Proces 3 wrz 2026 · 10 min czytania · Royal Property

Zarząd przymusowy wspólnoty mieszkaniowej — co kupujący premium musi sprawdzić w Warszawie

Gdy wspólnota mieszkaniowa przestaje funkcjonować, każdy właściciel lokalu może żądać od sądu mianowania zarządcy przymusowego. Co to oznacza dla kupującego apartament premium i jak to wykryć przed aktem notarialnym?

Obraz wygenerowany przez sztuczną inteligencję

Kupujący apartment premium w Warszawie sprawdza zwykle to, co widać: metraż, standard wykończenia, ekspozycję, stan techniczny instalacji. Rzadziej zagląda w dokumenty wspólnoty. A to właśnie tam — w protokołach zebrań, sprawozdaniach finansowych i historii zarządu — mogą czaić się problemy, które po zakupie staną się jego problemami.

Jednym z poważniejszych sygnałów alarmowych jest zarząd przymusowy. Gdy zarząd wspólnoty nie wypełnia obowiązków albo w ogóle nie istnieje, każdy właściciel lokalu może zwrócić się do sądu z wnioskiem o mianowanie zarządcy przymusowego. Sąd przejmuje wtedy nadzór nad zarządzaniem nieruchomością wspólną i wyznacza profesjonalnego zarządcę, którego wynagrodzenie obciąża wszystkich właścicieli — łącznie z tym, kto kupił lokal już po ustanowieniu zarządu.

Mechanizm ten jest zapisany w art. 26 ustawy o własności lokali i funkcjonuje jako instrument naprawczy dla dysfunkcyjnych wspólnot. W praktyce oznacza częściowe pozbawienie właścicieli lokali uprawnień decyzyjnych i nałożenie na nich dodatkowego kosztu. Warto o tym wiedzieć przed — nie po — podpisaniu aktu notarialnego.

Czym jest zarząd przymusowy i skąd się bierze

Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. (tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 232) przewiduje trzy modele zarządzania nieruchomością wspólną: zarząd wybrany przez właścicieli, zarząd powierzony przez właścicieli na podstawie umowy (zazwyczaj administratorowi), i — jako wyjątek ostateczny — zarząd przymusowy ustanowiony przez sąd.

Art. 26 ust. 1 UWL brzmi:

Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
— Art. 26 ust. 1 Ustawy o własności lokali, Dz.U. 2026 poz. 232

Mechanizm nie jest sankcją za przeszłe zaniedbania zarządu — Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 25 marca 2024 r. (sygn. I CNP 91/23) wyjaśnił wyraźnie, że celem zarządu przymusowego jest „racjonalne uregulowanie zarządzania nieruchomością wspólną na przyszłość”. Innymi słowy: sąd nie ukaruje zarządu, lecz przywraca zdolność wspólnoty do funkcjonowania.

Postanowienie o ustanowieniu zarządcy przymusowego jest publiczne — podlega wpisowi do rejestru sądowego i jest dostępne przez portal orzeczeń sądów powszechnych (orzeczenia.ms.gov.pl). Problem w tym, że bez wiedzy o tym, co szukać, kupujący zwykle nie zagląda w te akta.

Trzy przesłanki — kiedy sąd może ustanowić zarządcę

Art. 26 ust. 1 UWL wskazuje trzy rozłączne przesłanki. Do złożenia wniosku wystarczy zaistnienie jednej z nich.

1. Brak zarządu

Wspólnota w ogóle nie powołała zarządu. Może się to zdarzyć w nowych inwestycjach, gdzie deweloper po wyodrębnieniu pierwszego lokalu nie doprowadził do wyboru zarządu, albo w starszych budynkach, gdzie dotychczasowy zarząd złożył mandaty i nikt nie wyraził chęci ani zgody na przejęcie funkcji.

Ustawa przewiduje tu dodatkową ścieżkę: jeśli w ciągu dwóch lat od wyodrębnienia własności pierwszego lokalu właściciele nie wybiorą zarządu ani nie zawrą umowy o zarząd w formie aktu notarialnego, z wnioskiem o zarząd przymusowy może wystąpić nie tylko właściciel, ale też dotychczasowy zarządca nieruchomości — pod warunkiem, że sprawował zarząd w dniu wyodrębnienia pierwszego lokalu i kontynuował go przez co najmniej dwa lata (art. 26 ust. 2 UWL).

