nowej inwestycji w Warszawie i chcesz omówić, jakie dokumenty projektu da się sprawdzić przed aktem, zapraszamy do kontaktu.