Rynek 27 sie 2026 · 10 min czytania · Royal Property

Najem krótkoterminowy w budynku premium — co wspólnota może zrobić w 2026

Przed zakupem apartamentu premium warto sprawdzić, czy sąsiedzi nie wynajmują swoich lokali na doby. Wyjaśniamy, co prawo mówi wspólnocie, co zmienia się w 2026 i jak przeprowadzić ten element due diligence przed aktem.

Obraz wygenerowany przez sztuczną inteligencję

Apartament w kamienicy na Powiślu, czwarte piętro, widok na Wisłę, standard wykończenia premium. W tej samej klatce działa pięć lokali wynajmowanych na doby — z pełnym obłożeniem w sezonie letnim, gośćmi zmieniającymi się co dwie–trzy noce, walizkami w windzie, hałasem do późna. Wartość rynkowa nieruchomości spada — nie dlatego że budynek jest gorszy technicznie, ale dlatego że przestał spełniać standard środowiska, który segment premium definiuje: prywatności, spokoju i jednorodności sąsiedztwa.

Pytanie o najem krótkoterminowy w budynku wychodzi coraz częściej na etapie due diligence przy zakupie apartamentów w segmencie premium. Właściciele chcą wiedzieć, czy budynek będzie zachował swój charakter po transakcji — i czy wspólnota dysponuje narzędziami, by ten charakter egzekwować. Odpowiedź prawna jest złożona: dziś wspólnota ma mniej narzędzi niż mogłoby się wydawać, ale rok 2026 przynosi regulacje, które zmienią układ sił.

Co odróżnia najem krótkoterminowy od długoterminowego w budynku premium

Najem długoterminowy — rok, dwa, trzy — to z punktu widzenia sąsiadów praktycznie tożsame z zamieszkaniem przez właściciela. Lokator, który spędza w lokalu kilkanaście miesięcy, wchodzi w rytm życia budynku, zna konsjerża, parkuje w tym samym miejscu, uczestniczy — pośrednio — w zasadach wspólnoty.

Najem krótkoterminowy (do 30 dni, w praktyce często doby lub weekendy) tworzy zupełnie inną dynamikę. Rotacja gości jest wysoka, tożsamość osób korzystających z części wspólnych — klatki, windy, śmietników, parkingu — jest przypadkowa i nieweryfikowalna. Standardy zachowania, które stały mieszkańcy narzucają sobie wzajemnie przez kontakt społeczny, w tym modelu nie istnieją.

Dla budynku premium — gdzie zarządzanie reputacją i komfort codziennego użytkowania są częścią uzasadnienia ceny — intensywne wynajmowanie nawet kilku lokali na doby zmienia charakter nieruchomości bardziej, niż sugerowałby ich udział procentowy.

Co mówi prawo — wyrok SN z 2021 r. i jego granice

Najważniejszym punktem odniesienia w polskim orzecznictwie jest wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2021 r., sygn. IV CSKP 20/21.

SN orzekł, że wspólnota mieszkaniowa nie może w drodze uchwały całkowicie zakazać właścicielowi lokalu prowadzenia najmu krótkoterminowego. Uchwała zakazująca naruszałaby konstytucyjne prawo własności, chronione przez art. 64 Konstytucji RP. Sąd wskazał, że ograniczenia prawa własności mogą wynikać tylko z ustawy — a przepisy ustawy o własności lokali nie przyznają większości właścicieli uprawnienia do blokowania konkretnych form korzystania z lokalu przez innych właścicieli.

Prawo własności daje każdemu właścicielowi lokalu swobodę decydowania o sposobie korzystania z nieruchomości, w tym o jej najmie — bez konieczności uzyskania zgody sąsiadów. Uchwała wspólnoty może regulować zarządzanie nieruchomością wspólną (klatki, windy, parkingi, teren), ale nie może bezpośrednio ingerować w sferę decyzji właściciela dotyczących jego lokalu wyodrębnionego.

To orzeczenie jest wiążące dla wszystkich sądów powszechnych rozpatrujących analogiczne sprawy. Uchwały wspólnot, które wprost zakazują najmu krótkoterminowego, są podważalne — i często uchylane przez sądy w trybie art. 25 ustawy o własności lokali.

Cztery narzędzia, które wspólnota ma dziś

Brak możliwości wydania uchwały zakazującej nie oznacza, że wspólnota jest bezbronna. Prawo przewiduje cztery kategorie instrumentów, które — stosowane konsekwentnie — mogą ograniczyć uciążliwość intensywnego najmu krótkoterminowego.