2. Zarząd nie wypełnia obowiązków

Zarząd istnieje formalnie, ale faktycznie nie działa. W praktyce orzeczniczej i komentatorskiej wskazuje się tu m.in.:

brak corocznych zebrań właścicieli (obowiązek zwołania do końca pierwszego kwartału każdego roku),
nieprowadzenie rachunku bankowego wspólnoty lub brak ewidencji kosztów,
zaniechanie bieżących remontów i konserwacji nieruchomości wspólnej,
nierealizowanie podjętych uchwał właścicieli,
niezapewnienie wymaganej dokumentacji technicznej budynku.

Ważne zastrzeżenie wynikające z orzecznictwa: zarząd nie musi być idealny. Sąd Rejonowy w Oleśnicy (postanowienie, sygn. I Ns 119/13) oddalił wniosek, ustalając, że wspólnota ma wybrany i funkcjonujący zarząd, który realizuje remonty i wykonuje uchwały właścicieli — pomimo pewnych uchybień formalnych.

3. Naruszenie zasad prawidłowej gospodarki

Zarząd działa, ale jego działania są szkodliwe lub rażąco nieefektywne. Dotyczy to w szczególności czynności samodzielnych zarządu — podejmowanych bez wymaganej uchwały właścicieli — które przekraczają zwykły zarząd i uderzają w interesy wspólnoty.

Sąd Okręgowy w Krakowie (postanowienie, sygn. II Ca 167/14 z 26.06.2014) wskazał, że:

sam fakt występowania sporu pomiędzy wnioskodawczynią a wspólnotą nie jest jeszcze podstawą do ustanowienia zarządcy przymusowego.
— SO w Krakowie, sygn. II Ca 167/14 z 26.06.2014

Uchybienia formalne w rachunkowości ani drobne niedociągnięcia organizacyjne nie wystarczą. Sąd wymaga wykazania długotrwałej i rażącej niegospodarności albo trwałego niewykonywania podstawowych funkcji zarządu.

Procedura: kto składa wniosek i co się dzieje w sądzie

Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego może złożyć każdy właściciel lokalu w danej wspólnocie — bez względu na to, jak duży ma udział w nieruchomości wspólnej. Jeden właściciel kawalerki może złożyć wniosek tak samo jak właściciel czterech apartamentów.

Wniosek trafia do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Postępowanie prowadzone jest w trybie nieprocesowym (art. 611 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego). Uczestnikami postępowania są wszyscy właściciele lokali w budynku — każdy ma prawo do wysłuchania przed sądem.

Opłata sądowa od wniosku wynosi 100 zł. W toku postępowania sąd zazwyczaj bada dokumentację wspólnoty, przesłuchuje strony i może powołać biegłego, jeśli ocena stanu zarządu wymaga wiedzy technicznej lub finansowej.

Sąd nie jest związany wskazaniem konkretnego zarządcy przez wnioskodawcę — ma pełną swobodę wyboru osoby. W postanowieniu o ustanowieniu zarządcy sąd określa zakres jego uprawnień oraz wynagrodzenie. Wynagrodzenie zarządcy przymusowego staje się kosztem wspólnoty, pokrywanym z zaliczek wszystkich właścicieli. W sprawie I CNP 91/23 Sąd Rejonowy określił wynagrodzenie na 800 zł miesięcznie — kwotę, którą rozłożono na wszystkich właścicieli lokali.

Jak długo trwa zarząd przymusowy

Ustawa o własności lokali nie określa maksymalnego okresu trwania zarządu przymusowego. Zgodnie z art. 26 ust. 1 UWL sąd odwoła zarządcę, „gdy ustaną przyczyny jego powołania”. W praktyce oznacza to, że zarząd przymusowy trwa do momentu, gdy wspólnota wybierze własny, prawidłowo funkcjonujący zarząd i usunie nieprawidłowości, które były podstawą jego ustanowienia.

Z wnioskiem o odwołanie zarządcy przymusowego może wystąpić każdy właściciel lokalu — niekoniecznie ten, który wnioskował o jego ustanowienie. Wspólnota nie może jednak odwołać zarządcy przymusowego samodzielnie, uchwałą na zebraniu. Tylko sąd ma uprawnienie do odwołania zarządcy.

W sprawie I CNP 91/23 sąd zobowiązał zarządcę do składania sprawozdań co sześć miesięcy — co oznacza, że zarząd przymusowy może trwać latami, jeśli konflikt między właścicielami nie zostanie rozwiązany.

Co zarząd przymusowy oznacza dla właściciela lokalu

Konsekwencje są istotne i dotyczą trzech obszarów.