1. Regulamin porządkowy

Wspólnota może uchwalić regulamin określający zasady korzystania z części wspólnych. Regulamin może ustanawiać:

godziny ciszy nocnej i sankcje za ich naruszenie,
zasady korzystania z windy i hal garażowych (zakaz przebywania z bagażem w godzinach nocnych, rejestracja gości),
obowiązek informowania zarządcy o osobach korzystających z lokalu przez więcej niż X kolejnych nocy,
zasady zachowania w korytarzach, pralni, na tarasach wspólnych.

Regulamin nie blokuje najmu — ale tworzy standardy, od których egzekwowania można zacząć postępowanie. Właściciel, który regularnie naraża sąsiadów na hałas z wynajmowanych lokali, odpowiada za działania swoich gości, którym udostępnił nieruchomość.

2. Wyższe zaliczki od lokali używanych komercyjnie (art. 12 ust. 3 UWL)

Ustawa o własności lokali (Dz.U. 2021 poz. 1048 t.j.) przewiduje w art. 12 ust. 3 możliwość zróżnicowania stawek zaliczek. Jeżeli właściciel lokalu używa go komercyjnie w sposób generujący wyższe koszty korzystania z nieruchomości wspólnej (większa rotacja osób, wyższe zużycie wody, częstsze korzystanie z windy), wspólnota może podjąć uchwałę zwiększającą jego udział w kosztach zarządu.

W praktyce segmentu premium ten instrument bywa niedostatecznie wykorzystywany. Precyzyjne wykazanie korelacji między intensywnym najmem krótkoterminowym a wzrostem kosztów eksploatacyjnych nieruchomości wspólnej jest możliwe — i stanowi podstawę do uchwały, która przejdzie kontrolę sądową.

3. Żądanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji (art. 16 UWL)

Artykuł 16 ustawy o własności lokali przewiduje najdalej idącą ingerencję — możliwość złożenia przez wspólnotę pozwu o przymusową sprzedaż lokalu przez sąd, gdy właściciel uporczywie narusza porządek domowy lub zasady współżycia w stopniu uniemożliwiającym innym właścicielom korzystanie z nieruchomości. Sprzedaż odbywa się w drodze licytacji, a właściciel traci tytuł do lokalu.

To instrument ostateczny — sądy stosują go rzadko i wyłącznie w przypadku udowodnionych, długotrwałych, ciężkich naruszeń. Jednak sama możliwość jego istnienia wyznacza górną granicę tolerancji prawa dla patologicznych sytuacji. W budynkach premium, gdzie cena lokalu jest wysoka, perspektywa przymusowej licytacji przy wartości sprzedaży na warunkach sądu stanowi realne zagrożenie dla właścicieli działających agresywnie.

4. Prawo budowlane — zmiana sposobu użytkowania budynku

Niezależnie od ścieżki wspólnotowej istnieje argument z prawa budowlanego, który coraz częściej pojawia się w orzecznictwie. WSA Poznań w wyroku IV SA/Po 163/24 oraz NSA w wyroku II OSK 1726/23 uznały, że intensywne, systematyczne wynajmowanie lokali mieszkalnych na krótkie pobyty turystyczne może stanowić zmianę sposobu użytkowania budynku z mieszkalnego na obiekt zbiorowego zakwaterowania — bez wymaganego zgłoszenia lub pozwolenia z art. 71 Prawa budowlanego.

Wspólnota, która udokumentuje skalę najmu w budynku (liczba lokali, liczba rezerwacji miesięcznie, charakter gości), może złożyć zawiadomienie do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Postępowanie PINB jest niezależne od uprawnień wspólnoty i może prowadzić do nakazania właścicielowi zaprzestania działalności bez uchwały wspólnoty jako podstawy prawnej.

Co zmienia rok 2026 — UC135, CWTON i projekt UD312

W 2026 roku legislacyjna sytuacja najmu krótkoterminowego w Polsce zmienia się na kilku frontach jednocześnie. Dla kupujących premium — i dla wspólnot mieszkaniowych — istotne są trzy elementy.

EU Rozporządzenie 2024/1028 i system CWTON

Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 w sprawie zbierania i udostępniania danych odnoszących się do krótkoterminowego najmu miejsc zakwaterowania stosuje się formalnie od 20 maja 2026 r. Polska skorzystała z okresu przejściowego — polska ustawa wdrażająca (UC135) została przyjęta przez Radę Ministrów 14 lipca 2026 r. i skierowana do Sejmu. System rejestracji (CWTON — Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych) stanie się operacyjny realnie w I kwartale 2027 r.

Po wejściu w życie każdy lokal oferowany na najem krótkoterminowy (do 30 dni) będzie musiał być zarejestrowany w CWTON, a właściciel uzyska indywidualny numer identyfikacyjny widoczny w każdym ogłoszeniu. Kara za wynajem bez wpisu: do 50 000 zł. Kara za fałszywe oświadczenie bezpieczeństwa: odpowiedzialność karna.

Czego UC135 nie zawiera: prawa gmin do ustanawiania stref zakazu najmu krótkoterminowego. Ten element usunięto z projektu rządowego — Polska 2050 zapowiada poprawki w Sejmie, ale los tych zmian pozostaje niepewny.

Projekt UD312 — zmiana domyślnej reguły dla wspólnot

Projekt MRiT oznaczony UD312 — osobny od UC135 — przewiduje fundamentalną zmianę w ustawie o własności lokali. Jeśli projekt wejdzie w życie (planowany termin: H2 2026 lub Q1 2027), przeznaczenie lokalu mieszkalnego na najem krótkoterminowy stanie się zmianą przeznaczenia lokalu, wymagającą uchwały wspólnoty.

Oznacza to odwrócenie obecnej logiki: zamiast „właściciel może, chyba że sąd zakaże”, obowiązywałoby „właściciel potrzebuje zgody, chyba że sąd ją wymusi”. Wspólnota uzyska prawo wyrażenia sprzeciwu uchwałą — i to sprzeciw, a nie jego brak, stanie się domyślnym stanem.

Projekt jest wciąż w fazie rządowej (lipiec 2026) i nie ma gwarancji terminu jego uchwalenia ani ostatecznej treści. Jednak sama jego architektura pokazuje kierunek: prawodawca rozpoznał problem i przyjął, że ochrona zbiorowego standardu budynku wymaga narzędzia silniejszego niż regulamin.

Wcześniej pisaliśmy o zmianach, które projekt UD312 wprowadza w zakresie zarządzania balkonami i licznikami — nowelizacja UWL 2026 i co zmienia dla właścicieli w budynkach premium to dobry punkt wyjścia do zrozumienia kierunków ewolucji prawa wspólnotowego.

Skala zjawiska w Warszawie

Według danych Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego (2024), w Polsce działa ok. 65 000 lokali na najem krótkoterminowy — z czego prawie 60 000 obecnych na Airbnb i ponad 35 000 na Booking.com (z ok. 85-procentowym pokryciem obu platform).

Warszawa liczy ponad 10 000 ogłoszeń na najem krótkoterminowy. To drugi rynek w kraju po Krakowie (ok. 8 000 ogłoszeń), ale w Warszawie koncentracja w segmencie premium jest wyraźna — dzielnice takie jak Śródmieście, Powiśle, Saska Kępa czy Żoliborz Historyczny skupiają nieproporcjonalnie wysoki udział lokali premium oferowanych przez platformy cyfrowe.

Co to oznacza w praktyce? W wybranych budynkach premium w centrum Warszawy udział lokali używanych jako najem krótkoterminowy sięga kilkunastu procent — wystarczająco dużo, by zmieniać charakter codziennego użytkowania nieruchomości wspólnej.

Due diligence przed zakupem — co sprawdzić

Najem krótkoterminowy w budynku premium nie jest widoczny w księdze wieczystej ani w standardowych dokumentach transakcji. Sprawdzenie go wymaga osobnych kroków, które warto włączyć do procesu due diligence przed podpisaniem aktu.

Szczegółową checklistę działań na 30 dni przed notariuszem opisujemy w tym przewodniku po due diligence dla kupujących premium — poniżej skupiamy się na aspekcie wspólnotowym i najmu.

1. Sprawdź regulamin wspólnoty i uchwały z ostatnich 3 lat

Regulamin porządkowy budynku powinien być dostępny na żądanie. Poproś o niego zarządcę lub dewelopera — odmowa udostępnienia to zły sygnał. Sprawdź:

czy regulamin w ogóle porusza temat najmu i gości,
czy istnieje zakaz udostępniania lokali podmiotom zewnętrznym na zasadzie komercyjnego najmu,
czy uchwały wspólnoty z ostatnich 2–3 lat poruszają kwestię uciążliwego najmu.