Po pierwsze — uprawnień decyzyjnych. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu pełnomocnictwa dotychczasowego zarządu wygasają. Przejmuje je zarządca wyznaczony przez sąd. Jeśli postanowienie nadało mu uprawnienia szersze niż zakres zwykłego zarządu, może samodzielnie decydować o remontach, umowach i wydatkach — bez uchwały zgromadzenia właścicieli. Sprawozdania składa sądowi, nie współwłaścicielom.

Po drugie — finansowych. Wynagrodzenie zarządcy staje się obciążeniem wspólnoty i jest pokrywane z bieżących zaliczek wszystkich właścicieli lokali. W sprawie I CNP 91/23 wynosiło 800 zł miesięcznie — w budynkach premium z wyższymi budżetami eksploatacyjnymi kwoty bywają wyższe. Koszt ten trwa przez cały czas, zanim sąd zarząd odwoła.

Po trzecie — informacyjnych. Zarząd przymusowy jest mocnym sygnałem, że za fasadą budynku toczy się głęboki spór między właścicielami, albo że zaniedbania techniczne lub finansowe osiągnęły poziom wymagający interwencji sądu. Samo postanowienie jest odpowiedzią na konkretny stan faktyczny — kupujący powinien go zbadać.

Najważniejsza zasada dla kupujących: zarząd przymusowy przechodzi na nabywcę. Kupujący lokal w budynku pod zarządem sądowym wchodzi do istniejącego postępowania — ze wszystkimi jego kosztami, ograniczeniami i historią konfliktu.

Jak kupujący premium może to wykryć w due diligence

Wspólnoty mieszkaniowe nie są rejestrowane w KRS — nie istnieje jeden centralny publiczny rejestr wspólnot podlegających zarządowi przymusowemu. Wymaga to kilku równoległych kroków.

Krok 1: Zapytaj sprzedającego o zaświadczenie zarządu

Żądaj od sprzedającego pisemnego zaświadczenia zarządu wspólnoty, zawierającego oświadczenie o braku zarządu przymusowego i braku toczących się postępowań sądowych dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną. Zaświadczenie powinno być aktualne (wystawione nie wcześniej niż 30 dni przed transakcją) i podpisane przez aktualnie funkcjonujący zarząd lub administratora.

Krok 2: Sprawdź rejestr KIGN

Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami prowadzi rejestr zarządców sądowych (przymusowych) dostępny pod adresem kign.pl/rejestr-zarzadcow-sadowych-przymusowych. Rejestr zawiera osoby uprawnione do pełnienia funkcji zarządcy sądowego — można zidentyfikować, czy zarządca danego budynku figuruje na tej liście.

Krok 3: Portal orzeczeń MS

Postanowienie o ustanowieniu zarządcy przymusowego jest orzeczeniem sądowym i jako takie jest (w zależności od sądu i roku) dostępne w portalu orzeczeń sądów powszechnych (orzeczenia.ms.gov.pl). Wyszukaj po adresie nieruchomości lub po nazwie zarządcy.

Krok 4: Przejrzyj dokumenty wspólnoty

W ramach standardowego due diligence budynku premium — który opisaliśmy szczegółowo wcześniej — żądaj od sprzedającego lub bezpośrednio od administratora:

protokołów zebrań właścicieli z ostatnich 3 lat,
sprawozdań finansowych wspólnoty,
uchwał podjętych przez właścicieli,
informacji o toczących się postępowaniach sądowych dotyczących wspólnoty.

Brak tych dokumentów, odmowa ich udostępnienia lub zauważalna wieloletnia przerwa w zebraniach to sygnały alarmowe wymagające weryfikacji przed zakupem.

Krok 5: Wywiad środowiskowy

Rozmowa z innymi właścicielami lokali w budynku. Zarząd przymusowy to zdarzenie widoczne dla wspólnoty — właściciele są uczestnikami postępowania sądowego i zazwyczaj wiedzą o jego istnieniu. Pytanie o aktualny stan zarządu podczas wizyty w budynku może ujawnić to, czego nie ma w dokumentach.

Sygnały ostrzegawcze

Zarząd przymusowy może nie być jeszcze ustanowiony, ale zbliżające się postępowanie sądowe daje sygnały wczesne:

brak zarządu lub zarząd, który nie odpowiada na pisma właścicieli,
budynek w wyraźnie złym stanie technicznym przy braku informacji o planowanych remontach,
konflikty sąsiedzkie widoczne już na etapie prezentacji nieruchomości,
niezwoływanie zebrań przez kilka lat (obowiązek do końca I kwartału każdego roku),
brak sprawozdań finansowych za ostatnie lata,
informacja o zaległościach czynszowych znacznej części właścicieli.

W segmencie premium warszawskim — gdzie nieruchomości kosztują często powyżej 15 000–25 000 zł/m² — te sygnały zasługują na pełne zbadanie przed transakcją, nie na pominięcie.

Mała i duża wspólnota — różne podstawy prawne

Zarząd przymusowy na podstawie art. 26 UWL dotyczy dużych wspólnot, czyli takich, w których łączna liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych przekracza 3 (art. 20 UWL). To zdecydowana większość warszawskich budynków premium — kamienice, apartamentowce i nowe inwestycje deweloperskie.

Dla małych wspólnot (do 3 lokali łącznie) zarząd przymusowy działa na podstawie art. 203 Kodeksu cywilnego (KC), który przewiduje odmienne przesłanki: niemożność osiągnięcia zgody wymaganej do czynności zwykłego zarządu, rażące naruszenie zasad prawidłowego zarządu przez właścicieli dysponujących większością, albo wyraźne pokrzywdzenie mniejszości właścicielskiej.

W Warszawie małe wspólnoty spotykamy głównie w zabytkowych kamienicach wyodrębnionych na kilka lokali — i właśnie tam ryzyko dysfunkcji zarządu bywa największe, bo jedna osoba z konfliktu potrafi zablokować całe zarządzanie budynkiem. Kupując lokal w takiej kamienicy, warto sprawdzić, czy relacje między właścicielami pozwalają na bieżące zarządzanie — podobnie jak przy zakupie w kamienicy z zaległą reprywatyzacją, gdzie ryzyko strukturalne jest wbudowane w historię nieruchomości.

Jak wspólnota może uniknąć zarządu przymusowego

Dla właścicieli lokali w budynkach premium, którzy chcą uniknąć ingerencji sądu, kluczowe jest kilka działań:

Terminowy wybór zarządu — przed upływem dwóch lat od wyodrębnienia pierwszego lokalu (art. 26 ust. 2 UWL).
Regularne coroczne zebrania — ustawa wymaga ich zwołania do końca pierwszego kwartału każdego roku.
Prowadzenie rachunkowości i dokumentacji — ewidencja kosztów, wyodrębniony rachunek bankowy, sprawozdania roczne.
Wykonywanie bieżących remontów — zaniedbywanie nieruchomości wspólnej to jeden z najczęstszych powodów wniosków o zarząd przymusowy.
Przy konflikcie — próba zmiany zarządu na zebraniu — brak takiej próby osłabia pozycję wnioskodawcy przed sądem.

W praktyce warszawskich budynków premium, gdzie właściciele lokali często przebywają za granicą lub po prostu nie angażują się w życie wspólnoty, ryzyko dryfu zarządu jest realne. Administrator zewnętrzny jako stały punkt kontaktu i wykonawca bieżących decyzji jest w segmencie premium rozwiązaniem powszechnym — i wartym rozważenia przez każdą wspólnotę, zanim problem stanie się poważny.

Podsumowanie

Art. 26 UWL daje każdemu właścicielowi lokalu prawo żądania zarządcy przymusowego od sądu — gdy zarządu nie ma, gdy nie wypełnia obowiązków lub gdy narusza zasady prawidłowej gospodarki.
Zarząd przymusowy nie jest sankcją — jest instrumentem naprawczym, który ma przywrócić zdolność wspólnoty do funkcjonowania.
Sąd określa zakres uprawnień i wynagrodzenie zarządcy; zarządca może działać bez uchwały właścicieli w zakresie nadanym przez sąd.
Zarząd przymusowy trwa do odwołania przez sąd — może trwać latami; wspólnota nie może go odwołać samodzielnie.
Nowy właściciel lokalu wchodzi do wspólnoty z istniejącym zarządem przymusowym — łącznie z kosztami i ograniczeniami decyzyjnymi.
W due diligence: żądaj zaświadczenia zarządu, sprawdź rejestr KIGN, przejrzyj portal orzeczeń MS, przeczytaj protokoły zebrań z ostatnich 3 lat.
W małych wspólnotach (do 3 lokali) zarząd przymusowy działa na podstawie art. 203 KC, nie art. 26 UWL.

Jeśli planujesz zakup apartamentu premium w Warszawie i masz wątpliwości dotyczące due diligence budynku — zapraszamy do kontaktu. Weryfikacja dokumentów wspólnoty to element każdego mandatu, który prowadzimy.