Projekt UD312, jeśli wejdzie w życie, uczyni z uchwały wspólnoty dokumentem warunkującym możliwość prowadzenia najmu — sprawdzenie istniejących uchwał zyska wówczas dodatkowe znaczenie.

2. Sprawdź aktywne ogłoszenia na Airbnb i Booking

Przed zakupem warto sprawdzić, ile lokali w danym budynku lub pod danym adresem jest aktywnie oferowanych na platformach. Wyszukiwarka Airbnb pozwala filtrować po lokalizacji — adresy w Warszawie są często szczegółowe do poziomu ulicy.

Liczba aktywnych ogłoszeń, oceny gości i intensywność rezerwacji (widoczna pośrednio przez dostępność kalendarza) dają obraz skali zjawiska. Kilkanaście aktywnych profili pod jednym adresem to sygnał do dalszego rozpoznania.

3. Zapytaj zarządcę o historię naruszeń i postępowań

Profesjonalny zarządca nieruchomości premium prowadzi rejestr skarg i interwencji. Zapytaj o liczbę zgłoszeń dotyczących hałasu lub naruszenia regulaminu w ostatnim roku. Brak odpowiedzi lub unikanie pytania jest informacją samą w sobie.

Jeśli wspólnota podjęła w przeszłości uchwałę prób zakazania najmu krótkoterminowego — warto sprawdzić, czy uchwała ta była zaskarżana i jaki był wynik sprawy. Wzorzec wieloletniego konfliktu wewnątrz wspólnoty jest czynnikiem ryzyka operacyjnego.

4. Oceń architekturę budynku

Budynki z dostępem podzielonym — oddzielne wejścia do części lokali, brak centralnej recepcji lub konsjerża, ogólnie dostępny garaż — są bardziej narażone na nieskontrolowany ruch gości. Budynki premium ze stałym portierem, systemem kart dostępu i windami z autoryzacją funkcjonowania pięter są strukturalnie trudniejsze do użycia jako zasób hotelowy.

5. Śledź projekt UD312

Jeśli projekt MRiT zostanie uchwalony przed lub w trakcie Twojej transakcji, zmieni reguły dla całego budynku automatycznie. Warto upewnić się u notariusza lub agenta, jaki jest aktualny status legislacyjny projektu w momencie podpisywania aktu — i czy wspólnota planuje skorzystać z nowych uprawnień.

Podsumowanie

Dziś (2026) wspólnota mieszkaniowa nie może uchwałą zakazać najmu krótkoterminowego — wyrok SN IV CSKP 20/21 z 12 stycznia 2021 r. jest jednoznaczny: całkowity zakaz naruszałby konstytucyjne prawo własności.
Narzędzia, które istnieją: regulamin porządkowy (cisza, zasady korzystania z części wspólnych), wyższe zaliczki dla lokali komercyjnych (art. 12 ust. 3 UWL), żądanie sprzedaży przez sąd przy uporczywych naruszeniach (art. 16 UWL), zawiadomienie PINB o zmianie sposobu użytkowania budynku.
CWTON i UC135 (przyjęte przez RM 14 lipca 2026, wchodzą do Sejmu): obowiązkowa rejestracja lokali krótkoterminowych, kara 50 000 zł za brak wpisu. Operacyjny start systemu: Q1 2027.
Projekt UD312 (wciąż w RM): zmiana domyślnej reguły — najem krótkoterminowy jako „zmiana przeznaczenia lokalu” wymagająca uchwały wspólnoty. Jeśli wejdzie w życie, wspólnoty premium zyskają twarde narzędzie ochrony standardu budynku.
Skala w Warszawie: ponad 10 000 ogłoszeń najmu krótkoterminowego, wysoka koncentracja w dzielnicach premium.
Due diligence: sprawdź regulamin, uchwały, aktywne ogłoszenia na Airbnb i historię naruszeń — zanim podpiszesz akt.
Budynki z portierem i kontrolą dostępu są strukturalnie trudniejsze do przekształcenia w zasób hotelowy — co jest elementem charakterystyki segmentu premium i wpływa na zachowanie standardu.

Jeśli planujesz zakup apartamentu premium w Warszawie i chcesz omówić, jak weryfikujemy aspekty wspólnotowe budynku w ramach mandatu reprezentacji kupującego — zapraszamy do kontaktu.